Se viene: Los fondos liquidan 25.000 paco-pisos regulables por papá Estado.

Los fondos liquidan 25.000 pisos en España y el precio no se mueve​

Los grandes fondos de inversión internacionales han puesto en el mercado más de 25.000 viviendas en España por un valor superior a los 5.000 millones de euros. Es una de las mayores desinversiones residenciales de la última década y llega en plena escasez de oferta. Sobre el papel, semejante chorro de pisos debería mover los precios. En la práctica, el propio sector admite que no habrá milagros: la cifra es modesta frente a una demanda que se cuenta por cientos de miles. La pregunta correcta no es cuánto bajará, sino por qué los que más saben de esto se están saliendo ahora.

Quién vende y por qué lo hace ahora​

La lista de nombres que quieren desprenderse de cartera es larga: Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison. Ares ha contratado a Eastdil y JLL para colocar 6.000 viviendas gestionadas por Avalon, muchas procedentes del plan VIVE de Madrid, con una valoración cercana a los 1.200 millones. Blackstone activó la venta de 5.200 casas a través de su socimi Fidere, en Madrid y Guadalajara, por un importe similar. Cerberus estudia desprenderse de entre 3.500 y 4.000 viviendas por entre 750 y 900 millones. Azora, CBRE IM y Madison analizan la recapitalización de Nestar, plataforma con 9.500 viviendas valorada en 1.750 millones.

El motivo que señalan los analistas es la nueva regulación de vivienda y los topes al alquiler que han aplicado numerosas ciudades. La inseguridad jurídica y la regulación intervencionista, en palabras del sector, han reducido la rentabilidad hasta expulsar a los grandes propietarios. El parque en alquiler de los fondos ronda el 8% del total nacional, unas 124.000 viviendas. No es una retirada total, pero sí un cambio de ciclo.

¿Bajarán los precios con 25.000 pisos más en el mercado?​

No de forma apreciable. El cálculo más optimista asume que liberar oferta en un momento de demanda fuerte alivia la presión sobre los precios de compraventa. El escenario realista parte de otra base: España arrastra un déficit anual de más de 100.000 viviendas nuevas, porque se construyen entre 80.000 y 100.000 al año mientras el mercado demanda más de 200.000. Veinticinco mil unidades son un paso en la dirección correcta, no un punto de inflexión.

Hay quien sostiene que el verdadero efecto no está en el precio, sino en el perfil del comprador. Con tipos fijos en torno al 2,23% TIN y el euríbor en el 2,2%, comprar vuelve a competir con alquilar. La tesis oficial es que muchas familias podrán pasar del alquiler a la propiedad. La tesis escéptica, sostenida por algunos participantes del debate, es que esos pisos acabarán en manos de otros fondos o de inversores particulares, no de los jóvenes que los necesitan.

El relato del fondo que compró barato y vende caro​

Aquí conviene recordar la película completa. Entre 2009 y 2014 el mercado residencial español estaba muerto y había que colocar el stock que arrastraba la Sareb. Los fondos entraron entonces a precios de derribo, en algunos casos desde 20.000 euros por unidad, según un cálculo que circula en el debate. Hoy venden con el metro cuadrado rozando los 2.000 euros de media y previsiones de subida de entre el 4% y el 8% para el cierre del año. El negocio no ha sido el alquiler: ha sido el timing.

La pregunta incómoda es por qué no se ofreció aquel stock a los ciudadanos en su momento. La respuesta que circula es que la morosidad y la insolvencia de la demanda hacían inviable cualquier oferta pública masiva. Puede ser cierto. También es cierto que el resultado final es el mismo: el contribuyente pagó el rescate y el fondo cobró la plusvalía.

Lo que el dato de las 25.000 viviendas no dice​

El mercado prevé cerrar el año con más de 750.000 compraventas y Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía concentrarán más del 50% de las operaciones. Con ese volumen, 25.000 unidades son ruido estadístico. El dato relevante no es la cantidad, es la dirección: los que compraron cuando nadie quería están vendiendo cuando todos quieren.

Algo habrán visto. Puede ser el techo de precios, puede ser el endurecimiento regulatorio, puede ser simplemente que el ciclo ha madurado. Lo que no cuadra es el mensaje de que esta operación abaratará la vivienda para las familias. Si el diagnóstico fuera ese, los fondos estarían comprando, no vendiendo. La predicción con reservas es sencilla: el precio no bajará de forma significativa, la oferta de alquiler se estrechará y el que no tenga propiedad lo tendrá algo más difícil. Cuánto más, nadie lo firma.