Según Eduardo Garzón construir más vivienda la encarece

Garzón: «construir más vivienda encarece el precio»​

Construir más vivienda no abarata el precio. Lo encarece. La tesis es del profesor de Economía Eduardo Garzón, que la respalda con un término prestado de la ingeniería de tráfico: la paradoja de Braess, según la cual abrir un carril nuevo atrae a más conductores y acaba atascando la calzada en lugar de aliviarla. Trasladada al ladrillo, la idea se traduce así: cada promoción que sale al mercado no calma los precios, sino que atrae capital especulativo que los empuja hacia arriba. La afirmación ha desatado un pulso sobre oferta, demanda, suelo y migración.

Qué sostiene exactamente la tesis sobre la vivienda​

El argumento parte de una analogía. Si una carretera nueva puede empeorar el tráfico porque induce más desplazamientos, una promoción nueva puede encarecer la vivienda porque induce más inversión. En ese esquema, la oferta adicional no se queda en manos de quien la necesita: la absorben compradores con capacidad de acaparar y de sostener precios. La conclusión no es que sobre vivienda, sino que el mercado está capturado. Y el aval académico de quien lo firma, lejos de zanjar la polémica, la enciende más.

La respuesta clásica: oferta y demanda​

Frente a eso se alza el manual. Si aumentas la oferta de un bien, el precio tiende a caer; si la recortas, sube. Un participante plantea un ejemplo doméstico: si España produce cuatro millones de toneladas de tomate y de pronto fabricara la mitad, los tomates no costarían la mitad, sino bastante más. Bajo esa lógica, decir que más vivienda encarece el producto equivale a dar la vuelta al mercado. Un participante trae el contraejemplo de Texas: en Austin, sostiene, se ha construido a destajo en los últimos años y los precios han bajado. Un caso concreto se opone a otro, y ahí arranca el problema.

El caso español: la burbuja construyó sin freno y los precios subieron​

En España la experiencia reciente juega en contra del manual. Durante la burbuja inmobiliaria se levantó vivienda como si no hubiera un mañana y el precio, en vez de bajar, subió temporada tras temporada. Quien defiende ese dato añade un matiz que suele olvidarse: aquel ciclo no lo movía la obra, lo movía el crédito. Con dinero barato y sin garantías, la demanda se hinchó y el precio siguió la estela del préstamo, no la de la grúa. Si ahora se construye mucho pero se cierra el grifo del crédito fácil y se limita la compra a grandes tenedores, el resultado podría ser distinto. Es una hipótesis, no una certeza.

Especulación y acaparamiento: el diagnóstico que compite​

Buena parte del análisis desplaza el foco del número de casas a quién las posee. La especulación vive de acaparar bienes escasos, y si multiplicas la oferta le hundes el negocio: ese es el contragolpe más repetido. El mecanismo, sin embargo, solo funciona si el especulador no tiene ni el suelo ni el capital para comprar lo que se construye. Con fondos internacionales adquiriendo bloques enteros, la vivienda nueva puede terminar en las mismas manos que ya tenían la vieja. De ahí salen las recetas regulatorias: limitar la venta a extranjeros o a fondos, prohibir el acaparamiento, dar prioridad en la compra a quien no tiene ninguna casa y gravar al que acumula.

El factor migratorio que condiciona la demanda​

Otro argumento recurrente sostiene que construir más no sirve de nada si al mismo tiempo llega población que necesita techo. Se afirma que la entrada continuada de personas migrantes presiona la demanda y alimenta una pescadilla que nunca termina de bajar precios. La réplica es aritmética: si quienes llegan a trabajar en el ladrillo construyen más vivienda de la que ocupan, el saldo de unidades disponibles puede seguir siendo positivo. Y un tercer apunte desactiva el anterior por la vía de los hechos: la migración va a producirse igual, se construya o no, de modo que frenar la obra no frena la demanda.

El error técnico: Braess no es un teorema de mercado​

La crítica más afilada no entra en política, entra en matemáticas. La paradoja de Braess se formuló para redes y grafos: puntos conectados por enlaces con una capacidad determinada. Trasladarla a un mercado de oferta y demanda exige que los agentes actúen con independencia, y en la vivienda no lo hacen: pasan por la oficina de urbanismo, por la licencia y por el calendario de la administración. Súmese el control del suelo urbanizable y una tramitación que se estira años. El resultado no es una paradoja, es intervención pública.

Queda una pregunta sin cerrar. Si en un mercado con suelo limitado no basta con construir, y si construir sin tocar el crédito ni la propiedad solo engorda la burbuja, el ajuste tendrá que llegar desde donde nadie quiere que llegue: impuestos al que acumula, suelo liberado de verdad o un parque público que compita con el privado. Las tres vías tienen coste político. La predicción más prudente es que ninguna se aplicará a tiempo, y que dentro de un par de años seguiremos discutiendo la misma paradoja con un cero más en el precio medio.