*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Silvestre dijo:

Falso, si tu intención es coger una minoría de ejemplos y generalizarlo.

Cuando las infraestructuras, servicios, etc. están diseñadas para x usuarios y multiplicas esa x*0,25= z. El resultado de esa z es un 25% más que tienen que absorber dichas infraestructuras. Y como en cualquier mercado que funcione como debe, a menos bienes disponibles, más está dispuesta la gente a pagar por ellos.
Fíjate si no, en otros ejemplos a los que la mirilla de cierta ideología no se les ha ocurrido calificar, como los transportes públicos que van más abarrotados que hace una década, si se nota o no el aumento de la población. Al menos en las grandes ciudades.

El resto, demagogia política.

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josete dijo:

No merece la pena explicar ciertas cosas a quien no comparte el enfoque económico ni a quien defiende una línea política concreta.

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• Activo especulativo vs. Bien de uso: Que el precio haya subido un 80% y encima más de la mitad de las casas construidas en los últimos 10 años haya sido comprada por extranjeros no residentes, responde al acaparamiento por parte de fondos de inversión, grandes tenedores, no residentes y la proliferación del alquiler vacacional, que retiran oferta del mercado residencial para especular con la rentabilidad. ¿cuántas de esas viviendas se han comprado y los compradores viven en ellas?
• El verdadero déficit: Lo que nos diferencia de Europa es que la vivienda social/pública representa en España apenas el 1,5% - 3% del total, frente al 8-15% (o más) de la media europea. Ahí radica la escasez real: en la falta de parque público protegido de la especulación. ¿quién se dedica a vender vivienda protegida a fondos? ¿no estaría bien prohibir su venta libre de por vida?
• Pisos infrautilizados: El mercado libre no se autorregula de forma eficiente cuando el suelo es un recurso finito y se tolera el acaparamiento de inmuebles vacíos o turísticos en zonas tensionadas para forzar la subida de precios.

coucounancy dijo:

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Silvestre, reducir el problema a un simple cálculo numérico de "población versus ladrillos construidos" no sostiene un análisis riguroso del mercado.

¿Sabes cuántas viviendas hay en España por cada 1.000 habitantes en comparación con otros países de Europa? España está a la cabeza del continente con más de 500 viviendas por cada 1.000 habitantes, por encima de países como Alemania, Francia o Reino Unido. Si fuera un problema puramente matemático de falta de inmuebles totales en relación a la población, seríamos el país con menor tensión residencial.

El factor determinante no es cuántas casas existen, sino quién las posee y para qué se usan:

• Activo especulativo vs. Bien de uso: Que el precio haya subido un 80% y encima más de la mitad de las casas construidas en los últimos 10 años haya sido comprada por extranjeros no residentes, responde al acaparamiento por parte de fondos de inversión, grandes tenedores, no residentes y la proliferación del alquiler vacacional, que retiran oferta del mercado residencial para especular con la rentabilidad. ¿cuántas de esas viviendas se han comprado y los compradores viven en ellas?
• El verdadero déficit: Lo que nos diferencia de Europa es que la vivienda social/pública representa en España apenas el 1,5% - 3% del total, frente al 8-15% (o más) de la media europea. Ahí radica la escasez real: en la falta de parque público protegido de la especulación. ¿quién se dedica a vender vivienda protegida a fondos? ¿no estaría bien prohibir su venta libre de por vida?
• Pisos infrautilizados: El mercado libre no se autorregula de forma eficiente cuando el suelo es un recurso finito y se tolera el acaparamiento de inmuebles vacíos o turísticos en zonas tensionadas para forzar la subida de precios.

josete recurrir al descalificativo personal ("analfabetos económicos" o "propagandistas") solo evidencia la falta de argumentos para rebatir datos objetivos.

La teoría de oferta y demanda de manual de secundaria se queda corta cuando se analiza la financiarización de un bien de primera necesidad. Señalar el impacto de la especulación no es propaganda; es analizar por qué, teniendo un parque de viviendas por habitante superior a la media europea, la gente no puede acceder a un techo a un precio razonable.

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entre pitos y flautas dijo:

Está adefesio eso de repetirse, pero analizar el problema como un factor exclusivamente numérico, es perder el tiempo.

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Kluster dijo:

Dadle las vueltas que queráis. En España hay déficit de viviendas y por lo tanto hay que construir. Si no se hace, el problema a futuro se agravará.

Las políticas de vivienda se tienen que hacer a 10 años vista. No se trata sólo de parchear el problema y patadón p'alante.

El uso de las viviendas sí es un factor importante pero secundario, que cambiará en función de la percepción de la gente, de si la oferta está más o menos cubierta, de la seguridad jurídica para el arrendador, etc.

Es como si invitas a 4 amigos a tu casa: Dos de ellos se beben una cerveza cada uno y entre los otros dos se beben el resto de la cerveza que hay en la nevera. Entonces vas y les dices: "No hacéis buen uso a la cerveza, si cada uno bebiese 2 cervezas habría suficiente para todos, el de la casa de al lado compra menos cerveza que yo y tiene suficiente para sus invitados". Por mucho que quieras solucionar el problema con palabras bonitas, la realidad es que en tu casa HACE FALTA MÁS CERVEZA.

Si acaso puedes decirle a los que más beben QUE APORTEN trayendo una cuantas cervezas de su casa. Pero lo que está claro es que hay que traer cerveza.

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Kluster dijo:

Dadle las vueltas que queráis. En España hay déficit de viviendas y por lo tanto hay que construir. Si no se hace, el problema a futuro se agravará.

Las políticas de vivienda se tienen que hacer a 10 años vista. No se trata sólo de parchear el problema y patadón p'alante.

El uso de las viviendas sí es un factor importante pero secundario, que cambiará en función de la percepción de la gente, de si la oferta está más o menos cubierta, de la seguridad jurídica para el arrendador, etc.

Es como si invitas a 4 amigos a tu casa: Dos de ellos se beben una cerveza cada uno y entre los otros dos se beben el resto de la cerveza que hay en la nevera. Entonces vas y les dices: "No hacéis buen uso a la cerveza, si cada uno bebiese 2 cervezas habría suficiente para todos, el de la casa de al lado compra menos cerveza que yo y tiene suficiente para sus invitados". Por mucho que quieras solucionar el problema con palabras bonitas, la realidad es que en tu casa HACE FALTA MÁS CERVEZA.

Si acaso puedes decirle a los que más beben QUE APORTEN trayendo una cuantas cervezas de su casa. Pero lo que está claro es que hay que traer cerveza.

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coucounancy dijo:

Siguiendo con la analogía de la cerveza: el problema surge cuando se compra más cerveza pero no para que la beban los invitados de la fiesta, sino para guardarla, especular con su valor o venderla a precios desorbitados fuera de la casa. Por mucha cerveza que traigas, si las dinámicas de distribución no cambian, los invitados seguirán sin tener qué beber.

La experiencia reciente demuestra que construir masivamente no garantiza precios asequibles si no se regula el uso del suelo y el destino de esa vivienda. Reducir un problema estructural complejo a una simple cuestión de metros cuadrados construidos pasa por alto cómo funciona realmente el mercado inmobiliario actual.

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Kluster dijo:

A ver, la cerveza de la nevera de un amigo que te invita a su casa no te la guardas ni especulas con ella.

Era una forma de decir que cuando una cosa hace falta, hace falta y punto. Si falta cerveza para que beban todos pues hay que ponerse las pilas para que haya cerveza. Punto.

Nadie habla de construir masivamente. Hay que construir lo necesario. Ahora mismo se construye muy por debajo de lo que sería necesario para los próximos 10 años. No os creáis a los políticos cortoplacistas.

Además el mercado inmobiliario ya está regulado en exceso, sacar leyes encima de las que ya hay es montar un jaleo que lo único que hace es complicar más las cosas. Lo primero es desregular y quitar burocracia. Luego si eso regular para controlar a los fondos buitres y promover la construcción de vivienda protegida.

Pero construir se tiene que hacer sí o sí. De lo contrario, dentro de 10 años verás a millones de personas viviendo en tiendas de campaña en descampados del extrarradio de las grandes ciudades, mientras otros siguen diciendo que ellos lo van a solucionar, que no hace falta construir pisos blablabla... en un bucle sin fin.

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coucounancy dijo:

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Silvestre, reducir el problema a un simple cálculo numérico de "población versus ladrillos construidos" no sostiene un análisis riguroso del mercado.

¿Sabes cuántas viviendas hay en España por cada 1.000 habitantes en comparación con otros países de Europa? España está a la cabeza del continente con más de 500 viviendas por cada 1.000 habitantes, por encima de países como Alemania, Francia o Reino Unido. Si fuera un problema puramente matemático de falta de inmuebles totales en relación a la población, seríamos el país con menor tensión residencial.

El factor determinante no es cuántas casas existen, sino quién las posee y para qué se usan:

• Activo especulativo vs. Bien de uso: Que el precio haya subido un 80% y encima más de la mitad de las casas construidas en los últimos 10 años haya sido comprada por extranjeros no residentes, responde al acaparamiento por parte de fondos de inversión, grandes tenedores, no residentes y la proliferación del alquiler vacacional, que retiran oferta del mercado residencial para especular con la rentabilidad. ¿cuántas de esas viviendas se han comprado y los compradores viven en ellas?
• El verdadero déficit: Lo que nos diferencia de Europa es que la vivienda social/pública representa en España apenas el 1,5% - 3% del total, frente al 8-15% (o más) de la media europea. Ahí radica la escasez real: en la falta de parque público protegido de la especulación. ¿quién se dedica a vender vivienda protegida a fondos? ¿no estaría bien prohibir su venta libre de por vida?
• Pisos infrautilizados: El mercado libre no se autorregula de forma eficiente cuando el suelo es un recurso finito y se tolera el acaparamiento de inmuebles vacíos o turísticos en zonas tensionadas para forzar la subida de precios.

josete recurrir al descalificativo personal ("analfabetos económicos" o "propagandistas") solo evidencia la falta de argumentos para rebatir datos objetivos.

La teoría de oferta y demanda de manual de secundaria se queda corta cuando se analiza la financiarización de un bien de primera necesidad. Señalar el impacto de la especulación no es propaganda; es analizar por qué, teniendo un parque de viviendas por habitante superior a la media europea, la gente no puede acceder a un techo a un precio razonable.

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Pelayo90 dijo:

Según tu controlar la inmi gración no es una opción

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Kluster dijo:

A ver, la cerveza de la nevera de un amigo que te invita a su casa no te la guardas ni especulas con ella.

Era una forma de decir que cuando una cosa hace falta, hace falta y punto. Si falta cerveza para que beban todos pues hay que ponerse las pilas para que haya cerveza. Punto.

Nadie habla de construir masivamente. Hay que construir lo necesario. Ahora mismo se construye muy por debajo de lo que sería necesario para los próximos 10 años. No os creáis a los políticos cortoplacistas.

Además el mercado inmobiliario ya está regulado en exceso, sacar leyes encima de las que ya hay es montar un jaleo que lo único que hace es complicar más las cosas. Lo primero es desregular y quitar burocracia. Luego si eso regular para controlar a los fondos buitres y promover la construcción de vivienda protegida.

Pero construir se tiene que hacer sí o sí. De lo contrario, dentro de 10 años verás a millones de personas viviendo en tiendas de campaña en descampados del extrarradio de las grandes ciudades, mientras otros siguen diciendo que ellos lo van a solucionar, que no hace falta construir pisos blablabla... en un bucle sin fin.

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1. Hay que poner freno a la compra especulativa para que las viviendas construidas cumplan su función social prioritaria: ser habitadas por quienes las necesitan.
2. Esto no es ninguna utopía ni "comunismo"; es algo que ya aplican o regulan diversos países y ciudades europeas con marcos jurídicos muy asentados.
3. No son medidas excluyentes: Regular el destino/uso del suelo y de la compra de vivienda puede y debe convivir perfectamente con seguir construyendo. Nadie está diciendo que no se deba edificar; lo que se sostiene es que edificar sin control sobre quién compra y para qué compra solo alimenta el problema.

Silvestre dijo:

Pero hay que matizar dónde está el desequilibrio, en las grandes ciudades. Además, la población oriunda ha pasado de una media de 4 o 5 miembros en una vivienda a unos 2 o 3. Eso también ha influido.

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coucounancy dijo:

Imaginemos que en los próximos 5 años se construyen 800.000 viviendas y a la vez se crean 800.000 nuevos hogares. En la teoría y sobre el papel, habríamos resuelto el problema de oferta/demanda o, al menos, habríamos alcanzado cierto equilibrio.

El problema real surge cuando de esas 800.000 viviendas construidas, 500.000 son adquiridas con fines meramente especulativos o por grandes tenedores/fondos. En ese instante se rompe por completo la lógica del mercado y el "invento" vuelve a fallar (algo que, por cierto, ya hemos visto suceder en los últimos ciclos inmobiliarios).

Por esa razón, regular la compra de vivienda es una medida imprescindible:

1. Hay que poner freno a la compra especulativa para que las viviendas construidas cumplan su función social prioritaria: ser habitadas por quienes las necesitan.
2. Esto no es ninguna utopía ni "comunismo"; es algo que ya aplican o regulan diversos países y ciudades europeas con marcos jurídicos muy asentados.
3. No son medidas excluyentes: Regular el destino/uso del suelo y de la compra de vivienda puede y debe convivir perfectamente con seguir construyendo. Nadie está diciendo que no se deba edificar; lo que se sostiene es que edificar sin control sobre quién compra y para qué compra solo alimenta el problema.

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JJJJJJJ dijo:

Tú idea es muy buena. El problema es que si no hay libre mercado , tiene que ser el estado el que las pague y construya. 800mil casas por 200 mil euros. Total que no hay pasta para hacerlas. El metro cuadrado de casa sale ahora a unos 2000 euros. Así que 200 mil no es descabellado. Ahora dime de dónde saca el estado el dinero. O pretendemos que lo pongan particulares y no saquen nada a cambio . Me encanta los de sol , cuando les oigo que quieren casas de calidad y gratis. La gente que alquila no puede pagar 200 mil euros. Así que , o hay rentistas o no habrá casas. Lo que hay que hacer es construir mucho y aquel que pueda pagar esos 200 mil que compre , que el estado haga algunas cosas y que los particulares sigan alquilando esas casas de doscientos mil. Pero para que las casas valgan eso , hay que hacer vivienda asequible que se pueda alquilar a un precio asequible.

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JJJJJJJ dijo:

Tú idea es muy buena. El problema es que si no hay libre mercado , tiene que ser el estado el que las pague y construya. 800mil casas por 200 mil euros. Total que no hay pasta para hacerlas. El metro cuadrado de casa sale ahora a unos 2000 euros. Así que 200 mil no es descabellado. Ahora dime de dónde saca el estado el dinero. O pretendemos que lo pongan particulares y no saquen nada a cambio . Me encanta los de sol , cuando les oigo que quieren casas de calidad y gratis. La gente que alquila no puede pagar 200 mil euros. Así que , o hay rentistas o no habrá casas. Lo que hay que hacer es construir mucho y aquel que pueda pagar esos 200 mil que compre , que el estado haga algunas cosas y que los particulares sigan alquilando esas casas de doscientos mil. Pero para que las casas valgan eso , hay que hacer vivienda asequible que se pueda alquilar a un precio asequible.

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1. La regulación no destruye el capital privado, lo reconduce. Hay infinidad de modelos intermedios entre el "libre mercado sin control" e "intervención estatal total". Países como Austria o Holanda atraen miles de millones en inversión privada mediante fórmulas de colaboración público-privada, beneficios fiscales a cambio de topes de alquiler o concesiones de suelo público para edificar vivienda asequible. El inversor sigue obteniendo rentabilidad, solo que moderada y segura.
2. El problema del capital especulativo. Cuando un fondo o gran tenedor compra masivamente no está "financiando la construcción de hogares para la gente", sino compitiendo directamente contra las familias que buscan comprar o alquilar a un precio acorde a sus sueldos. Ese tipo de capital presiona los precios hacia arriba y reduce la accesibilidad financiera, no la mejora.
3. Priorizar al comprador residencial y al pequeño inversor tradicional. Regular la especulación no significa prohibir la inversión privada; significa limitar la concentración de inmuebles en manos de agentes que distorsionan el mercado y priorizar a quien compra su primera vivienda o a quien invierte con lógica de rendimiento a largo plazo en lugar de bowling.

josete dijo:

A los 200000€ hay que sumar el suelo y el margen del promotor...

Ya hace tiempo que especular con la vivienda está muy difícil. Claro que aquí algunos llaman especular a cosas que no son especular. En 2004-2007 sí que había una especulación salvaje, gente compraba sobre plano y vendía antes de escriturar con ganancias bestiales.

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coucounancy dijo:

Es un dilema falso plantear que la alternativa a la especulación pura sea que el Estado lo pague todo de su bolsillo o que los inversores no ganen nada.

Nadie pide que los particulares o las promotoras trabajen gratis ni que la vivienda sea de libre designación regalada. De lo que se trata es de establecer un marco regulatorio donde la inversión privada obtenga una rentabilidad razonable a cambio de ofrecer precios o alquileres asequibles, en lugar de buscar la rentabilidad máxima a costa de inflar artificialmente los precios.

1. La regulación no destruye el capital privado, lo reconduce. Hay infinidad de modelos intermedios entre el "libre mercado sin control" e "intervención estatal total". Países como Austria o Holanda atraen miles de millones en inversión privada mediante fórmulas de colaboración público-privada, beneficios fiscales a cambio de topes de alquiler o concesiones de suelo público para edificar vivienda asequible. El inversor sigue obteniendo rentabilidad, solo que moderada y segura.
2. El problema del capital especulativo. Cuando un fondo o gran tenedor compra masivamente no está "financiando la construcción de hogares para la gente", sino compitiendo directamente contra las familias que buscan comprar o alquilar a un precio acorde a sus sueldos. Ese tipo de capital presiona los precios hacia arriba y reduce la accesibilidad financiera, no la mejora.
3. Priorizar al comprador residencial y al pequeño inversor tradicional. Regular la especulación no significa prohibir la inversión privada; significa limitar la concentración de inmuebles en manos de agentes que distorsionan el mercado y priorizar a quien compra su primera vivienda o a quien invierte con lógica de rendimiento a largo plazo en lugar de bowling.

En definitiva, no es cuestión de elegir entre "que el Estado pague 800.000 casas" o "dejar que el mercado especule sin límites". Se trata de construir, sí, pero bajo unas reglas de juego donde la construcción sirva para cubrir la necesidad real de alojamiento y no para alimentar una burbuja de activos.

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coucounancy dijo:

En otros países de Europa están igual en cuanto a familias más pequeñas o unipersonales y aglomeración en grandes ciudades y no están tan mal como España.

En España tenemos un mercado orientado a la especulación, turismo y no doblar el lomo para vivir de las rentas si es posible

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pimpoTeo dijo:

están bastante peor.
París, Múnich, Berlín... Lo que tenemos aquí es un juego de novatos en comparación.

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coucounancy dijo:

Imaginemos que en los próximos 5 años se construyen 800.000 viviendas y a la vez se crean 800.000 nuevos hogares. En la teoría y sobre el papel, habríamos resuelto el problema de oferta/demanda o, al menos, habríamos alcanzado cierto equilibrio.

El problema real surge cuando de esas 800.000 viviendas construidas, 500.000 son adquiridas con fines meramente especulativos o por grandes tenedores/fondos. En ese instante se rompe por completo la lógica del mercado y el "invento" vuelve a fallar (algo que, por cierto, ya hemos visto suceder en los últimos ciclos inmobiliarios).

Por esa razón, regular la compra de vivienda es una medida imprescindible:

1. Hay que poner freno a la compra especulativa para que las viviendas construidas cumplan su función social prioritaria: ser habitadas por quienes las necesitan.
2. Esto no es ninguna utopía ni "comunismo"; es algo que ya aplican o regulan diversos países y ciudades europeas con marcos jurídicos muy asentados.
3. No son medidas excluyentes: Regular el destino/uso del suelo y de la compra de vivienda puede y debe convivir perfectamente con seguir construyendo. Nadie está diciendo que no se deba edificar; lo que se sostiene es que edificar sin control sobre quién compra y para qué compra solo alimenta el problema.

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