*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Piden 10.000€ solo para ofertar por un piso​

¿Es buen momento para comprar vivienda? Es la pregunta que se repiten quienes no compraron cuando tocaba y ahora miran los portales con cara de póker. La respuesta que emerge del hilo es incómoda: depende del barrio, pero casi nunca sale ganando el que paga. En Málaga, un forero relata que le pidieron 10.000 euros solo para presentar una oferta por un piso que aún tiene inquilino dentro. En un pueblo de moda del área de Barcelona, otro forero cuenta que una vivienda de 400.000 a 500.000 euros acumuló entre 25 y 30 visitas sin recibir una sola oferta. Las dos escenas conviven en el mismo mercado.

Poca oferta, mucha demanda y crédito justo: el mercado que no se mueve​

El diagnóstico más repetido es que no hay mercado, sino un atasco. Hay oferta que no baja de precio, hay demanda que se ha quedado sin margen de financiación y hay un resultado: las operaciones se cierran de uvas a peras. Los datos que se manejan no ayudan al optimista: las ejecuciones hipotecarias repuntan y las compraventas caen, según los enlaces que se citan. Con ese telón de fondo, las posturas se parten entre quien ve la última ventana para entrar y quien sostiene que ya solo queda comprar caro o alquilar caro.

Málaga aprieta: la subida de 80.000 euros que relata un comprador​

El caso más llamativo es una promoción de obra nueva en el barrio malagueño de El Cónsul. Un comprador apuntado a la lista de avisos pidió cita y se la dieron para un mes después, con todo el calendario completo. Le dijeron que los tres dormitorios orientación sur empezaban en 437.000 euros. Cuando llegó a la cita, el comercial le soltó que el más barato de esa orientación salía por 510.000 euros sin IVA. Ante el desplome de cara, el comprador preguntó si habían subido 80.000 euros en un mes. La respuesta fue que habían «ajustado los precios». Vaya ajuste.

La escalada no es exclusiva de la costa. Otra compra de obra nueva, firmada en 2025, costó 130.000 euros más que la misma promoción en su primera fase, tres años antes. Es decir, la propia promotora marca la inflación de su producto. Y en paralelo, la vivienda usada sigue su propia carrera: en una zona concreta, un piso pasó de 120.000-130.000 euros antes de la pandemia a 250.000 euros hoy, según los anuncios que se citan.

Los números del que compra, del que alquila y del que espera​

Aquí manda el cálculo. Un caso detallado: sueldo cercano a los 4.000 euros, 130.000 euros de entrada ahorrados, pero un mínimo de 300.000 euros para algo decente. La hipoteca más gastos fijos se le iba a unos 1.050 euros al mes. Alquila por 1.100. Diferencia casi nula, pero conserva toda la liquidez. La conclusión que extrae es clara: paga lo mismo y no se descapitaliza.

Las hipotecas que se están firmando dan contexto. Se habla de fijas en torno al 2,20% solo con nómina, mixtas a cinco años al 1,90% con euríbor más 0,45% después, e incluso mixtas con diez años fijos sobre el 1,7%. Un comprador compara amortizar con meter el dinero en depósitos al 2,1% y gana el depósito: unos 8.000 euros de diferencia a su favor, con la ventaja añadida de no quedarse sin colchón. El seguro de vida, con todo, sigue doliendo: uno de estos compradores paga 307 euros por cubrir los 300.000 de hipoteca y considera que no está mal; otros relatan que su póliza vinculada encarecía la prima sin cubrir lo que decía cubrir.

La entrada la financia otro: la ayuda pública cambia el tablero​

El movimiento que ha reordenado las piezas en los últimos compases es la línea de la Generalitat para pagar la mitad de la compra de la primera vivienda de los mayores de 40 años con ingresos estables. Se lee como un mensaje al mercado: si el problema es juntar la entrada, el dinero público la pone. También aparece la letra pequeña: los requisitos de ingresos y financiación en fórmulas anteriores dejaban fuera a quien de verdad lo necesitaba. La duda que sobrevuela es cuánto de esa ayuda acabará en el precio y no en el bolsillo del comprador.

El suelo, donde empieza el precio final​

Hay otro frente menos visible: el suelo. Se relatan expropiaciones de terrenos con construcciones antiguas en las que el propietario recibe el precio de un solar, no el de una vivienda, y acaba en los juzgados durante años. Con esos mimbres, en terrenos colindantes se levantan después apartamentos de dos habitaciones desde 237.000 euros más IVA. El coste del suelo, su disponibilidad y la lentitud administrativa son parte del precio que luego se paga en la caseta del comprador.

El alquiler como trampa de salida​

Mientras se discute la compra, el alquiler se cierra por el otro lado. Propietarios que habían tenido al mismo inquilino ocho años con la renta congelada empiezan a reclamar el piso para un familiar o directamente a vender, porque la ley les impide actualizar según qué. Uno de ellos comunica con nudo en la garganta que no renovará a quien le pagaba 950 euros por un piso que ahora se alquila por más de 1.600. Otro aplica a su inquilina la subida máxima que permite la ley, después de años sin tocarle el precio. Y hay quien vende y se quita el problema, contando casos de sueldos bajos, inestabilidad y juicios eternos por impagos. Alquilar va a estar imposible, resume uno.

Ni 2008 ni el final de la fiesta: por qué no todos ven la caída​

El paralelismo con la burbuja de 2008 se discute mucho y se rechaza en casi todo: entonces se construía sin freno, se daba hasta el 120% de la vivienda a contratos basura y el crédito manaba. Ahora no se construye, no se presta más del 80% y la oferta es lo que hay. Frente a eso, la tesis bajista se apoya en el deterioro: si llega una crisis, el inmobiliario no se arregla, sino que cambia de manos. Un inversor con 30 años de recorrido escribe que hay demasiadas señales de techo, sin atreverse a poner fecha.

Y luego está el detalle que nadie esperaba: en algunas promociones ya se pide dinero para ofertar. Diez mil euros entre presentar una oferta y empezar a negociar, descontables al cerrar la venta, pero con un piso ocupado hasta septiembre de por medio. Ese es el estado del mercado: cobrar por el derecho a intentarlo.

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Con estos mimbres, la conclusión que sobrevive al repaso es un chiste de mal gusto: comprar es caro, alquilar es imposible y esperar es gratis. De momento.