Terrenos de secano en pueblos perdidos

Comprar una hectárea de secano: 3.000 euros y una lista de problemas​

¿Merece la pena comprar terrenos de secano en un pueblo perdido para tapar el agujero que deja la inflación? Un forero dice haber visto en un portal anuncios de terreno agrario de secano a 1 euro el metro cuadrado, y ese es justo el problema: en las comarcas de labor de Castilla y León lo que se considera razonable son 3.000 a 5.000 euros por hectárea, así que pagar dos o tres veces más debería encender todas las alarmas. La parcela barata es casi siempre la que nadie quiere arrendar: sin riego, sin pozo, sin camino asfaltado y a media hora del último supermercado. Y la letra pequeña —cargas, IBI, agua, licencias— no aparece en el anuncio.

Cuánto cuesta de verdad una hectárea de secano y por qué varía tanto​

No hay índice oficial que fije el precio del suelo rústico. Cambia por tipo de suelo, pendiente, humedad, accesos, normativa, distancia al pueblo, producciones e instalaciones. Un forero recuerda que el secano de Castilla y León se sitúa en torno a 10.000 euros por hectárea y el de Castilla-La Mancha en unos 6.000, con un matiz agronómico de peso: la hectárea castellano-leonesa produce casi el doble que la manchega y por eso se paga casi el doble.

En la franja cerealista de Tierra de Campos, entre Valladolid y León, la horquilla que se maneja con conocimiento directo del terreno está en 4.000 o 5.000 euros la hectárea. Los 3.000 son el suelo del mercado; por debajo aparecen el monte bajo, el erial y la media hectárea que un día fue viña y hoy nadie labra. Comprar a 1 euro el metro cuadrado es, sencillamente, pagar de más.

La parte sociológica no es menor. Según un forero, quien vende compara con lo que se pagó en el pico del ladrillo —hubo hectáreas a 30.000 euros en 2006— y desde entonces no baja de ahí, porque el precio funciona como medalla en el bar. El resultado, sostiene, es un mercado con oferta a precios de fantasía, suelo compactado y compradores que descubren tarde que tampoco pueden construir nada.

¿Se puede cultivar sin ser agricultor y sin alta en la Seguridad Social?​

Para autoconsumo, en la práctica no hay problema: se planta, se riega y se recoge. Otra cosa es que salga a cuenta. El secano apenas rinde salvo con cultivos como el pistacho, que exigen una inversión muy grande y años de espera; la huerta de regadío, en cambio, da comida pero pide presencia diaria: sulfatar, abonar, regar en verano y vigilar a los pájaros. Quien no vive pegado al terreno acaba abandonando.

Además, la libertad de cultivo no es absoluta. Existe un catálogo de plantas prohibidas y límites de uso del suelo: se puede poner un frutal, no cualquier cosa. Y conviene distinguir vocabulario, porque la administración también lo distingue: cortar un árbol no es desbrozar, es talar, y arrancar una simple retama sin permiso puede acabar en sanción.

¿Paga IBI un terreno rústico?​

Depende, y ahí se cruzan dos experiencias opuestas. Una sostiene que prácticamente todos los ayuntamientos cobran IBI rústico, con recibo entre el 1 de septiembre y el 31 de octubre, consultable en la Sede Electrónica del Catastro. La otra, con parcelas en dos municipios distintos, asegura no haber pagado nunca nada. La explicación más razonable: si el valor catastral queda por debajo del mínimo exento, no llega recibo. Comprobarlo antes de firmar cuesta cinco minutos.

Lo que sí aparece siempre es el mantenimiento. El desbroce periódico es obligación del propietario y el ayuntamiento puede requerirlo. En muchas zonas, el coste de vallar una parcela supera el de comprarla.

El pozo no sale en cualquier sitio ni a cualquier precio​

La idea del huerto autosuficiente con placa solar y pozo choca con la geología. Hace falta un acuífero y roca permeable; cerca de ríos o en unidades acuíferas grandes —la zona de Talavera de la Reina se cita como ejemplo— el agua está. En secano cerealista puede haberla a cientos de metros o salir más salada que la del mar. Un forero dice haber visto pozos donde el gasoil de bombeo costaba más que el agua extraída.

Y luego está el papeleo, que rara vez se cuenta: permiso de sondeo con proyecto de ingeniero —unos 600 euros y dos años—, concesión de la Confederación Hidrográfica correspondiente —otros 700 y hasta tres—, pocero, contador, cuadro eléctrico, obra civil y bomba. La broma se acumula en más de 7.000 euros antes de la primera aceituna.

El campo que no se hereda no se vive​

El aviso más repetido entre quienes lo han intentado es de escala: sin al menos 60 hectáreas heredadas —la mitad de regadío—, sin derechos de la PAC, sin casa en el pueblo y sin parientes agricultores que enseñen los primeros años, mejor no meterse. La maquinaria sola se va a 300.000 euros si se plantea en serio. Con la PAC se mantiene el chiringuito; sin ella, no.

Hay contraejemplos. Quien llegó de ciudad, compró una finca y empezó a ver beneficio cinco años después, admite que fue un inconsciente con suerte. Los riesgos sociales son los que nadie firma: vecinos que mueven los mojones unos metros, olores de macrogranja, campanas y maquinaria toda la noche. Y en un pueblo pequeño, la vida social del recién llegado tiene su propio peaje.

El riesgo que no aparece en el anuncio​

Antes de pagar toca pedir el certificado de cargas en el Registro de la Propiedad y mirar quién figura como titular. Después, la lista de sorpresas que mencionan los foreros: el temor a expropiaciones cuando a la administración le convenga, parcelas sobre antiguos vertederos, monte con residuos que genera broncas, requerimientos y noches sin dormir. Hasta en suelo industrial, un forero cuenta que se venden 500 metros sobre escombros a 80.000 euros con problemas estructurales.

Un terrenito de secano a precio de ganga puede ser una reserva de valor razonable o el peor capricho de la década. La diferencia entre lo uno y lo otro no está en el precio del anuncio, sino en la investigación previa. Ahí es donde se decide si has comprado tierra o un problema con escritura.