Un millón de viviendas a nombre de empresas privadas

Un millón de viviendas en manos de empresas: el 4% que pesa como 40%​

Hay una cifra que tranquiliza y otra que alarma, y las dos salen del mismo registro. En España, cerca de un millón de viviendas están a nombre de sociedades, no de personas físicas, lo que equivale a en torno al 4% del parque total. El dato lo publicó El País y se ha convertido en el penúltimo campo de batalla de una guerra que llevamos años librando sin mover una sola piedra: quién tiene la culpa de que un alquiler cueste lo que cuesta.

Depende del denominador que se use. Y ahí la estadística empieza a parecerse a esas encuestas que concluyen que en España se come bien porque hay mucha cosecha.

Un 4% calculado sobre todo el parque, no sobre lo que rota​

El porcentaje se obtiene dividiendo ese millón de viviendas entre el total de inmuebles residenciales del país: los ocupados por sus dueños, los que ya están alquilados, las segundas residencias y los vacíos. Cuatro de cada cien. Sobre ese conjunto, la cifra es casi anecdótica.

El problema no es el número, es qué se hace con él. Ninguna de esas viviendas compite entre sí: el piso donde vive una familia no está en el mercado ni lo estará, y el que se alquila a un inquilino estable tampoco entra en la oferta disponible este año. Meterlos todos en el mismo saco aplana el resultado hasta dejarlo inservible. Es el equivalente inmobiliario de calcular la temperatura media del hospital sumando a los sanos y a los enfermos.

El 4% que puede ser el 40% de lo que se alquila​

El parque que realmente rota es minúsculo comparado con el total. En ese mercado estrecho, los cálculos más agresivos sostienen que esas mismas viviendas en manos de sociedades podrían llegar al 40% de la oferta de venta y alquiler, y hay quien apunta a que incluso esa cifra se queda corta. La cuenta no es descabellada: si cada año solo cambia de manos una fracción pequeña del parque, basta con que los grandes propietarios concentren su actividad en esa fracción para dominarla.

Y ahí está la trampa aritmética que sirve para las dos trincheras. Los mismos datos permiten decir que las empresas son irrelevantes (4% del total) o decisivas (40% de lo que se ofrece). Cada parte elige el denominador que le conviene.

¿Fondos buitre o sociedades patrimoniales?​

Los datos publicados no lo distinguen, y ese es el agujero más grande del asunto. Una sociedad puede tener una vivienda por motivos que no tienen nada que ver con especular: el despacho de un abogado, una consulta, la sede de un negocio familiar o un particular que por razones fiscales y de sucesión pone su casa a nombre de una mercantil.

La curiosidad está en cómo se cuentan esas unidades. Un edificio con una notaría en una planta, una clínica dental en otra, una gestoría más arriba y un dermatólogo en la última suma cuatro o cinco registros al millón sin que nadie esté jugando al monopoly con el suelo. En el otro extremo, y también en el mismo saco, están los grandes tenedores con carteras de cientos o miles de pisos. Una cifra ayuda a dimensionar el fenómeno: 178.000 personas poseen más de diez viviendas en España. Muchas acaban pasando su patrimonio a una sociedad porque fiscal y operativamente es más eficiente, lo que hincha la estadística sin que haya cambiado nada real en el mercado.

El nombre que aparece siempre es el mismo. BlackRock figura, según los recuentos que circulan, en el accionariado de 71 empresas de la Bolsa española. Eso no convierte automáticamente cada piso alquilado en una operación de un fondo, pero alimenta la sospecha de que el mercado se decide en despachos a los que el inquilino no tiene acceso.

¿Cuánto costaría expropiar un millón de viviendas?​

Mucho, y no solo en dinero. La Constitución prevé la expropiación por razones de interés o justicia social, pero con dos condiciones que en la práctica lo cambian todo: justiprecio y garantías legales. Un millón de viviendas a precio de mercado es una factura que ningún presupuesto público asume, y a eso hay que sumarle un millón de procedimientos judiciales, apelaciones y tasaciones contradictorias.

El argumento que suele esgrimirse en contra no es el coste, sino el precedente. Si hoy se expropia vivienda, mañana puede expropiarse cualquier otra cosa, y quien tenga capital se lo pensará dos veces antes de invertirlo aquí. La respuesta desde el otro lado es igual de simple: los pisos vacíos o en manos de grandes carteras no se van a ir a ningún sitio, y el dinero de las empresas tampoco se muere de hambre debajo de un puente.

Construir más: ¿solución o espejismo?​

Es la propuesta más repetida en cualquier conversación sobre el precio del alquiler, y también la que menos se sostiene en los datos históricos, según una parte del análisis. Cuando España construía a destajo, en 2007, los precios no bajaron: se desbocaron. Más ladrillo no siempre significa más vivienda asequible.

La contrarréplica es que aquel mercado no era libre: estaba rescatado, intervenido y sostenido con dinero público, y la demanda de un bien básico es inelástica, porque uno puede renunciar a un segundo coche pero no a un techo. Otros apuntan a que el problema no es cuántas viviendas existen, sino cuántas se quedan fuera del mercado a la espera de un momento mejor.

Con un 4% o un 40% sobre la mesa, con expropiaciones que nadie se atreve a cifrar en serio y con un parque que rota a cuentagotas, queda una pregunta que ningún informe responde: si mañana se pusieran de golpe en circulación todas las viviendas vacías y todas las de los grandes tenedores, ¿bajaría el precio o simplemente cambiaría de manos a otro ritmo?