Vivienda hipotecada ¿Alquilar o vender?

Mazaldeck

Será en Octubre
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6 Dic 2010
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Imaginad que:

- tenéis una vivienda de la que estáis pagando hipoteca y os quedan 20 años por pagar (cómodos plazos, cuota fácil de pagar)
-Os genera un 10% de rentabilidad sobre lo invertido actualmente limpio al año por el alquiler -> unos 7.200€ al año
-Os surge la posibilidad de venderla un 55% más cara del precio al que "te la vendieron" lo que supondría que tras cancelar la hipoteca tendríais 100.000€ de efectivo limpios en la cuenta corriente.

¿vender y tener 100.000€ en efectivo ó 7200€ al año y mantener la posesión?
 
Última edición:
Por experiencia,

Yo no alquilaba en España ni orate, te puede salir bien, pero si te sale mal es el infierno en la tierra.

Si al final decides alquilar: seguro de alquiler, agencia que te lleve todo para no hablar con el inquilino, que sea imprescindible funci de grupo A1/A2 y muy importante SIN descendientes.

Si no, te la juegas pero bien fuerte, mejor vender.
 
Ignatius dijo:
Por experiencia,

Yo no alquilaba en España ni orate, te puede salir bien, pero si te sale mal es el infierno en la tierra.

Si al final decides alquilar: seguro de alquiler, agencia que te lleve todo para no hablar con el inquilino, que sea imprescindible funci de grupo A1/A2 y muy importante SIN descendientes.

Si no, te la juegas pero bien fuerte, mejor vender.
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Y aunque tengas suerte y te paguen y no te rompan nada deliberadamente, vas a tener que hacer obra toral cuando se vayan.
Un piso habitado por una pareje propietaria, en 10 años está para obra. Si están alquilados 5.
El poco dinero que ganas después de Hacienda se te va en volver a dejarlo bien.
Alquilar es para clase media con multipropiedades que quieran mantener patrimonio diversificado.
Alquilar para pagar una hipoteca es jugar a la ruleta rusa.
Mejor vender y comprar otra inversión en donde sea
 
Tienes que calcular el riesgo y la rentabilidad.

La rentabilidad no es dividir lo que paga el inquilino al año entre lo que te costó la vivienda. Faltan datos.

Tipo de interés del préstamo.
Importe pendiente del préstamo.
Gastos (Ibi, IRPF por ingresos alquiler, otros impuestos, gastos de comunidad, seguros, mantenimientos, derramas y reformas estimadas en las próximas décadas...)
Revalorización (un 55% en cuánto tiempo? Estimas que va a seguir subiendo a ese ritmo durante décadas?)
 
tic tac dijo:
Y aunque tengas suerte y te paguen y no te rompan nada deliberadamente, vas a tener que hacer obra toral cuando se vayan.
Un piso habitado por una pareje propietaria, en 10 años está para obra. Si están alquilados 5.
El poco dinero que ganas después de Hacienda se te va en volver a dejarlo bien.
Alquilar es para clase media con multipropiedades que quieran mantener patrimonio diversificado.
Alquilar para pagar una hipoteca es jugar a la ruleta rusa.
Mejor vender y comprar otra inversión en donde sea
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Yo tengo alquilado el que fue mi piso durante muchos años.
Primero a una tía (con una niña), que dejó de pagar y se fue porque encontró a otro a quien sacar la sangre, si ella quiere no se va y se queda sine die.
Ahora está alquilado a un funci de grupo A1 sin descendientes, la verdad sin problemas, salvo por las cosas que se van rompiendo y hay que ir reponiendo, como es normal. De todas formas lo que dices, la ganancia no merece tanto la pena. Con las últimas reformas legislativas, cuando se vaya lo vendo y a tomar por pandero.

Y así queridos niños es como salen los pisos del mercado del alquiler.
 
Ignatius dijo:
Yo tengo alquilado el que fue mi piso durante muchos años.
Primero a una tía (con una niña), que dejó de pagar y se fue porque encontró a otro a quien sacar la sangre, si ella quiere no se va y se queda sine die.
Ahora está alquilado a un funci de grupo A1 sin descendientes, la verdad sin problemas, salvo por las cosas que se van rompiendo y hay que ir reponiendo, como es normal. De todas formas lo que dices, la ganancia no merece tanto la pena. Con las últimas reformas legislativas, cuando se vaya lo vendo y a tomar por pandero.

Y así queridos niños es como salen los pisos del mercado del alquiler.
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La gente cree que alquilar un piso es como alquilar un garaje.
Que le descuentas ibi, comunidad, gastos y pintar y el resto es beneficio.
Alquilar un piso es más bien como alquilar un coche. Cuando te lo devuelvan esta reventado. Si tienes suerte y se ha revalorizado ganarás. Sino no.
Yo me he planteado comprarme otra vivienda para dejarla alquilada como plus para la jubilación y me parece que hay otras inversiones más atractivas y menos peligrosas
 
Ignatius dijo:
Por experiencia,

Yo no alquilaba en España ni orate, te puede salir bien, pero si te sale mal es el infierno en la tierra.

Si al final decides alquilar: seguro de alquiler, agencia que te lleve todo para no hablar con el inquilino, que sea imprescindible funci de grupo A1/A2 y muy importante SIN descendientes.

Si no, te la juegas pero bien fuerte, mejor vender.
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Din en la pole, poco mas que añadir. Y ésto que yo tengo ya 5 viviendas y alquilo 3 (la cuarta la acabo de comprar y la estoy preparando).
 
Y piensa plusvalía e IRPF que vas a pagar, así que 55% niii de coña roto2
 
Todo depende de lo que quieras hacer con ese dinero.

Si tienes ya pensado algo para disfrutarlo....adelante, véndelo. Si no y es para comprar otra propiedad pues va a ser más de lo mismo, esa revalorización se la va a comer el sobreprecio que haya tenido lo que vayas a comprar y, al final no va a haber sino gastos extra además de los impuestos por esa plusvalía.

Si de momento te va bien con quien lo tengas alquilado, yo seguiría. Es un complemento al sueldo o a tus ingresos normales. Si no lo tienes alquilado aún, seguro de alquiler, todos los suministros a nombre del inquilino, garantía suficiente, examen concienzudo del inquilino y cruzar los dedos (al final lo más seguro es que no haya problemas, es un porcentaje bajo el problemático y examinando todo bien descartas a la gran mayoría de problemáticos).

Eso sí, si no quieres complicarte, déjalo en manos de alguna agencia. El beneficio será menor....pero también tus quebraderos de cabeza.
 
Ignatius dijo:
Yo tengo alquilado el que fue mi piso durante muchos años.
Primero a una tía (con una niña), que dejó de pagar y se fue porque encontró a otro a quien sacar la sangre, si ella quiere no se va y se queda sine die.
Ahora está alquilado a un funci de grupo A1 sin descendientes, la verdad sin problemas, salvo por las cosas que se van rompiendo y hay que ir reponiendo, como es normal. De todas formas lo que dices, la ganancia no merece tanto la pena. Con las últimas reformas legislativas, cuando se vaya lo vendo y a tomar por pandero.

Y así queridos niños es como salen los pisos del mercado del alquiler.
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En muchos casos están fuera esperando a que suban más los precios de venta. Alquilados en zain muy barato a un familiar para no dejarlo vacío.
Sino tienes prisa yo esperaba 5años.
Cuando baje el euribor van a subir las compraventas y con eso los precios.
Nosotros no tenemos prisa y si los que viven de alquiler.
Es la época tapayogurista pero al revés.
Todo es cíclico.
Volverán a bajar dentro de 20 años.
Pero ahora tocan subidas
 
Le pregunté a COPILOT de MICROSOFT:


Copilot

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En esta situación, tienes que sopesar los beneficios a largo plazo frente a la liquidez inmediata. Permíteme analizarlo:
  1. Vender y tener 100.000€ en efectivo:
    • Ventajas:
      • Obtendrías una cantidad significativa de efectivo al instante.
      • Sin preocupaciones sobre la propiedad, mantenimiento o inquilinos.
    • Desventajas:
      • Perderías la rentabilidad anual del alquiler (7.200€).
      • No tendrías la propiedad como activo a largo plazo.
  2. Mantener la posesión y recibir 7.200€ al año:
    • Ventajas:
      • Ingresos estables y predecibles.
      • La propiedad sigue siendo un activo valioso.
    • Desventajas:
      • No tendrías acceso inmediato a una gran suma de efectivo.
      • Deberías seguir gestionando la propiedad y lidiando con inquilinos.
Mi recomendación:
  • Si valoras la seguridad financiera a largo plazo y no necesitas el efectivo de inmediato, considera mantener la propiedad y seguir recibiendo los ingresos del alquiler.
  • Si tienes otros planes para el efectivo (como inversiones más rentables o necesidades urgentes), vender podría ser una buena opción.
Recuerda que esta decisión depende de tus objetivos personales, tolerancia al riesgo y situación financiera actual. Consulta con un asesor financiero para tomar la mejor decisión según tu caso específico.
 
Para mi falta info importante ahí: tienes pareja y/o descendientes o tienes pensado tenerlos? Si la respuesta es sí, alquila.

Después ese piso se lo quedan tus descendientes o tú si la parienta te da la patada y no tienes que irte a vivir con tus padres de 80 años hasta que encuentres un cuchitril por el que no te sablen 1000€.

No es la mejor opción económica pero ganas en seguridad.
 
The Cube dijo:
Para mi falta info importante ahí: tienes pareja y/o descendientes o tienes pensado tenerlos? Si la respuesta es sí, alquila.

Después ese piso se lo quedan tus descendientes o tú si la parienta te da la patada y no tienes que irte a vivir con tus padres de 80 años hasta que encuentres un cuchitril por el que no te sablen 1000€.

No es la mejor opción económica pero ganas en seguridad.
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Sin quitarte la razón: Que sociedad mas bonita nos ha quedado cuando la posibilidad de que "la parienta te dé la patada" esta normalizada.

Quienes os caseis con españolas/lizadas os mereceis todo lo que os pase.
 
FeministoDeIzquierdas dijo:
Sin quitarte la razón: Que sociedad mas bonita nos ha quedado cuando la posibilidad de que "la parienta te dé la patada" esta normalizada.

Quienes os caseis con españolas/lizadas os mereceis todo lo que os pase.
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Hay que analizarlo como si fuese una empresa: el mercado que hay, los porcentajes de divorcios, la nacionalidad…Que cada uno haga sus números y decida si le sale a cuenta meter el dinero o no.

Eso si, muy antiestética la última frase, es como si alguien te desea cáncer de pulmón por invertir en BATS… creo que está fuera de lugar.
 
The Cube dijo:
Hay que analizarlo como si fuese una empresa: el mercado que hay, los porcentajes de divorcios, la nacionalidad…Que cada uno haga sus números y decida si le sale a cuenta meter el dinero o no.
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Lo has escrito tú mil veces mejor de lo que yo podría haberlo escrito. Mis dies.

The Cube dijo:
Eso si, muy antiestética la última frase, es como si alguien te desea cáncer de pulmón por invertir en BATS… creo que está fuera de lugar.
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Pero aqui te tengo que criticar. Yo no deseo cáncer de pulmón al fumador, pero quien empieza a fumar, con toda la información que existe hoy, ES GILIPILAS.

Invertir en BAT no es fumar. De hecho, yo estoy invertido en BAT y me va de querida progenitora.

De igual forma cualquiera que tenga una relación seria, mucho menos casarse, con una española, a partir de la ley viogen del 2004 (y en mi caso, desde que empezó a fraguarse en 1998), ES DOBLEMENTE GILIPILAS.

Y no porque las españolas sean chungas (que lo son), ni mas antiestéticas que las de muchas otras nacionalidades (que lo son), ni por ser bigotudas (que lo son), o acondroplásicas (que lo son), o gritonas (que lo son), o endiosadas (que lo estan),...

...sino porque aunque la española fuera la muyer mas guapa y mejor persona del mundo, dispone de un arma jurídica que hace que en cualquier momento te pueda arruinar la vida porque le salga del shishi. Como no veo a ninguna española con una pancarta salir a la calle a denunciar esas leyes injustas, TODAS son partícipes y TODAS son culpables.

¿Por qué los residentes en Alemania, hasta hace un par de años, hemos tenido que pagar "reparaciones" en forma de un 9% de impuestos, cuando yo ni había nacido cuando ocurrió eso? Pues porque Alemania, en su conjunto, en 1933 votó en mayoría al del bigotito. Y si bien no todos fueron culpables, el delito de omisión también existe, incluso en mi caso me toca pagar "por solidaridad" (de hecho, así se llama el impuesto).

Mi última frase ni es antiestética ni esta fuera de lugar. ¿O cómo llamamos a los fulastres que se relacionan con españolas porque "ehj que la mia es la excepción. Ella no me lo haría"? ¿Discapacitados mentales? ¿"Diferentes"? Porque ya me dirás...
 
Mi familia ha padecido a unos okupas más de dos años , la legislación supone un riesgo y con visos de empeorar para el propietario.

Vender y realizar una inversión conservadora si no quieres jugártela lo más mínimo es lo que ahora harían ellos.

No se fruta muchas veces el valor de dormir tranquilo , cosa que mis familiares no han hecho en ese largo tiempo.
 
Mazaldeck dijo:
Ya he descontado los gastos/impuestos de la venta: me quedarían 100.000€ limpios en el banco
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Necesitas la pasta? Si no la necesitas ... a los 100.000 € de golpe me refiero.

Puedes encontrar a alguien que sea un buen inquilino (sin descendientes o descendientes mayores) y que tenga algo estable? si ya es un buen trabajo ya es la leche.

Si puedes alquilar, yo dedicaría esos más de 7.000 € a quitar hipoteca. Y a esa cantidad añadiría lo que vas pagando ahora, o sea, que esos 7.000€ sean un pago añadido. Puedes cancelar plazo o cuota, lo que te resulte más placentero a nivel psicológico. Si decides alquilar, además, de lo que te han dicho, en el contrato tienes que poner que en caso de problemas, lo haréis mediante mediación, mete una cláusula de arbitraje, y pasas de ir por los juzgados.

Laberíntico dijo:
Te interesa quitarte la deuda?

Con esos 100k limpios puedes comprar otra propiedad para alquilar o invertirlos de tal forma que te puedan dar al menos 5000€ anuales?

Yo me haría estas preguntas y tomaría la decisión en base a eso.
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Lo de la rentabilidad de los zulos es complicado, no sabemos el tiempo que ha vivido .. yo el piso que tengo lo llevo como si fuera una inversión, cuento lo que pagué y todos los gastos, y le resto lo que pagaría de alquiler en un piso similar menos el 25%, a modo de amortización, a mi manera. Ni es muy grande ni pagué mucho por la zona, por lo que en teoría lo amortizo a mi manera en 20 años, algún año más cuando tenga que hacer alguna reparación fuerte.
 
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