Voy a hacer mi piso de alquiler. Cómo lo hago?

Alquilar por habitaciones: la ecuación que divide a los caseros​

Un piso en Elche, a treinta minutos a pie de su universidad, se ha convertido en el lienzo sobre el que un inversor particular quiere pintar su fórmula de renta. En la pared, dos columnas: alquiler tradicional de la vivienda entera o trocearla en cuatro o cinco habitaciones. La aritmética de la segunda opción seduce -la tentación de duplicar el rendimiento salta a la vista- pero la letra pequeña la complica.

Rentabilidad por habitaciones: el doble de renta, el doble de gestión​

El caso concreto: una vivienda próxima a la universidad de Elche, bien conectada por autobús, da para cuatro habitaciones, una de ellas con baño y aire acondicionado, o cinco con un baño compartido. El propietario, que se dedica a la reforma, se ahorra la partida más gorda. La rentabilidad teórica del alquiler por habitaciones supera con holgura a la del piso entero. La práctica, avisan quienes llevan años en ello, es otra historia: más rotación, pequeñas averías, dos o tres meses al año de vacancia y, ojo, peor tratamiento fiscal. El alquiler tradicional, con todos sus males, sigue presentando mejor relación beneficio-esfuerzo para el que busca paz.

El miedo a la okupación no se disuelve con un tabique​

El argumento de que el inquilino de una habitación no es okupa es un espejismo. La jurisprudencia ha recordado que una habitación es «morada» a efectos legales: si el ocupante no tiene otra vivienda, desalojarlo es un calvario casi idéntico al del piso entero. Eso convierte el filtrado previo del inquilino en la única barrera real. Y aquí empieza lo feo: hay quien recomienda descartar a cualquier estudiante con arraigo en España y alquilar solo a extranjeros -preferiblemente del norte de Europa o americanos- porque sus padres firman como avalistas y, al no tener arraigo, hay menos riesgo de que se enquisten. Es una práctica que roza lo discriminatorio, pero se formula en los análisis más crudos del mercado como simple gestión de riesgo.

El propietario mantiene su plan. La pregunta queda: en un marco legal que protege al inquilino, ¿cuánta prima de rendimiento justifica la gestión? Nadie tiene la respuesta.