Las matematicas son claras:
Tienes 120k en cash o en prestamo hipotecario.
Añadele 10k de papeleo = 130k
Ahora sumale derramas, comunidad, ibi, gastos de mantenimiento, muebles y enseres como gastos fijos.
Sumale factor riesgo de inquilino jovenlandeseso, abogados, destrozos...
Alquiler 600E. Digamos que en un golpe de suerte a tu favor se revaloriza tu alquiler hasta los 1200 euros en menos del cinco años, es decir el doble, siempre tienes inquilino y además que paga y no destroza.
Tardas en ver rentabilidad a tu inversión inicial de 140k de 15 a 20 años que empresarialmente hablando es una grandisima hez. Si fuera un negocio relativamente rentable se unen 5 capitales potentes y compran todo el stockaje de pisos que hay.
Esas son las únicas matematicas que sirven aquí.
La gente es absolútamente inútil con las matemáticas.
También muchas personas son incapaces de evaluar lo que puede venir en el futuro.
Eso empuja al ladrillo como mal español e inversión.
No niego que para algunas personas sea una buena inversión, pero como cualquier inversión, tiene sus momentos.
Y como pocas inversiones, el ladrillo tiene una
limitación evidente a la hora de disponer de líquido, así como unos gastos adicionales (escrituras, impuestos, reforma, mantenimiento, etc).
Expongo la conversación con un buen amigo:
- Abuelos compran piso para alquilar como inversión en 2010.
- Madrid, zona Aluche o Campamento, unos 150.000€, más impuestos, escrituras, más pillaje de la inmobiliaria al comprar (TECNOCASA), y después al buscar inquilino.
- Reforma, pequeña para dejarlo presentable, 4º sin ascensor y último piso, 3habitaciones, unos 90m2.
- Unos 190.000€ o más la operación.
- Es decir, palman 40.000€ solo en el intento de invertir.
Contaban sus abuelos que esos pisos habían bajado desde 2007 a 2010 de 220.000€ a 150.000€, que era buen negocio.
Mi amigo (el nieto) cuenta que
esos pisos llegaron a bajar a 80.000€ por 2012,2013,2014, seguro que fue así.
A día de hoy, uno mira por IDEALISTA, los hay con ascensor por 160.000€ a 190.000€ antes de negociar, sin ascensor, quien sabe si menos.
LOS PROBLEMAS
Desde entonces solo han tenido un par de inquilinos normales, un militar, que tras un año dejó la casa para comprar una. O una enfermera que solo alquiló otro año.
Otros inquilinos han sido jovenlandesesos, y dado problemas, dejando muchos meses a pagar. Con procesos judiciales, o simplemente se iban tras unos meses sin pagar.
Desde hace unos meses tienen a
un profesor de colegio religioso de la zona, un tipo aparentemente para confiar, se metió en el piso con su pareja latinoamericana, parece que la pareja le echó al profesor de su propia casa y ahora se trajo a su hermana y varios familiares, más, todos de okupas, el profe no paga.
Hacen cuentas, y no creen haber sacado más de
300€/mes de beneficio durante esos 9 años, descontando todos los gastos de abogados, y además disgustos.
Es decir, como mucho habrán recuperado los
35000€, 40.000€ de los gastos de reforma e impuestos, escrituras, etc.
Como añadido, ahora su abuelo ha perdido la cabeza con la edad, y no han conseguido todavía un control judicial, ya sea de su mujer (la abuela, también enferma) o su hijo (el padre de mi amigo). Necesitan dinero para que sean atendidos por otras personas, se han fundido el cash que tenían en cuidarlos.
Yo le recordaba a mi amigo, como ejemplo, que hace unos 10 años a 5 años, había
depósitos bancarios "garantizados" (por hasta 100.000€, es un decir lo de garantizados) con intereses que rondaban el
4,5%, 4,6%, a plazos de 5, 6, 8 años, algunos al 3,5% a plazos de 2,3 años, etc.
Mis propios padres y abuelos han tenido varios, y yo también, en general se conseguían buenas rentabilidades, y uno tenía liquidez si fuera necesaria,
algo que el ladrillo no da.
Se lo ponía a mi amigo como un ejemplo (no tiene porqué ser así, en depósitos bancarios).
Es decir, hay alternativas al ladrillo, y todo bien repartido, en varios depósitos no debería de haber problema, y se hubieran evitado disgustos y ahorrado los impuestos y reformas asociados al ladrillo, ya de inicio.
Pienso que casos como este, se van a volver a producir, en España la gente solo relaciona inversión con ladrillo, es como una enfermedad.
