La lenta agonía del alquiler de vivienda en España

Asurbanipal · 26 Sep 2026

La lenta agonía del alquiler de vivienda en España: ¿Qué salió mal?

España impulsó durante años el arrendamiento como alternativa a la compra, pero la falta de oferta y el alza de precios han convertido el plan B en un problema

Alquilar ha dejado de ser una opción para una parte de la población. Además de dramático, el hecho resulta paradójico porque durante años gobiernos y expertos defendieron la necesidad de potenciar el alquiler frente a la compra. “Las ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son innumerables. Entre otras, facilita la elección de vivienda de los ciudadanos, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital, propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores, permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar”. Con este texto arrancaba el preámbulo de la Ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, publicada en 2009. Durante el segundo Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero (PSOE), se aprobó esta norma destinada expresamente a fomentar el arrendamiento, que entonces apenas rascaba el 11% del mercado residencial, frente a una media europea que la propia ley situaba en el entorno del 40%.

España quería más inquilinos. Y los ha conseguido. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 20,2% de los hogares vivía de alquiler, frente al 13,9% en 2007. En paralelo, la propiedad ha perdido terreno hasta representar el 73,3% de los hogares. Pero el resultado no ha sido el que se esperaba. ¿Qué salió mal? “La velocidad”, apunta José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra. Para el economista, el problema no fue que España intentara recuperar el alquiler, prácticamente residual después de décadas de políticas favorables a la propiedad, sino la rapidez con la que tuvo que hacerlo.

Hay que remontarse a la crisis de 2008, momento en el que esta modalidad empieza a ganar protagonismo. Tras la crisis financiera, el crédito dejó de estar disponible en las condiciones anteriores, especialmente para los hogares con menos ahorro y renta, pero la necesidad de vivienda permaneció. Buena parte de esa demanda acabó en el alquiler. España, explica, afrontó ese rápido aumento de la demanda sin apenas parque de alquiler social y con una construcción de vivienda privada todavía muy reducida. “Aquí no hay colchón público”, resume. Una desventaja con respecto a otros países europeos.

Durante los años posteriores, el aumento del alquiler entre los jóvenes se interpretó como un cambio cultural: una generación menos apegada a la propiedad que valoraba la movilidad y la flexibilidad. “El alquiler, la opción preferida por los jóvenes”, titulaban algunos medios. Pero detrás de aquella aparente preferencia había una realidad mucho menos voluntaria. Empezaba a dibujarse una generación que había dejado de poder comprar casa.

El Banco de España sitúa a partir de 2015 el inicio del aumento de los precios medios del alquiler, especialmente intenso en las grandes áreas urbanas. Es el punto de inflexión, que coincide con la recuperación de la economía, y, desde 2016, con un renovado dinamismo demográfico, impulsado en buena medida por la inmi gración, que eleva las necesidades de vivienda.

Para el sociólogo Jesús Leal, a partir de ese año confluyen varios factores que disparan la demanda: el repunte de la inmi gración, la mejora de las expectativas económicas y la salida al mercado de la demanda contenida durante los años anteriores, elevan la presión sobre el alquiler. Hasta 2019, en los años previos a la esa época en el 2020 de la que yo le hablo, “se agudiza de forma extrema y permanente la crisis del acceso a la vivienda en alquiler”, sostiene Leal. A esa presión se suma una oferta que apenas logra seguir el ritmo de la demanda. La construcción se recuperaba, pero seguía muy lejos de los niveles anteriores a la crisis: en 2019 se visaron 106.266 viviendas nuevas, apenas una octava parte de las más de 865.000 de 2006. Mientras, el saldo migratorio exterior se había multiplicado por más de cinco desde 2016, hasta superar las 454.000 personas en 2019, el máximo de la etapa previa a la esa época en el 2020 de la que yo le hablo.

En esos años no solo estaban subiendo los alquileres, sino que España ya empezaba a destacar en Europa por el sobreesfuerzo que tenían que realizar los inquilinos. En 2020, el 35,9% de quienes vivían en un alquiler a precio de mercado destinaba más del 40% de su renta disponible a los gastos asociados a la vivienda, frente al 25,8% de media de la UE, según Eurostat.

Raymond Torres, director de Coyuntura Económica de Funcas, habla de un punto de aceleración que llega tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo y es el que provoca la gran crisis habitacional. “Comienza en 2021-2022, cuando el número de nuevos hogares empezó a superar netamente el número de viviendas construidas, en un contexto de reducción pogre del stock de viviendas vacías. El exceso de demanda dispara el precio de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, por encima de los ingresos reales de los hogares”. Coincide con un segundo hito migratorio: en 2022, el saldo se disparó hasta unas 727.000 personas, de acuerdo con el INE.

“El incremento de las viviendas en alquiler ha sido ocupado en su gran mayoría por esta población de origen extranjero, a la que hay que añadir los transeúntes que ocupan una vivienda turística o una secundaria de forma temporal o continuada. Estos dos grupos de población han supuesto un incremento enorme de demandantes de vivienda en alquiler en unos años en los que el acceso al alquiler de los nativos españoles también aumentó, pero en una cantidad mucho menor”, considera Jesús Leal.

Tras la esa época en el 2020 de la que yo le hablo se agranda todavía más la brecha entre los ingresos y el coste de la vivienda. Entre 2021 y 2024, los salarios ofertados crecieron un 7,4%, mientras el precio del alquiler aumentó un 29,4%, casi cuatro veces más, según un estudio de InfoJobs y Fotocasa. El resultado de esa brecha se aprecia al salir hoy al mercado. Un estudio publicado este miércoles por la OCU ha localizado en Madrid apenas 13 viviendas por debajo de los 700 euros mensuales y solo nueve en toda Barcelona. Incluso elevando el presupuesto hasta los 1.000 euros, encontró 543 viviendas en Madrid y 150 en Barcelona. Y, en esta última ciudad, el 84% eran alquileres temporales. La organización concluye que incluso una persona con unos ingresos de 2.000 euros netos mensuales encuentra serias dificultades para alquilar en solitario sin asumir un elevado esfuerzo económico.

Para muchos ya no hay plan A ni plan B. El alquiler de habitaciones se ha convertido en el plan C. Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, el alquiler por habitaciones ha crecido un 85,4% desde 2022. Los últimos datos de Idealista sitúan el precio medio de una habitación en 425 euros mensuales en el segundo trimestre de 2026, con Barcelona en 600 euros y Madrid en 550.

Sin embargo, la solución, para Montalvo, no consiste en desandar el camino y volver a fomentar la propiedad. Incentivar la compra en un mercado con una oferta insuficiente acabaría alimentando todavía más los precios. “Ninguna medida de aumentar la demanda es una medida que va a la raíz del problema”, sostiene. El objetivo debe ser aumentar la oferta de vivienda “en alquiler y, sobre todo, asequible y, sobre todo, social”. Su argumento choca con propuestas recientes dirigidas a estimular el acceso a la propiedad. El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, anunció hace unos días un plan de vivienda con ayudas fiscales para los jóvenes.