Inmobiliaria: Mike Bird, editor de Wall Street en 'The Economist': "España es el ejemplo de burbuja y colapso del suelo más extremo del mundo occidental"

[Javier.Finance]

Pues sí, la hipoteca no solo te deja comprar, también sube lo que puedes ofrecer, y si la oferta no responde esa capacidad de pago de más acaba en el precio, sobre todo en el del suelo.

Lo de 1981 tiene miga, aunque antes ya había hipotecas; lo que hizo aquella ley fue montar el mercado hipotecario, con cédulas y demás, para que los bancos pudieran prestar bastante más de lo que les daban los depósitos. Luego el bucle es el que cuenta Bird: el banco presta contra el valor del suelo, el suelo vale más porque el banco presta, y vuelta a empezar.

Ahora, yo no lo pondría todo en la hipoteca. El crédito amplifica, pero adónde va lo amplificado lo decide la escasez: donde se puede construir rápido, el dinero de más acaba en casas nuevas, y donde no, en el precio del solar; aquí se llegó a construir como en ningún otro sitio de Europa y aun así subió, porque el crédito corría más que las grúas.

Lo de la casa de 12.000 euros va en la misma línea; eso es lo que cuesta el módulo, no una vivienda legal sobre una parcela urbana con accesos, acometidas y saneamiento; para plantar una casa móvil el Supremo ya ha dicho que hace falta licencia. Y aunque fabricarla costara la mitad, con el suelo escaso el ahorro se lo acabaría quedando el dueño del terreno, por la misma cuenta de antes.

Si solo aprietas el crédito, castigas también al que compra su primera casa; si solo abaratas la construcción, el suelo se come la rebaja. Las dos cosas se alimentan, así que hay que tocar las dos, y por el lado del suelo lo que más falta hace es que tener parado un solar ya listo para edificar deje de salir gratis.

Directamente no harían falta créditos hipotecarios para comprar tu primera casa, si no existieran los créditos hipotecarios. Mi abuelo se compró un duplex en Valencia a toca teja, trabajando en algo de "baja monta", solo porque iba a empezar a currar en una fábrica.
Luego con las letras, pues no había hipotecas y la gente se compraba casa igual, sin hipotecas. Solo un acuerdo entre el comprador y la promotora. Pero como he dicho antes, los bancos venden bonos hipotecarios a inversores, entre estos inversores: planes de pensiones privados, fondos y gobiernos. Si la vivienda baja, sus bonos tienen una menor calificación. Ya que estas son el colateral.

Por qué petó la crisis del 2008? porque presuntamente por las tasas de segarro, se cerró el grifo del crédito. Entonces bajaron las casas. Lo que significa que el crédito las encarece.

Respecto a los módulos pre-fabricados. Cuesta lo mismo llevar agua y luz a un terreno, que sea con casa pre-fabricada que a uno que sea de ladrillo. Siempre y cuando sean el mismo terreno. Pero me han contado, que hay ayuntamientos que te obligan a que la casa sea de ladrillo. Esto también la encarece (creo, no soy experto en obras).

Pero sí, es un precio artificial basado en escasez de suelo artificial.

 

[Javier.Finance]

Según gemini:

"1. El colateral como garantía del sistema
Para los bancos, las hipotecas no son solo préstamos que generan intereses, sino activos que se transforman en bonos y titulizaciones que sirven de garantía (colateral) en el mercado financiero global. Si la oferta de suelo fuera elástica y libre —permitiendo construir masivamente donde la gente quiere vivir—, el precio de la vivienda tendería a estabilizarse o incluso a bajar a largo plazo. Una caída sostenida de los precios de los inmuebles destruiría el valor de ese colateral, desestabilizando los balances de los bancos y de los fondos que compran esa deuda. En resumen: el sistema financiero necesita que el ladrillo mantenga un valor alto y creciente para no comprometer su propia solvencia."
fuente: ‎Google Gemini

 

[CiclopeBizco]

En mi pueblu en La Sagra había un cura que tenía conductas inapropiadas con los animales. Era ya anciano, de joven había tenido líos a montones en el pueblu tanto como con hombres como con mujeres. Dejó unos cuantos descendientes adulterinos, de una forma muy evidente además. Se ve que de viejo ya no se le enderezaba y ya sólo disfrutaba haciendo [...] a los animalicos.

En una ocasión un vecino del pueblo le pilló con su mujer en la cama. El tío tuvo la ocurrencia de denunciar al cura y acabo condenado por un juez por difamar al sacerdote.

Este señor ya de viejo nos daba cincuenta pesetas a un primo mío y a mí para que subiéramos por los tejados y tiráramos tomates podridos al cura mientras estaba en el corral [...] a los perros.

Imaginaos unos zagales de ocho años contemplando la escena, nos esperábamos a que el cura tuviera la mayor cara de emoción posible y entonces le emprendíamos a tomatazos y nos íbamos corriendo antes de que se diera cuenta de quien le lanzaba la hortaliza.

Teníais que haber oído las blasfemias y juramentos del mosen, era algo espectacular.

Y más lo fue en una procesión de semana santa.. yo tierno monaguillo que iba con la cruz y de repente un galgo se arroja [...] sobre el sacerdote. Todos del pueblo sabían lo que pasaba.

Creo que las risas todavía están subiendo al cielo.

 

[TAMBOR el conejo]

Hay un poco de mantra en eso de liberalismo suelo.

El promotor tiene que costear las infraestructuras, urbanización, toda la promoción y hasta la venta no recupera la inversión.

Incluso si no hubiera burocracia, eso son mínimo 4 o 5 años. Echen cuentas y vean cómo tampoco es tan sencillo. No es que sea inviable por falta de rentabilidad. Rentable es, pero es que al capital le tiene que resultar significativamente más rentable esa inversión que otras con menos riesgo.

España ha crecido en población por la inmi gración, y eso significa que si llega una fuerte crisis y/o se acaban las ayudas, la población baja y el promotor se puede comer los tochos.

En resumen, liberalizar el suelo no se traduce automáticamente en construcción por doquier.

 

[LIRDISM]

Aclaro porque ya se ve venir.
Está hablando de la burbuja de hace 20 años.

Que aclaro, diga lo que diga este señor, no fue una burbuja inmobiliaria, fue crediticia. El suelo solo era un colateral más.

Lo de ahora no tiene NADA que ver.

Todo lo que está pasando hoy es en gran parte consecuencia de la crisis inmobiliaria de aquella época o crediticia, si se prefiere llamarla así, y hoy continuamos con la misma crisis, porque la deuda no disminuyó, la estanflación es difícil de frenar y la vivienda es muy difícil que baje, sobre todo porque al gobierno le interesa que haya inflación. Solo depende de unos inversores que hagan sus maniobras para que no nos compren deuda y la situación se complique, porque el problema ya está creado y cada año se agrava, y todo depende de los acuerdos que se hagan con esos inversores para que no se active.

 

[descendientedeputin]

Hay un poco de mantra en eso de liberalismo suelo.

El promotor tiene que costear las infraestructuras, urbanización, toda la promoción y hasta la venta no recupera la inversión.

Incluso si no hubiera burocracia, eso son mínimo 4 o 5 años. Echen cuentas y vean cómo tampoco es tan sencillo. No es que sea inviable por falta de rentabilidad. Rentable es, pero es que al capital le tiene que resultar significativamente más rentable esa inversión que otras con menos riesgo.

España ha crecido en población por la inmi gración, y eso significa que si llega una fuerte crisis y/o se acaban las ayudas, la población baja y el promotor se puede comer los tochos.

En resumen, liberalizar el suelo no se traduce automáticamente en construcción por doquier.

que infraestructuras costea el promotor?

 

[LIRDISM]

A ver, que el negacionismo tampoco ayuda. Decir que no sirve de nada no es cierto, obviamente que sirve. Si hay demanda y no se construye, se agrava doblemente el problema.

Nadie niega que haya que regular la entrada y evitar que Barajas sea el coladero de Europa. Pero eso no excusa para no liberar suelo y construir.



Resulta bastante obvio que el suelo es un activo diferente y de hecho tiene una regulación completamente diferente a otros activos. Cierto que tienes a los liberales del PP y la mano invisible... pero tampoco se trata de pasar de la ley del suelo de Aznar a prohibir cualquier construcción que no sea pública.



No hay ninguna paradoja, lo que hubo es un Banco Central Europeo ofreciendo dinero a tipo 0 o incluso negativo. Eso es lo que alimentó la burbuja que de otro modo hubiese colapsado mucho antes.

Y ese es el argumento que utilizan desde Podemos y aledaños para negarse en redondo a que se libere suelo y se construya... porque eso alimenta la especulación.

Pero lo del banco central fue después de la crisis, que se puso a cero para incentivar la economía después del desastre y no consiguieron nada porque Europa estaba perecid, al cero y economía atascada, y ante este dinero gratuito sin ningún efecto lo que Europa temblaba de miedo es que hubiera inflación y EEUU ayudó en la sombra a generarnos inflación. En la sombra metieron más dólares que nunca en el sistema con muchas excusas como ayudas sociales, pero querían provocar inflación a nivel mundial, provocar la crisis de las repos, crear la falsa epidemia del elbichito junto con China, lo organizaron conjuntamente y llevó a las mayores ayudas económicas de la comunidad europea en su historia a países más afectados, ayudas que en el fondo no tenían nada que ver con el falso sars-cov2 y provocando la guerra de Ucrania para perjudicarnos energéticamente aún más y ayudar a esa inflación Europea.

 

[descendientedeputin]

Todo lo que está pasando hoy es en gran parte consecuencia de la crisis inmobiliaria de aquella época o crediticia, si se prefiere llamarla así, y hoy continuamos con la misma crisis, porque la deuda no disminuyó, la estanflación es difícil de frenar y la vivienda es muy difícil que baje, sobre todo porque al gobierno le interesa que haya inflación. Solo depende de unos inversores que hagan sus maniobras para que no nos compren deuda y la situación se complique, porque el problema ya está creado y cada año se agrava, y todo depende de los acuerdos que se hagan con esos inversores para que no se active.

no es una crisis, es un modelo económico muy deficiente. El crecimiento de españa con su estructura laboral precaria, sustentada en empleos de bajísimo valor solo podía ir hacia delante trayendo a millones de personas que aceptaran empleos en que el salario se quedó estancado desde 2008 mientras todo lo demás subía de precio. Sumándole la natalidad muy baja alimentada precisamente por empleos precarios y vivienda a precio imposible. Un proceso que se ha retroalimentado y que sigue. En resumen, un crecimiento de baja calidad que es puro humo.

 

[Klaus María]

Se ve que no lo has entendido. La bajada de impuestos es para reinvertir en economía productiva, no en vivienda.

Invertir en vivienda no tiene porqué no ser economía productiva. Alquilando vivienda satisfaces una demanda, no veo porqué alquilar una vivienda es "inmoral" y tener un hotel y alquilar habitaciones no lo es.

Tienes estudiantes, gente de paso, funcionarios, etc... que siempre requerirán alquileres de temporada. Y tienes gente que aun no se ha establecido o decidido dónde vivir y quizás necesite alquilar durante unos años. No todo es propiedad.

Hay un poco de mantra en eso de liberalismo suelo.

El promotor tiene que costear las infraestructuras, urbanización, toda la promoción y hasta la venta no recupera la inversión.

Incluso si no hubiera burocracia, eso son mínimo 4 o 5 años. Echen cuentas y vean cómo tampoco es tan sencillo. No es que sea inviable por falta de rentabilidad. Rentable es, pero es que al capital le tiene que resultar significativamente más rentable esa inversión que otras con menos riesgo.

España ha crecido en población por la inmi gración, y eso significa que si llega una fuerte crisis y/o se acaban las ayudas, la población baja y el promotor se puede comer los tochos.

En resumen, liberalizar el suelo no se traduce automáticamente en construcción por doquier.

Tengo una amiga en el sector que me dice siempre que suelo hay mucho, lo que no hay es demanda real, dicho de otro modo, no hay compradores al precio al que el suelo, impuestos, costes de construcción y regulación imponen.

Que no se puede hacer vivienda por debajo de 2000€/m2 y eso hace que en un pisito paco de 100m2 necesites 40mil € para la entrada... lo que ya te expulsa a una mayoría del mercado.

 

[Gutiérrez que le veo]

que infraestructuras costea el promotor?

En un PAU se hace todo, desde el alcantarillado a los viales, las aceras, incluso la iluminación de las calles. No falta de nada. También se incluye lo que corresponde a urbanismo del ayuntamiento.

Ese coste luego se repercute al comprador del pisito... lógicamente.

Hay una ampliación de una zona muy cara al lado de Madrid en la que llevan 20 años discutiendo quién hace el colector de pluviales, que cuesta 80 millones de euros, y mientras tanto en esos 20 años no se ha puesto aún ni un ladrillo.

Y luego se pretende comprar un pisito a 1000 euros el m2 porque, según algunos, el precio del m2 tiene que guardar una relación con el sueldo, y porque lo dice el sindicato de inquilinos, Óscar Puente y también Saunah...

Y ASÍ NOS VA.

 

[Gutiérrez que le veo]

Invertir en vivienda no tiene porqué no ser economía productiva. Alquilando vivienda satisfaces una demanda, no veo porqué alquilar una vivienda es "inmoral" y tener un hotel y alquilar habitaciones no lo es.

Tienes estudiantes, gente de paso, funcionarios, etc... que siempre requerirán alquileres de temporada. Y tienes gente que aun no se ha establecido o decidido dónde vivir y quizás necesite alquilar durante unos años. No todo es propiedad.



Tengo una amiga en el sector que me dice siempre que suelo hay mucho, lo que no hay es demanda real, dicho de otro modo, no hay compradores al precio al que el suelo, impuestos, costes de construcción y regulación imponen.

Que no se puede hacer vivienda por debajo de 2000€/m2 y eso hace que en un pisito paco de 100m2 necesites 40mil € para la entrada... lo que ya te expulsa a una mayoría del mercado.

pues si no tienes 40.000 pavos...Si un renault clio cuesta casi eso....

a esos 2000 que dices falta el beneficio del promotor y los impuestos..

 

[descendientedeputin]

En un PAU se hace todo, desde el alcantarillado a los viales, las aceras, incluso la iluminación de las calles. No falta de nada. También se incluye lo que corresponde a urbanismo del ayuntamiento.

Ese coste luego se repercute al comprador del pisito... lógicamente.

Hay una ampliación de una zona muy cara al lado de Madrid en la que llevan 20 años discutiendo quién hace el colector de pluviales, que cuesta 80 millones de euros, y mientras tanto en esos 20 años no se ha puesto aún ni un ladrillo.

Y luego se pretende comprar un pisito a 1000 euros el m2 porque, según algunos, el precio del m2 tiene que guardar una relación con el sueldo, y porque lo dice el sindicato de inquilinos, Óscar Puente y también Saunah...

Y ASÍ NOS VA.

Sí, en un PAU sí. Pero ¿qué va a pagar en un solar consolidado, como la mayoría de edificios que se construyen en España? La conexión y listo.

 

[frangelico]

Sí, en un PAU sí. Pero ¿qué va a pagar en un solar consolidado, como la mayoría de edificios que se construyen en España? La conexión y listo.

En Madrid todas las actuaciones de importancia skn de expansión y esto será lo que courra en toda España, si esperamos que del suelo urbano actual surjan maravillas en lo cuantitativo...

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[TAMBOR el conejo]

Sí, en un PAU sí. Pero ¿qué va a pagar en un solar consolidado, como la mayoría de edificios que se construyen en España? La conexión y listo.

Es que cuando se habla de liberalizar suelo no se refiere a un solar consolidado.

 

[Klaus María]

pues si no tienes 40.000 pavos...Si un renault clio cuesta casi eso....

a esos 2000 que dices falta el beneficio del promotor y los impuestos..

El Clio lo puedes comprar a plazos. La entrada va al contado.

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