Ahora mismo no podría comprarme la vivienda en la que vivo

El piso que ya no puedes pagar ni con sueldo alto​

Un sueldo por encima de la media ya no basta para comprar la vivienda que uno habita. Ese es el punto de partida de una discusión que arranca en Madrid y se extiende a Barcelona, a la costa y a cualquier capital de provincia con demanda. El autor del planteamiento lo dice sin rodeos: gana más que la media y, a los precios actuales, no podría pagar el piso en el que vive, que tampoco es gran cosa. La pregunta que lanza —quién compra y de dónde saca el dinero— recorre todo el intercambio sin una respuesta única.

Lo que sigue no es una queja de barra de bar. Hay cifras. Un piso de 50 metros cuadrados en un barrio popular pasó de 80.000 euros a finales de 2020 a 140.000 a finales de 2025. Un tercero sin ascensor de 75 metros en Madrid, comprado por 78.000 euros en 2013 más 26.000 de reforma, recibió una oferta de 220.000 euros. En otro caso, el valor de tasación subió 120.000 euros en año y medio. La sensación de estar fuera del mercado no es psicológica: es aritmética.

Quién compra a estos precios​

La respuesta más repetida apunta a tres vías. La primera, la herencia: un pellizco que cubre entrada y gastos. La segunda, la ayuda familiar, padres o parientes mejor situados que ponen la entrada. La tercera, vías menos explotadas, como los brókers hipotecarios, que colocan al comprador en productos que los bancos no ofrecen en ventanilla. Sin una de esas tres palancas, el comprador con sueldo medio queda fuera por mucho que su nómina sea decente.

Hay quien añade un cuarto factor que no depende del comprador: los fondos de inversión. Se sostiene que compran edificios enteros en zonas de alta demanda, los revalorizan y mientras esperan el momento de vender los explotan en alquiler. La cifra que se maneja para Madrid ronda el 30% del mercado de alquiler en manos de fondos, con un 15-20% en compraventa. Otros lo rebajan: el mayor propietario institucional de alquiler en España tendría unas 40.000 viviendas sobre un parque de más de 27 millones. La discusión no se cierra, pero ambas partes coinciden en algo: en las zonas tensionadas el peso de estos actores es mayor y su capacidad de influir en el regulador, también.

La oferta que no llega y el suelo que no se libera​

El segundo bloque del argumento apunta a la escasez. No se construye lo suficiente, y el cuello de botella estaría en la gestión del suelo: se sostiene que las administraciones no liberan terreno urbanizable y que eso, más que la demanda, explica el precio. A eso se suma la lentitud administrativa. El resultado es un mercado donde la oferta nueva no responde al ritmo al que se crean hogares.

La otra pata es la demanda. Se argumenta que la entrada de población extranjera a ritmos elevados, combinada con tipos de interés bajos durante años, ha tensado la demanda de alquiler y compra. Es una tesis que aparece repetidamente y que convive con otra lectura: que el problema es de renta disponible y de un parque de vivienda mal distribuido, no solo de flujos migratorios. El dato que ambas lecturas comparten es el mismo: los precios suben más rápido que los salarios.

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La trampa del propietario que no vende​

Aparece aquí un efecto secundario que rara vez se mide. Varios propietarios con inquilinos de larga duración reconocen que cobran hasta un 30% por debajo de mercado y no se atreven a actualizar el contrato por miedo a quedarse con el piso vacío o a un inquilino problemático. Es decir: parte del parque en alquiler está infrarrepresentado en las estadísticas de precio porque nunca sale a mercado. La oferta real es aún más estrecha de lo que parece.

La otra cara es la del que compró y ahora no vendería. Quien tiene un piso en Madrid y quiere mudarse se encuentra con que su propia vivienda se ha revalorizado tanto que la siguiente cuesta una barbaridad. El ciclo alcista atrapa a ambos lados: al que no puede entrar y al que no puede salir sin perder posiciones.

¿Por qué no hay estallido social con estos precios?​

La pregunta sobrevuela el intercambio. Se recuerda que ya hubo un movimiento de protesta en 2011 y que no derivó en cambios estructurales del mercado. La lectura dominante es que la vivienda es un problema difuso, sin un responsable único señalable, y que eso desactiva la acción colectiva. Cada afectado tiene su propia explicación: los tipos, los fondos, la inmigración, el suelo, los políticos. La dispersión del diagnóstico es, paradójicamente, lo que impide que se convierta en una demanda política concreta.

También hay quien pone el foco en la cultura financiera. Se sostiene que mucha gente con capacidad de ahorro la destina a gasto corriente y viajes en lugar de a entrada para un piso, y que eso agrava el problema generacional. La respuesta contraria es inmediata: con los precios actuales, ahorrar para una entrada en Madrid exige años de renuncia que no todo el mundo puede permitirse.

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El pronóstico que manejan algunos analistas es de dos años más de subidas en torno al 6-7% anual. Si eso se cumple, la brecha entre sueldo y vivienda seguirá abriéndose. Pero el ciclo alcista no es eterno, y la fiesta, como cualquier fiesta, termina cuando alguien apaga la música. La duda no es si se apagará, sino quién estará dentro cuando lo haga.