Lo que nadie dice sobre el problema de la demanda de vivienda: que es insolvente.

Por qué no se construye vivienda aunque el precio no pare​

¿Por qué no se construye vivienda en un país donde el precio no deja de subir? Porque buena parte de quien necesita el piso no puede pagarlo. Ese es el hueso del asunto y se dice poco: según el argumento que abre el debate, la inversión privada no se retrae por falta de suelo ni de ganas, se retrae porque no se fía de que la demanda de vivienda sea solvente. Es la lectura que sale de mirar la cuenta corriente antes de firmar.

Y hay una pregunta incómoda detrás: si no se construye en pleno crecimiento económico, qué quedará cuando llegue la crisis.

¿Por qué la inversión privada no construye vivienda?​

El razonamiento es contable. Los promotores venden a quien puede pagar; los bancos conceden hipotecas a familias con nómina estable. Lo demás, dicen, sería un suicidio. El propio debate lanza la pregunta retórica de si habría que volver a conceder préstamos sobre el 130% del valor de tasación, con la respuesta implícita de que nadie con dos dedos de frente propone repetirlo.

La alternativa que se pone encima de la mesa es un megaplan de inversión pública en vivienda asumiendo retornos negativos: construir sabiendo que una parte no paga. Queda flotando si eso es política social o una factura que acabará liquidando otro.

El alquiler que sale del mercado​

La desconfianza no se queda en la obra nueva. En el alquiler, el propietario calcula el impago y se encuentra con que la respuesta pública es impedir el desahucio. El efecto que se le atribuye es que se retiran pisos del mercado: se venden en lugar de alquilarse. Y el promotor que arriesga su dinero gratis et amore, no lo pone.

El escenario que dibujan los más pesimistas incluye chabolismo, alquileres que pasan a venta y un crédito que se cierra cuando sube la mora. Agradable no es.

El precedente de los realojos y el aviso de Sáenz de Oiza​

Hay un antecedente que se repite como aviso. En los años 80 se siguió construyendo vivienda de protección oficial para realojar a familias sin ingresos ni empleo, con el objetivo declarado de acabar con el chavolismo en las ciudades. El arquitecto Sáenz de Oiza, autor de Torres Blancas en Madrid, se las tuvo con vecinos recién realojados que, además de recibir la vivienda, protestaban.

La anécdota ilustra el punto: el problema no es solo construir. Es a quién y con qué reglas.

Sueldos, impuestos y presión demográfica​

En el fondo hay un desacuerdo de manual. Unos sostienen que el sueldo medio no da para el precio y que los impuestos se llevan una parte confiscatoria de la nómina. Otros apuntan a la oferta: se alega que hay viviendas vacías de sobra y se responde que muchas son cuatro piedras con un tejado en la España vaciada, y que su número no compensa la carestía en las ciudades.

A eso se suma un límite físico del que se habla menos: zonas urbanas sin garantía de capacidad eléctrica para nuevos desarrollos, con la red como cuello de botella.

Y luego está la variable que se pone encima de la mesa con tono cada vez más alto: la presión demográfica. Una parte del análisis sostiene que la economía no absorbe el volumen de llegadas y que eso tensa alquiler, salarios y ayudas. El contraste con la natalidad propia incomoda: hay quien señala que una parte de los residentes no se plantea tener hijos hasta los 45 años porque no le llega, mientras otros hogares crecen a un ritmo que parece de otro país.

---

Con estos números, el libre mercado hace lo que puede y el Estado hace lo que le dejan. La solución llegará sola: cuando nadie pueda pagar un alquiler, ya no habrá problema de demanda.