Brote verde: Alerta en la vivienda: la construcción echa el freno en el peor momento y agrava la escasez de inmuebles en españa

La vivienda iniciada cae en marzo mientras el precio sigue disparado​

El precio de la vivienda lleva meses disparado, la demanda aguanta y los tipos bajan. Y aun así la oferta retrocede. Los datos del Ministerio de Transporte de marzo de 2025 muestran unas 2.000 viviendas iniciadas menos que en enero, después de dos primeros meses del año que habían sido bastante esperanzadores. En cualquier mercado, un precio que sube es una señal para producir más. En el ladrillo español, esa señal se ignora.

El mercado de la vivienda no es eficiente ni libre. Está intervenido hasta el último tornillo: regulación estatal, autonómica y local, licencias que se eternizan, suelo carísimo y una burocracia que convierte cada promoción en una carrera de obstáculos. La brecha entre oferta y demanda ya no se tapa con un par de años buenos: haría falta una sobreoferta sostenida durante varios ejercicios para cerrar el agujero acumulado. La pregunta obvia es por qué un sector con los precios por las nubes no responde produciendo más.

Por qué la oferta de obra nueva no arranca​

La respuesta corta: porque no le dejan. La respuesta larga incluye permisos, impuestos, cesiones obligatorias y plazos administrativos que se estiran. Una licencia de obras puede superar el año, y eso es tiempo muerto que se paga con intereses. Cada trámite añade coste y cada coste se traslada al comprador final, que es el único que no puede escurrir el bulto.

El caso que más se repite en las conversaciones del sector es el del promotor que termina su última promoción y anuncia que se pasa a las reformas, un negocio con ciclos más cortos, menos licencias y menos riesgo. «Es la última promoción que hago», resume más de uno. Detrás hay un tejido empresarial que se encogió tras el estallido de la burbuja: constructoras familiares de toda la vida que cerraron o cuyos dueños se prejubilaron a tiempo. Las que quedan trabajan con criterios mucho más conservadores.

A eso se suman los frentes locales. Los planes de urbanismo dejan a veces solo un 20% del suelo como edificable, y las asociaciones de vecinos suelen oponerse a nuevas promociones en sus barrios. Todo el mundo quiere vivienda, pero no en su portal.

Los números que no cuadran: 2.000 euros el metro y un 35% de margen​

El coste de construcción ronda ya los 2.000 euros el metro cuadrado, según las cifras que se manejan en el debate, y el suelo, cuando aparece, se paga a precio de oro. Con ese punto de partida, según un promotor que interviene en el debate, la operación solo sale adelante con márgenes de al menos el 35% sobre el precio de venta: el ciclo completo, desde la compra del solar hasta la última escritura, dura años y la rentabilidad anualizada se desploma. Una sola desviación en materiales o mano de obra descuadra la operación entera.

El resultado se ve en el producto final. Hay quien calcula que una vivienda en la periferia de Madrid se va ya por encima de 600.000 euros. Y las pocas promociones que arrancan son edificios de dos, tres o cuatro viviendas, vendidos como premium a precio de uranio enriquecido cuando en el solar apenas hay un cartel.

¿Faltan trabajadores o faltan condiciones?​

El sector se queja de escasez de mano de obra y el diagnóstico cambia según quién lo haga. Desde el lado empresarial se apunta a la regulación y a los costes; desde el otro lado se responde que el problema son las condiciones: equipos incómodos, jornadas a 40 grados y sueldos que no compiten con otras alternativas. Con ese panorama, formar una cuadrilla estable se ha vuelto misión imposible.

La demografía añade presión por el otro extremo. Frente a cientos de miles de llegadas al año, se construyen menos de 200.000 viviendas, según se sostiene en el debate. Con 420.000 defunciones, 320.000 nacimientos y 400.000 entradas anuales según los cálculos que circulan, la aritmética no cuadra por ningún lado. Sobrevivir en un piso compartido entre más gente es la válvula de escape que ya se está usando.

Vivienda pública, licencias y promesas incumplidas​

En el debate se sostiene que desde los años 90 apenas se han levantado promociones de vivienda pública, y hay quien afirma que las autonomías que prometieron agilizar licencias con declaración responsable no han dado los resultados anunciados. En Galicia, eso sí, se ven grúas: las primeras VPA de nueva construcción en tres lustros, con precios tasados para rentas medias. El resto sigue con licencias con cuentagotas y porcentajes obligatorios de vivienda protegida que a veces desincentivan al promotor.

La consecuencia es una escasez que se retroalimenta: menos obra nueva, más presión sobre el alquiler, más competencia por cada piso que sale al mercado. Y un dato incómodo de fondo: la oferta pública no llega, la privada se retrae y el Estado recauda en cada eslabón del proceso.

Con los tipos a la baja, el empleo aguantando y la demanda intacta, todos los incentivos apuntan a que construir debería ser un negocio redondo. No lo es. Y mientras el mercado no explique por qué no reacciona, la cifra que seguirá subiendo sin freno es la del precio. ¿Cuántos años de subidas hacen falta para admitir que esto ya no es un problema de mercado, sino de política?