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A ver... un 5-10% anual en términos reales, una caída muy considerable. La gente la va a seguir necesitando para vivir pero los sueldos no suben y su atractivo como inversión está cayendo.El precio no va a caer a plomo, incluso aunque prohibieran el alquiler. Porque es algo que la gente necesita para vivir. Así que siempre habrá alguien interesado en comprar.
Es que la gente cuando invierte en vivienda no es para poder alquilarla despues, sino pensando en que en caso de venderla obtendra siempre un beneficio.Pues claro, alquilar es perder el tiempo, la paciencia, el dinero y finalmente hasta la salud.
Lo tengo explicado aquí:
El ladrillo como inversión
Cierto. Lo cual está muy bien si eres capaz de acertar cuándo comprar y cuándo no. Muchos de los que compraron en 2006 o 2007 con esa idea tardaron varios lustros en poder vender al mismo precio al que compraron.Es que la gente cuando invierte en vivienda no es para poder alquilarla despues, sino pensando en que en caso de venderla obtendra siempre un beneficio.
Pero eso fue consecuencia de la burbuja porque los precios de la vivienda estaban inflados. No es que luego tuviesen que esperar para vender porque los precios estuviesen demasiado bajos, sino que cuando las compraron los precios eran demasiado altos.Cierto. Lo cual está muy bien si eres capaz de acertar cuándo comprar y cuándo no. Muchos de los que compraron en 2006 o 2007 con esa idea tardaron varios lustros en poder vender al mismo precio al que compraron.
Es que aunque su atractivo como inversión sea nulo la gente las necesita para vivir, no estamos hablando de Bitcoin, sellos de correos o arte.A ver... un 5-10% anual en términos reales, una caída muy considerable. La gente la va a seguir necesitando para vivir pero los sueldos no suben y su atractivo como inversión está cayendo.
Su cálculo es razonable, pero quizás algo simplista, no teniendo en cuenta el tan manido en negocios "TCO" (Total Cost of Ownership). Le explicaré un poco el otro lado, no para quitarle la razón, mucho menos para hablar de "casos aislados", sino para añadir esa dimensión que, quizás por falta de espacio, usted no ha incluido.Voy a explicar el tema de los alquileres desde el lado que normalmente no se trata: EL LADO FINANCIERO DEL CASERO.
El que alquila un piso es porque quiere obtener un rendimiento económico.
El que alquila un piso tiene un CAPITAL INMOVILIZADO en el piso.
El precio de mercado del piso es el capital inmovilizado.
La inflación oficial está ya casi en el 5%:
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El mínimo absoluto racional de rendimiento exigible a una inversión lo pongo por lo tanto en el 5%. Neto.
El 5% de 100.000€ son 5000 euros al año, 416€ al mes.
Dado que el casero paga IBI, Comunidad, Cochambres y desperfectos, nos vamos a 500€ al mes como suelo mínimo racional de alquiler por cada 100.000€ que valga la vivienda.
Por lo tanto mi RULE OF THUMB ("Regla del pulgar", o sea, regla general) es que como mínimo absoluto, un casero debe cobrar 500€ al mes por cada 100.000 € de precio (que no de valor) del piso.Si la vivienda vale 100.000€, 500€ de renta mensual. ¡Sí se puede!, que dirían los Podemitas, un piso por 500€ al mes. El truco: Tiene que ser un piso que se pueda comprar por 100.000 €...seguro que ya no gusta tanto este piso a los inquilinos.Si vale 200.000, 1000€ al mes.Si vale 300.000, 1500€ al mes, y así sucesivamente.
Cuanto más vale el precio de la vivienda, menos y menos sentido tiene alquilarla, porque la rentabilidad del alquiler no justifica en absoluto al capital inmovilizado del casero.
Uno de los problemas del alquiler en España es que el precio de la vivienda no para de subir, lo cual hace del alquiler un "negocio" cada vez menos atractivo, en el cual quedan cada vez menos caseros, muchos probablemente por pura inercia.
El rendimiento medio de alquilar una vivienda en España es de un increíblemente bajo 3%, ¡ni la inflación oficial!
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Es una LOCURA DE MANICOMIO meter capital en comprar un piso para alquilarlo. Uno literalmente está enterrando su capital en un bien indivisible de muy escasa liquidez y jurídicamente con muchos riesgos para una actividad que da 1000 y 1 quebraderos de cabeza a cambio de una rentabilidad (si todo sale bien, si no hay okupas, si no hay una derrama en la comunidad...) inferior a la inflación oficial.
Al casero hoy en día le sale mucho más a cuenta vender la vivienda, realizar posibles plusvalías desde cuando la compró o recibió, y meter ese capital en unos buenos fondos o en Bolsa, donde operando de forma muy conservadora se saca tranquilamente un 10% anual de plusvalía nominal, sin líos, sin okupas, sin sustos regulatorios y sin tener que tratar con clientes difíciles.
ALQUILAR NO ES NEGOCIO en España, y es uno de los motivos por los cuales cada vez se alquila menos.
Los pisos compartidos con muchas personas viviendo en pocas habitaciones son ya la única manera de sacar una rentabilidad razonable al capital invertido. Yo no me metería en ese negocio, pero entiendo la lógica inversora de los que lo hacen.
Los que sacan por la tele quejándose de que nadie les alquila y que el alquiler es demasiado caro deberían entender que nadie les alquila entre otras cosas porque el alquiler es demasiado barato (en relación al precio del piso). Tan barato que es un mal negocio -el de ser casero- en el que cada vez hay menos oferta.
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En los años de Sánchez casi la mitad de los caseros han dejado de serlo.
Porque nadie en sus cabales va a dar un servicio que requiere una enorme inversión de capital (alquilar un piso) si el retorno financiero no alcanza una rentabilidad mínima. Aparte van las 1000 y 1 preocupaciones y tareas del casero.
Y el ser casero no alcanza la rentabilidad minimísima en España desde hace ya mucho tiempo.
El "Decreto Maricarmen" (y sus muñecos) ha terminado de dar la puntilla a un negocio ruinoso, el pseudonegocio de ser casero en España.
Muy astutamente las elecciones el PSOE las ha convocado menos de 2 meses después del "Decreto Maricarmen". Digo muy astutamente porque los EFECTOS del "Decreto Maricarmen" van a ser cargarse lo muy poco que queda de mercado del alquiler en España, pero para las elecciones esos efectos aún no van a ser evidentes.
Si Sánchez hubiese aprobado el "Decreto Maricarmen" en 2019 los efectos ya serían evidentísimos: Nadie en sus cabales alquilaría un piso en España.
Le agradezco que presente usted este interesantísimo punto de vista.
Se lo agradezco porque me va a permitir hacerle la siguiente pregunta:
SI NADIE COMPRA PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA, ¿QUIÉN VA OFRECER ENTONCES VIVIENDAS EN ALQUILER?
Gracias.
El Estado no quiere meterse a casero "asequible".
No quiere por una razón muy sencilla: Le va a costar dinero, y va a pasar a ser el malo de la película que son ahora los caseros.
Tenemos Cacas Autonómicas y hay Untamientos "pogre" desde hace décadas.
Ni un solo ente público se ha metido a "solucionar el problema de la vivienda" con la solución que ustedes proponen: Construcción pública y alquileres "asequibles".
Disculpe, yo no he invertido un solo euro en comprar una vivienda para alquilar, porque no me renta.
¿Yo también soy una "garrapata"?
¿Tengo algún tipo de "obligación social" de tener vivienda en alquiler? ("asequible", por supuesto, aunque me cueste dinero)
Es muy interesante que me trate a usted como a un casero cuando no lo soy, porque no me renta.
El OP soy yo.
La Patria son los padres.
Es que la gente cuando invierte en vivienda no es para poder alquilarla despues, sino pensando en que en caso de venderla obtendra siempre un beneficio.
Importa el precio de compraVoy a explicar el tema de los alquileres desde el lado que normalmente no se trata: EL LADO FINANCIERO DEL CASERO.
El que alquila un piso es porque quiere obtener un rendimiento económico.
El que alquila un piso tiene un CAPITAL INMOVILIZADO en el piso.
El precio de mercado del piso es el capital inmovilizado.
La inflación oficial está ya casi en el 5%:
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El mínimo absoluto racional de rendimiento exigible a una inversión lo pongo por lo tanto en el 5%. Neto.
El 5% de 100.000€ son 5000 euros al año, 416€ al mes.
Dado que el casero paga IBI, Comunidad, Cochambres y desperfectos, nos vamos a 500€ al mes como suelo mínimo racional de alquiler por cada 100.000€ que valga la vivienda.
Por lo tanto mi RULE OF THUMB ("Regla del pulgar", o sea, regla general) es que como mínimo absoluto, un casero debe cobrar 500€ al mes por cada 100.000 € de precio (que no de valor) del piso.Si la vivienda vale 100.000€, 500€ de renta mensual. ¡Sí se puede!, que dirían los Podemitas, un piso por 500€ al mes. El truco: Tiene que ser un piso que se pueda comprar por 100.000 €...seguro que ya no gusta tanto este piso a los inquilinos.Si vale 200.000, 1000€ al mes.Si vale 300.000, 1500€ al mes, y así sucesivamente.
Cuanto más vale el precio de la vivienda, menos y menos sentido tiene alquilarla, porque la rentabilidad del alquiler no justifica en absoluto al capital inmovilizado del casero.
Uno de los problemas del alquiler en España es que el precio de la vivienda no para de subir, lo cual hace del alquiler un "negocio" cada vez menos atractivo, en el cual quedan cada vez menos caseros, muchos probablemente por pura inercia.
El rendimiento medio de alquilar una vivienda en España es de un increíblemente bajo 3%, ¡ni la inflación oficial!
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Es una LOCURA DE MANICOMIO meter capital en comprar un piso para alquilarlo. Uno literalmente está enterrando su capital en un bien indivisible de muy escasa liquidez y jurídicamente con muchos riesgos para una actividad que da 1000 y 1 quebraderos de cabeza a cambio de una rentabilidad (si todo sale bien, si no hay okupas, si no hay una derrama en la comunidad...) inferior a la inflación oficial.
Al casero hoy en día le sale mucho más a cuenta vender la vivienda, realizar posibles plusvalías desde cuando la compró o recibió, y meter ese capital en unos buenos fondos o en Bolsa, donde operando de forma muy conservadora se saca tranquilamente un 10% anual de plusvalía nominal, sin líos, sin okupas, sin sustos regulatorios y sin tener que tratar con clientes difíciles.
ALQUILAR NO ES NEGOCIO en España, y es uno de los motivos por los cuales cada vez se alquila menos.
Los pisos compartidos con muchas personas viviendo en pocas habitaciones son ya la única manera de sacar una rentabilidad razonable al capital invertido. Yo no me metería en ese negocio, pero entiendo la lógica inversora de los que lo hacen.
Los que sacan por la tele quejándose de que nadie les alquila y que el alquiler es demasiado caro deberían entender que nadie les alquila entre otras cosas porque el alquiler es demasiado barato (en relación al precio del piso). Tan barato que es un mal negocio -el de ser casero- en el que cada vez hay menos oferta.
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En los años de Sánchez casi la mitad de los caseros han dejado de serlo.
Porque nadie en sus cabales va a dar un servicio que requiere una enorme inversión de capital (alquilar un piso) si el retorno financiero no alcanza una rentabilidad mínima. Aparte van las 1000 y 1 preocupaciones y tareas del casero.
Y el ser casero no alcanza la rentabilidad minimísima en España desde hace ya mucho tiempo.
El "Decreto Maricarmen" (y sus muñecos) ha terminado de dar la puntilla a un negocio ruinoso, el pseudonegocio de ser casero en España.
Muy astutamente las elecciones el PSOE las ha convocado menos de 2 meses después del "Decreto Maricarmen". Digo muy astutamente porque los EFECTOS del "Decreto Maricarmen" van a ser cargarse lo muy poco que queda de mercado del alquiler en España, pero para las elecciones esos efectos aún no van a ser evidentes.
Si Sánchez hubiese aprobado el "Decreto Maricarmen" en 2019 los efectos ya serían evidentísimos: Nadie en sus cabales alquilaría un piso en España.
Le agradezco que presente usted este interesantísimo punto de vista.
Se lo agradezco porque me va a permitir hacerle la siguiente pregunta:
SI NADIE COMPRA PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA, ¿QUIÉN VA OFRECER ENTONCES VIVIENDAS EN ALQUILER?
Gracias.
El Estado no quiere meterse a casero "asequible".
No quiere por una razón muy sencilla: Le va a costar dinero, y va a pasar a ser el malo de la película que son ahora los caseros.
Tenemos Cacas Autonómicas y hay Untamientos "pogre" desde hace décadas.
Ni un solo ente público se ha metido a "solucionar el problema de la vivienda" con la solución que ustedes proponen: Construcción pública y alquileres "asequibles".
Disculpe, yo no he invertido un solo euro en comprar una vivienda para alquilar, porque no me renta.
¿Yo también soy una "garrapata"?
¿Tengo algún tipo de "obligación social" de tener vivienda en alquiler? ("asequible", por supuesto, aunque me cueste dinero)
Es muy interesante que me trate a usted como a un casero cuando no lo soy, porque no me renta.
El OP soy yo.
La Patria son los padres.
Es que no es lo mismo sacar un rendimiento del alquiler de un piso, que pretender convertir eso en un modelo de negocio. Antes por ejemplo, eran pocos los propietarios que podían serlo de un edificio entero de pisos para poder alquilarlos todos y vivir de las rentas de los alquileres, porque suponía una muy fuerte inversión. Pero llegaron los fondos de inversión, y han convertido eso en un modelo de negocio cada vez mayor generando una burbuja de los precios de los alquileres basada en la especulación pura y dura, a la que se han ido sumando tanto pequeños tenedores como grandes propietarios.No es tanto eso como simplemente un activo que aguanta la inflación, y además tiene un uso para la generación futura.
La mayoria de las viviendas en España son de españoles, boomers, langostos o postboomers, pero no es que comprasen pensando compro por x y dentro 20 años valdrá x2, compraron para un futuro uso familiar de sus descendientes, y luego si estos descendientes fueron capaces de comprar una vivienda por si mismos, pues la que ya tenian se podia dedicar al alquiler.
Eso de la busqueda del rentismo y del beneficio se ha dado más ahora en los ultimos tiempos, cuando se ha comprobado que esa inversión era buena
Si hubiese comprado usted 120.000 € de acciones del BBVA o del Sabadel en 2020 hoy tendría 1.200.000 €, más los dividendos.Importa el precio de compra
Yo compré un apartamento en Madrid por 120k en 2020 y cobro por el alquilado unos 900€ al mes, ya me ha dado unos 30k y se ha revalorizado bastante imagino que ahora podría venderse por 260k
Alguna otra inversión me habría dado eso? Acertar con una acción en concreto o comprar el sp500 en mínimos, pero este piso lo he comprado apalancandome con unas condiciones inmejorables
Pero es que no he comprado el piso con 120k, puse una entrada de 35k...así que del BBVA tendría 350k que no está nada mal pero es muy difícil acertar con una acción concretaSi hubiese comprado usted 120.000 € de acciones del BBVA o del Sabadel en 2020 hoy tendría 1.200.000 €, más los dividendos.
Hola, discrepo amistosamente..., si es financiado, la rentabilidad es más alta, porque se calcula sobre el capital invertido (entrada del piso + gastos) y no sobre el precio del piso. Con tipos bajos es una inversión muy rentable, mucho mejor que dividendos de la bolsa o bonos, que además paga el piso solo con el alquiler.Mas ridícula es todavía si pones que el piso es financiado porque entonces no vale 100.000 sino que hay que sumar los intereses que al 3-4% se va a 150.000 mínimo, por tanto menos rentabilidad todavía.
Cuanto mayor el crédito mayores los intereses y menor la rentabilidad.
Con esta subida era sustancia ilegal ganador, yo pago 290€ a tipo fijo y cobro 900€... Ojalá haber comprado otro apartamento se vendia el de abajo y fui descuidado cada día que lo pienso...además de lo cómodo que sería gestionar los dosHola, discrepo amistosamente..., si es financiado, la rentabilidad es más alta, porque se calcula sobre el capital invertido (entrada del piso + gastos) y no sobre el precio del piso. Con tipos bajos es una inversión muy rentable, mucho mejor que dividendos de la bolsa o bonos, que además paga el piso solo con el alquiler.
Imaginemos que sucederia si se limitasen por ley el numero de viviendas por propietario. Pues que aquellos que tienen varias, tendrian que donarselas a sus descendientes para no perderlas, o bien ponerlas a la venta de manera forzosa, con lo cual bajarian los precios sin necesidad de construir un solo piso nuevo.El hilo está bien planteado excepto por un pequeño detalle: Suponer una lógica de mercado en un no-mercado, que es lo que en realidad tenemos.
Si puedes expropiar de facto la vivienda a su propietario te quitas de encima el engorroso problema de la rentabilidad.
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En general estoy de acuerdo, pero puntualizo que a veces la inflacion es muy baja y el euribor es negativo. Tambien que la rentabilidad de un piso financiado puede ser muy alta, ya que si la entrada es por ejemplo 30k y el piso cuesta 300k, hay que calcular la rentabilidad sobre 30k, del beneficio del alquiler del x% de 300k (10 veces mas!). Es parecido a apalancarse a 10x en bolsa ....Voy a explicar el tema de los alquileres desde el lado que normalmente no se trata: EL LADO FINANCIERO DEL CASERO.
El que alquila un piso es porque quiere obtener un rendimiento económico.
El que alquila un piso tiene un CAPITAL INMOVILIZADO en el piso.
El precio de mercado del piso es el capital inmovilizado.
La inflación oficial está ya casi en el 5%:
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El mínimo absoluto racional de rendimiento exigible a una inversión lo pongo por lo tanto en el 5%. Neto.
El 5% de 100.000€ son 5000 euros al año, 416€ al mes.
Dado que el casero paga IBI, Comunidad, Cochambres y desperfectos, nos vamos a 500€ al mes como suelo mínimo racional de alquiler por cada 100.000€ que valga la vivienda.
Por lo tanto mi RULE OF THUMB ("Regla del pulgar", o sea, regla general) es que como mínimo absoluto, un casero debe cobrar 500€ al mes por cada 100.000 € de precio (que no de valor) del piso.Si la vivienda vale 100.000€, 500€ de renta mensual. ¡Sí se puede!, que dirían los Podemitas, un piso por 500€ al mes. El truco: Tiene que ser un piso que se pueda comprar por 100.000 €...seguro que ya no gusta tanto este piso a los inquilinos.Si vale 200.000, 1000€ al mes.Si vale 300.000, 1500€ al mes, y así sucesivamente.
Cuanto más vale el precio de la vivienda, menos y menos sentido tiene alquilarla, porque la rentabilidad del alquiler no justifica en absoluto al capital inmovilizado del casero.
Uno de los problemas del alquiler en España es que el precio de la vivienda no para de subir, lo cual hace del alquiler un "negocio" cada vez menos atractivo, en el cual quedan cada vez menos caseros, muchos probablemente por pura inercia.
El rendimiento medio de alquilar una vivienda en España es de un increíblemente bajo 3%, ¡ni la inflación oficial!
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Es una LOCURA DE MANICOMIO meter capital en comprar un piso para alquilarlo. Uno literalmente está enterrando su capital en un bien indivisible de muy escasa liquidez y jurídicamente con muchos riesgos para una actividad que da 1000 y 1 quebraderos de cabeza a cambio de una rentabilidad (si todo sale bien, si no hay okupas, si no hay una derrama en la comunidad...) inferior a la inflación oficial.
Al casero hoy en día le sale mucho más a cuenta vender la vivienda, realizar posibles plusvalías desde cuando la compró o recibió, y meter ese capital en unos buenos fondos o en Bolsa, donde operando de forma muy conservadora se saca tranquilamente un 10% anual de plusvalía nominal, sin líos, sin okupas, sin sustos regulatorios y sin tener que tratar con clientes difíciles.
ALQUILAR NO ES NEGOCIO en España, y es uno de los motivos por los cuales cada vez se alquila menos.
Los pisos compartidos con muchas personas viviendo en pocas habitaciones son ya la única manera de sacar una rentabilidad razonable al capital invertido. Yo no me metería en ese negocio, pero entiendo la lógica inversora de los que lo hacen.
Los que sacan por la tele quejándose de que nadie les alquila y que el alquiler es demasiado caro deberían entender que nadie les alquila entre otras cosas porque el alquiler es demasiado barato (en relación al precio del piso). Tan barato que es un mal negocio -el de ser casero- en el que cada vez hay menos oferta.
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En los años de Sánchez casi la mitad de los caseros han dejado de serlo.
Porque nadie en sus cabales va a dar un servicio que requiere una enorme inversión de capital (alquilar un piso) si el retorno financiero no alcanza una rentabilidad mínima. Aparte van las 1000 y 1 preocupaciones y tareas del casero.
Y el ser casero no alcanza la rentabilidad minimísima en España desde hace ya mucho tiempo.
El "Decreto Maricarmen" (y sus muñecos) ha terminado de dar la puntilla a un negocio ruinoso, el pseudonegocio de ser casero en España.
Muy astutamente las elecciones el PSOE las ha convocado menos de 2 meses después del "Decreto Maricarmen". Digo muy astutamente porque los EFECTOS del "Decreto Maricarmen" van a ser cargarse lo muy poco que queda de mercado del alquiler en España, pero para las elecciones esos efectos aún no van a ser evidentes.
Si Sánchez hubiese aprobado el "Decreto Maricarmen" en 2019 los efectos ya serían evidentísimos: Nadie en sus cabales alquilaría un piso en España.
Le agradezco que presente usted este interesantísimo punto de vista.
Se lo agradezco porque me va a permitir hacerle la siguiente pregunta:
SI NADIE COMPRA PARA ALQUILAR UNA VIVIENDA, ¿QUIÉN VA OFRECER ENTONCES VIVIENDAS EN ALQUILER?
Gracias.
El Estado no quiere meterse a casero "asequible".
No quiere por una razón muy sencilla: Le va a costar dinero, y va a pasar a ser el malo de la película que son ahora los caseros.
Tenemos Cacas Autonómicas y hay Untamientos "pogre" desde hace décadas.
Ni un solo ente público se ha metido a "solucionar el problema de la vivienda" con la solución que ustedes proponen: Construcción pública y alquileres "asequibles".
Disculpe, yo no he invertido un solo euro en comprar una vivienda para alquilar, porque no me renta.
¿Yo también soy una "garrapata"?
¿Tengo algún tipo de "obligación social" de tener vivienda en alquiler? ("asequible", por supuesto, aunque me cueste dinero)
Es muy interesante que me trate a usted como a un casero cuando no lo soy, porque no me renta.
El OP soy yo.
La Patria son los padres.
Es que aunque su atractivo como inversión sea nulo la gente las necesita para vivir, no estamos hablando de Bitcoin, sellos de correos o arte.
Supongo que tienen unos costes fijos mucho más altos, limpiadoras, comida etc... entiendo yo vaya la verdad que no me lo he planteado pero deben ser bastante rentablesUn simple HOTEL IBIS en Madrid no baja de 50€/noche:
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Entre 50 y 135 € la noche.
Una habitación por entre 1500 y 4000 euros al mes.
¡Y a nadie le parece ultracarísimo!
Esto es un negocio inmobiliario, no los pisos.
Y curiosamente jamás oigo nada contra los Hoteles a los "activistas inmobiliarios".
Con el "Decreto Maricarmen" ya sólo van a quedar los hoteles como los últimos alquileres de España.
Pero tu has dicho que como la inflación esta en un 5% hay que buscar minimo un 5%, dando a entender que si no, pierdes dinero, que ese 5% es para mantener tu riqueza(mensaje citado en revisión)
Cierto, pero aun así tal y como están las cosas sigue siendo como el juego de las sillas. Otros […] ocuparían las sillas pero seguirían faltando sillas.Imaginemos que sucederia si se limitasen por ley el numero de viviendas por propietario. Pues que aquellos que tienen varias, tendrian que donarselas a sus descendientes para no perderlas, o bien ponerlas a la venta de manera forzosa, con lo cual bajarian los precios sin necesidad de construir un solo piso nuevo.