DEP ALQUILER: se vienen AÑOS sin poder ECHAR a INQUILINOS sarracenoSOS

El alquiler se blinda: más garantías para el casero, menos oferta​

Alquilar un piso en España se ha convertido en una gestión de riesgos con nómina. El marco que debía dar seguridad al propietario ha producido el efecto contrario: los particulares que tienen una vivienda libre se lo piensan dos veces antes de ponerla en circulación, y los que siguen alquilando suben el listón de entrada. Más avales, más fianzas y menos pisos disponibles. La nueva ley de alquileres, aprobada según algunos foreros seis meses antes del final de la legislatura, no ha calmado el mercado. Lo ha puesto a la defensiva.

Qué cambia con la nueva ley de alquileres y por qué se tensa la oferta​

La premisa de partida era sencilla: si el propietario tiene miedo a alquilar, no alquila, y si no alquila, el precio sube. La conclusión lógica era reducir ese miedo, no ampliarlo. La norma hace lo contrario según algunas lecturas críticas del foro: protege más al que no paga que al que cobra, y esa asimetría tiene consecuencias medibles en la oferta. Cuando recuperar una vivienda exige un procedimiento largo y costoso, el casero reacciona como cualquier inversor: sube la prima de riesgo o se marcha.

Y no es un mercado pequeño. Un propietario particular que se retira deja un piso que no vuelve al mercado por otro canal. La escasez se nota en los requisitos: donde antes bastaba una nómina, ahora piden aval bancario, seguro de impago o varios meses por adelantado. El que no puede firmar eso, se queda fuera. El endurecimiento de los filtros se traslada al inquilino que sí paga.

¿Cuántos inquilinos dejan de pagar realmente?​

No hay cifra pública que permita zanjar el reparto y las posturas están lejos de converger. Una parte sostiene que los malos pagadores son una minoría, pero una minoría con un altavoz enorme: cada caso se convierte en un relato que aterroriza a diez propietarios. Otra parte afirma lo contrario, que son decenas de miles al año y que los juzgados están saturados con estas reclamaciones. El conflicto no suele empezar con una ocupación de las que salen en los telediarios, sino con un contrato que se agota y un inquilino que no se va.

Hay casos concretos que explican esa desconfianza mejor que cualquier estadística. Un participante relata que unos propietarios dejaron de cobrar amparándose el inquilino en la pandemia y no consiguieron recuperar la vivienda hasta que venció el contrato, años después. Otro describe cómo, tras alquilar el piso de su hermana a través de una inmobiliaria, se encontró sin puerta de terraza, sin puertas de armario, con la mesa del salón partida y un colchón en cada habitación. Son anécdotas, no una muestra representativa, pero son las anécdotas que mueven decisiones de miles de personas.

Fianza de un año y avales de seis meses: el precio del miedo​

La fianza de un año no es un invento. Según sostiene un participante, en Madrid, a finales de los noventa y principios de los dos mil, pedir doce meses de garantía era la norma en muchos alquileres y había demanda solvente para pagarlo; otro forero relata haber alquilado en 2006 por once meses como piso de temporada con la renta cobrada íntegra por anticipado. Hoy la horquilla se mueve entre fianzas de tres meses y avales de hasta seis, y cada trimestre extra de cobertura encarece la operación para el que llega con menos margen. El riesgo del casero se convierte en un sobrecoste del inquilino.

Quién paga el desgaste normal de la vivienda​

Aquí hay más consenso del que parece. El inquilino debe devolver el piso como lo recibió, pero el uso normal desgasta: la pintura se apaga, la silicona se agrieta, el tiempo pasa. La práctica razonable que describen algunos propietarios es asumir el repintado tras el primer inquilino y calcular el alquiler incluyendo ese mantenimiento. Otra cosa es el destrozo: electrodomésticos desaparecidos, humedades no comunicadas, mobiliario reventado. La frontera entre desgaste y daño es exactamente donde acaban la mayoría de los conflictos por la fianza.

Ámsterdam multa con 22.000 euros al que compra un piso para alquilarlo​

Fuera de España se ensayan recetas distintas. El municipio de Ámsterdam impuso multas que rondan los 22.000 euros a seis propietarios por alquilar viviendas adquiridas en los cuatro años anteriores, una prohibición pensada para frenar la especulación residencial. Es el enfoque opuesto al español: en lugar de aflojar la presión sobre el arrendador, se le persigue cuando compra para rentabilizar. Que dos mercados europeos tensados apliquen remedios inversos dice bastante sobre la falta de consenso técnico en materia de vivienda.

El ganador silencioso: el gran tenedor​

Con el pequeño propietario fuera, el mercado no desaparece: se concentra. Quien puede permitirse un fondo jurídico, un seguro de impago y una gestora profesional sigue operando; quien alquilaba el piso heredado, no. Hay quien describe un escenario de alquiler por recomendación, con listas de espera dentro de círculos cerrados de funcionarios que se alquilan entre ellos. Si eso se generaliza, el acceso a la vivienda deja de depender del dinero y pasa a depender del contacto. Es la peor versión de un mercado libre: uno sin libertad de entrada.

Con el marco actual, lo previsible es que la oferta de alquiler particular se reduzca en los próximos años y que el ajuste se haga vía requisitos, no vía precio. Dicho esto, cualquier predicción falla si el legislador mueve ficha antes: basta una reforma procesal que acorte los plazos de desalojo para que media docena de decisiones cambien. Hasta entonces, el piso vacío seguirá siendo la opción racional del propietario, y eso no sale gratis para nadie.