El banco de españa defiende la intervención pública ante la lacra de la usura en el alquiler

El Banco de España pide intervenir en el alquiler​

El Banco de España ha publicado un análisis que rompe el manual del liberalismo de salón: la intervención pública en el mercado del alquiler está justificada. No lo dice un ministerio, ni una plataforma de inquilinos, ni un tuitero indignado. Lo dice el supervisor bancario, que constata que cerca del 40% de los hogares que viven de alquiler está en situación de estrés financiero, dedicando más del 40% de sus ingresos a pagar la vivienda. El número de familias en esa situación en España es más del doble que en Alemania y Francia y supera ampliamente la media de la Unión Europea.

El diagnóstico del regulador, difundido en octubre de 2024, tiene tres patas. La primera: el número de personas que viven en una casa arrendada ha crecido un 57% desde 2007, hasta llegar a los nueve millones. La segunda: la oferta no ha acompañado, porque España necesita 1,5 millones de viviendas en alquiler social para equipararse a la media europea. La tercera: cada vez más propietarios optan por el alquiler turístico o de temporada buscando mayor rentabilidad. La suma ha disparado los precios un 28% de media desde 2014, muy por encima de los sueldos.

¿Cuánto ha subido el alquiler y dónde más duele?​

El informe identifica el momento exacto en que se produce el daño: la firma de nuevos contratos. La revalorización de los contratos en vigor se hace de acuerdo con el IPC, pero cuando el propietario acuerda alquilar el piso a un nuevo inquilino el precio sube, en promedio, entre el 7,5% y el 10%. Esa constatación respalda el control de precios en la renovación que aplicó el Gobierno. En zonas del Mediterráneo el coste de arrendar ha subido mucho más: un 50% en Valencia, o entre un 40 y un 45% en Palma, Málaga, Alicante y Castelló de la Plana.

La situación llega a niveles extremos. Hay jóvenes que ya no pueden ni alquilar un piso: el número de habitaciones en alquiler se ha disparado un 40% en el primer trimestre de 2024. Madrid, Barcelona y Valencia concentran seis de cada diez habitaciones en alquiler de toda España. Y el propio supervisor avisa de que muchos jóvenes estarán condenados al alquiler porque más de tres cuartas partes de los hogares no dispondrían de los ahorros necesarios para el pago inicial de una vivienda, ni su renta les permitiría hacer frente a una cuota hipotecaria.

Qué recomienda el Banco de España frente al problema​

El informe enumera soluciones que empiezan reconociendo que un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública. Recomienda aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, aprobar leyes que estimulen la puesta en el mercado de viviendas en alquiler por parte de particulares y priorizar las ayudas en el colectivo de hogares más vulnerables. También cifra el déficit de vivienda nueva en unas 485.000 en los dos últimos años, especialmente problemático en Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante. Las menos de 100.000 viviendas que se construyen anualmente son insuficientes para dar alojamiento a los 545.000 nuevos hogares formados entre 2022 y 2023.

La reacción al informe ha sido un choque de relatos. Una corriente sostiene que el problema no es de oferta agregada sino de geografía: el precio se dispara en Madrid, Barcelona y Valencia, mientras en Castellón o zonas del interior una vivienda de tres habitaciones está al alcance casi desde el primer empleo. Otra corriente apunta a que el verdadero cuello de botella es la construcción: los constructores prefieren urbanizaciones con piscina de 400.000 euros arriba, y a los ayuntamientos no les entusiasma llenarse de barrios de renta baja. Y una tercera, la más incómoda, señala que el gobernador del Banco de España es José Luis Escrivá, exministro socialista, nombrado por real decreto en septiembre de 2024, lo que a juicio de los críticos convierte el informe en propaganda y no en diagnóstico técnico.

¿Por qué se culpa a los propietarios y no se construye más vivienda?​

Aquí el debate se encona. Hay quien sostiene que no se ha hecho nada salvo culpar a los propietarios que alquilan, sin poner sobre la mesa una alternativa real. El argumento: construir y vender casas baratas deja poco margen, así que el negocio se concentra en producto caro. Y el Estado, si quisiera construir un millón de viviendas públicas, necesitaría unos 100.000 millones de euros que no tiene disponibles, además de urbanizar el terreno y dotar de servicios básicos unas zonas cuyos futuros vecinos tendrían una capacidad adquisitiva en el borde de la pobreza relativa. El cálculo completo, desglosado partida a partida, da una diferencia que sorprende.

Frente a eso, la tesis de la oferta pura: si el alquiler social pasara del 2% actual al 20% de las viviendas existentes, los alquileres caerían. Países hipercapitalistas como Reino Unido y Países Bajos superan el 30% de parque social. La media europea está diez puntos por encima de la española. Y una cuarta vía, más incómoda, apunta a que la intervención pública puede tener dos sentidos opuestos: el de llenar el país de migrantes y no construir una sola vivienda, o el de construir y dar seguridad jurídica a los arrendadores. Las medidas que se apliquen decidirán cuál de los dos caminos se recorre.

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Con estos mimbres, la predicción con reservas es que el precio del alquiler no bajará por decreto. Si el déficit de vivienda nueva ronda el medio millón en dos años y el parque social no arranca, la presión sobre las habitaciones compartidas seguirá subiendo en las tres ciudades grandes. La única variable que puede mover la aguja a corto plazo es cuánta oferta nueva entra en el mercado y a qué precio sale. Y eso, hoy, no lo controla ningún informe.