El mercado de la vivienda bajo siete llaves

ejemplo de donde va tu alquiler y quien especula aqui,

Piso en alquile en 800 euros
Comunidad 75 eur
Seguro 30 eur
Cochambres 12 eur
Ibi 90 eur
irpf 25% al 40% 220 eur a 300 eur
Total gastos entre 427 y 507 segun tramo e ingresos propetario.

Total ingreso neto propetario entre 373 y 293 euros mes.
Total ingreso gob en impuestos 322 y 402 euros mes

Blanco y en botella.

Interesante articulo, acierta en muchas cosas, pero esta parte omite cosas importantes:

"5. SOCIMIs y fondos. Son los herederos directos del primer ciclo: compraron el stock tóxico de las cajas y de SAREB a precio de saldo, con financiación del BCE a coste casi cero, y tributan al 0-1% gracias a un régimen fiscal diseñado a medida. Su modelo depende literalmente de que los precios suban."

Una SOCIMI está obligada por ley a repartir:

• El 80% de los beneficios que vengan del alquiler.
• El 50% de lo que ganen vendiendo inmuebles (siempre que reinviertan el resto).
• El 100% de los beneficios que reciban de otras SOCIMIs donde inviertan.

Esto significa que apenas tienen caja propia para imprevistos o para comprar edificios nuevos sin pedir préstamos o hacer ampliaciones de capital.

Esos beneficios repartidos tributan como capital. Entre 19 y 28%.

3. La "cláusula anti-paraíso" (Gravamen del 19%)
Si un accionista que tiene más del 5% de la SOCIMI vive en un lugar donde apenas paga impuestos (menos del 10%), la propia SOCIMI tiene que pagar a Hacienda un 19% de esos dividendos. Es una forma de asegurar que el Estado español siempre muerda un trozo del beneficio.

4. ¿Por qué no hay más inversión entonces?
Aunque el régimen es atractivo, tiene barreras de entrada muy altas que frenan a muchos:

• Capital mínimo: Necesitas al menos 5 millones de euros.
• Cotizar en Bolsa: Estás obligado a salir a bolsa en un máximo de 2 años, con todos los gastos de auditoría, transparencia y abogados que eso conlleva.
• Mantenimiento: Tienen que mantener los activos en alquiler al menos 3 años. Si venden antes, pierden todas las ventajas y tienen que pagar el 25% de impuestos de golpe por todos los años anteriores.

Que si son herramientas que el común de los mortales no puede crear, aunque sí utilizar si tuviéramos ahorros, pero no son el problema. De hecho hicieron una función de mantenimiento de propiedades importante.

Se quedaron con activos deteriorados que en aquella época donde sobraba vivienda nadie quería y que ahora, tras haber construido menos de 1 millón de viviendas en 15 años, se han convertido en "maná del cielo".

Discordante dijo:

Interesante articulo, acierta en muchas cosas, pero esta parte omite cosas importantes:

"5. SOCIMIs y fondos. Son los herederos directos del primer ciclo: compraron el stock tóxico de las cajas y de SAREB a precio de saldo, con financiación del BCE a coste casi cero, y tributan al 0-1% gracias a un régimen fiscal diseñado a medida. Su modelo depende literalmente de que los precios suban."

Una SOCIMI está obligada por ley a repartir:

• El 80% de los beneficios que vengan del alquiler.
• El 50% de lo que ganen vendiendo inmuebles (siempre que reinviertan el resto).
• El 100% de los beneficios que reciban de otras SOCIMIs donde inviertan.

Esto significa que apenas tienen caja propia para imprevistos o para comprar edificios nuevos sin pedir préstamos o hacer ampliaciones de capital.

Esos beneficios repartidos tributan como capital. Entre 19 y 28%.

3. La "cláusula anti-paraíso" (Gravamen del 19%)
Si un accionista que tiene más del 5% de la SOCIMI vive en un lugar donde apenas paga impuestos (menos del 10%), la propia SOCIMI tiene que pagar a Hacienda un 19% de esos dividendos. Es una forma de asegurar que el Estado español siempre muerda un trozo del beneficio.

4. ¿Por qué no hay más inversión entonces?
Aunque el régimen es atractivo, tiene barreras de entrada muy altas que frenan a muchos:

• Capital mínimo: Necesitas al menos 5 millones de euros.
• Cotizar en Bolsa: Estás obligado a salir a bolsa en un máximo de 2 años, con todos los gastos de auditoría, transparencia y abogados que eso conlleva.
• Mantenimiento: Tienen que mantener los activos en alquiler al menos 3 años. Si venden antes, pierden todas las ventajas y tienen que pagar el 25% de impuestos de golpe por todos los años anteriores.

Que si son herramientas que el común de los mortales no puede crear, aunque sí utilizar si tuviéramos ahorros, pero no son el problema. De hecho hicieron una función de mantenimiento de propiedades importante.

Se quedaron con activos deteriorados que en aquella época donde sobraba vivienda nadie quería y que ahora, tras haber construido menos de 1 millón de viviendas en 15 años, se han convertido en "maná del cielo".

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Todos los datos que pone sobre la mecánica de las SOCIMIs son bastante correctos pero no hacen más que confirmar el argumento.

Las SOCIMIs son la versión española de los REITs (Real Estate Investment Trusts), un vehículo fiscal creado en Estados Unidos en 1960, cuando Eisenhower firmó la ley que los hizo posibles.

La idea original era democratizar la inversión inmobiliaria, permitiendo que pequeños ahorradores invirtieran en inmuebles comerciales como quien compra acciones, con la obligación de repartir la mayoría de los beneficios como dividendo.

El modelo se ha exportado a unos 40 países, SIIC en Francia, G-REIT en Alemania, J-REIT en Japón, S-REIT en Singapur...y a España llegó tarde, las SOCIMIs se crearon en 2009 con requisitos tan restrictivos que no funcionaron.

La reforma de 2012 es la que las hizo operativas al introducir la tributación al 0% en Sociedades, precisamente cuando había que colocar el stock tóxico de las cajas y la SAREB.

En Estados Unidos los REITs nacieron como vehículos de inversión pasiva en un mercado inmobiliario profundo y en expansión, y con el tiempo atrajeron capital que también financió nueva construcción.

En España las SOCIMIs se reformaron cuando sobraban más de 3 millones de viviendas vacías y lo que faltaba era comprador.

El mismo tipo de instrumento con la función opuesta, en EEUU canalizó capital hacia un mercado que crecía y en España canalizó capital hacia la absorción de stock tóxico a precio de derribo con ventaja fiscal.

Ahora, sobre la fontanería que describe.

El reparto obligatorio del 80% de beneficios no es una restricción, es la razón de ser del vehículo. La SOCIMI no tributa al 25% en Sociedades precisamente porque reparte.

El accionista paga entre el 19% y el 30% sobre dividendos pero si comparamos, una empresa inmobiliaria normal paga primero el 25% en Sociedades y luego el accionista paga ese mismo 19-30% sobre lo que queda.

Sobre 100€ de beneficio bruto, la empresa normal deja 75€ al accionista antes de su IRPF y la SOCIMI le deja los 100€. Podemos llamarlo como queramos, pero es un régimen fiscal diseñado para atraer capital hacia la tenencia de inmuebles en alquiler, no hacia la construcción de vivienda nueva.

La cláusula del 19% para accionistas con baja tributación suena contundente, y sobre el papel lo es porque la ley cubre expresamente a jurisdicciones de la UE con regímenes de exención, no solo a paraísos fiscales declarados.

Luxemburgo, Irlanda, Países Bajos están en el punto de mira si aplican la participation exemption y el dividendo tributa por debajo del 10%.

Pero en la práctica, los fondos institucionales tipo Blackstone no la sortean operando desde las Caimán, la sortean fragmentando participaciones para que ningún vehículo supere el 5% del capital, o intercalando capas societarias intermedias donde el dividendo tributa formalmente al 10% o más.

La cláusula existe, pero la ingeniería societaria la neutraliza y el resultado es el mismo: tributación efectiva mínima para el capital institucional extranjero.

Sobre la función de mantenimiento, es cierto que las SOCIMIs absorbieron stock que nadie quería en 2012-2013, pero lo mantuvieron en alquiler a precios de mercado crecientes, no lo convirtieron en vivienda asequible.

El stock que compraron a precio de derribo genera ahora rentas a precio de burbuja, y eso no es mantenimiento del parque, es arbitraje temporal con ventaja fiscal.

Y el punto central que nadie quiere abordar, su modelo de negocio depende estructuralmente de que los precios suban.

Una SOCIMI no gana dinero si los alquileres bajan.

Si mañana España construyera las 250.000 viviendas anuales que necesita, que según CaixaBank deberían ser 330.000 para absorber el déficit acumulado, y los alquileres cayeran un 30%, las SOCIMIs perderían valor en bolsa, sus accionistas huirían y el vehículo se vaciaría.

Su incentivo estructural es que haya escasez, igual que el del propietario de suelo vacío, igual que el del ayuntamiento que vive de las licencias, igual que el de la banca hipotecaria.

Es otro capturador más, sofisticado financieramente pero con el mismo incentivo de fondo que el noble con mayorazgo del siglo XVII, ganar más con la escasez que con la abundancia.

No digo que las SOCIMIs sean ilegales ni que los pequeños ahorradores no puedan invertir en ellas, pero un régimen fiscal que tributa al 0% en Sociedades para quien retiene inmuebles en alquiler, y al 25% para la promotora que construye desde cero, es un incentivo a la tenencia, no a la producción.

Y eso es lo que he argumentado en todo el hilo, el sistema premia retener y no construir.

Rosso dijo:

Todos los datos que pone sobre la mecánica de las SOCIMIs son bastante correctos pero no hacen más que confirmar el argumento.

Las SOCIMIs son la versión española de los REITs (Real Estate Investment Trusts), un vehículo fiscal creado en Estados Unidos en 1960, cuando Eisenhower firmó la ley que los hizo posibles.

La idea original era democratizar la inversión inmobiliaria, permitiendo que pequeños ahorradores invirtieran en inmuebles comerciales como quien compra acciones, con la obligación de repartir la mayoría de los beneficios como dividendo.

El modelo se ha exportado a unos 40 países, SIIC en Francia, G-REIT en Alemania, J-REIT en Japón, S-REIT en Singapur...y a España llegó tarde, las SOCIMIs se crearon en 2009 con requisitos tan restrictivos que no funcionaron.

La reforma de 2012 es la que las hizo operativas al introducir la tributación al 0% en Sociedades, precisamente cuando había que colocar el stock tóxico de las cajas y la SAREB.

En Estados Unidos los REITs nacieron como vehículos de inversión pasiva en un mercado inmobiliario profundo y en expansión, y con el tiempo atrajeron capital que también financió nueva construcción.

En España las SOCIMIs se reformaron cuando sobraban más de 3 millones de viviendas vacías y lo que faltaba era comprador.

El mismo tipo de instrumento con la función opuesta, en EEUU canalizó capital hacia un mercado que crecía y en España canalizó capital hacia la absorción de stock tóxico a precio de derribo con ventaja fiscal.

Ahora, sobre la fontanería que describe.

El reparto obligatorio del 80% de beneficios no es una restricción, es la razón de ser del vehículo. La SOCIMI no tributa al 25% en Sociedades precisamente porque reparte.

El accionista paga entre el 19% y el 30% sobre dividendos pero si comparamos, una empresa inmobiliaria normal paga primero el 25% en Sociedades y luego el accionista paga ese mismo 19-30% sobre lo que queda.

Sobre 100€ de beneficio bruto, la empresa normal deja 75€ al accionista antes de su IRPF y la SOCIMI le deja los 100€. Podemos llamarlo como queramos, pero es un régimen fiscal diseñado para atraer capital hacia la tenencia de inmuebles en alquiler, no hacia la construcción de vivienda nueva.

La cláusula del 19% para accionistas con baja tributación suena contundente, y sobre el papel lo es porque la ley cubre expresamente a jurisdicciones de la UE con regímenes de exención, no solo a paraísos fiscales declarados.

Luxemburgo, Irlanda, Países Bajos están en el punto de mira si aplican la participation exemption y el dividendo tributa por debajo del 10%.

Pero en la práctica, los fondos institucionales tipo Blackstone no la sortean operando desde las Caimán, la sortean fragmentando participaciones para que ningún vehículo supere el 5% del capital, o intercalando capas societarias intermedias donde el dividendo tributa formalmente al 10% o más.

La cláusula existe, pero la ingeniería societaria la neutraliza y el resultado es el mismo: tributación efectiva mínima para el capital institucional extranjero.

Sobre la función de mantenimiento, es cierto que las SOCIMIs absorbieron stock que nadie quería en 2012-2013, pero lo mantuvieron en alquiler a precios de mercado crecientes, no lo convirtieron en vivienda asequible.

El stock que compraron a precio de derribo genera ahora rentas a precio de burbuja, y eso no es mantenimiento del parque, es arbitraje temporal con ventaja fiscal.

Y el punto central que nadie quiere abordar, su modelo de negocio depende estructuralmente de que los precios suban.

Una SOCIMI no gana dinero si los alquileres bajan.

Si mañana España construyera las 250.000 viviendas anuales que necesita, que según CaixaBank deberían ser 330.000 para absorber el déficit acumulado, y los alquileres cayeran un 30%, las SOCIMIs perderían valor en bolsa, sus accionistas huirían y el vehículo se vaciaría.

Su incentivo estructural es que haya escasez, igual que el del propietario de suelo vacío, igual que el del ayuntamiento que vive de las licencias, igual que el de la banca hipotecaria.

Es otro capturador más, sofisticado financieramente pero con el mismo incentivo de fondo que el noble con mayorazgo del siglo XVII, ganar más con la escasez que con la abundancia.

No digo que las SOCIMIs sean ilegales ni que los pequeños ahorradores no puedan invertir en ellas, pero un régimen fiscal que tributa al 0% en Sociedades para quien retiene inmuebles en alquiler, y al 25% para la promotora que construye desde cero, es un incentivo a la tenencia, no a la producción.

Y eso es lo que he argumentado en todo el hilo, el sistema premia retener y no construir.

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La solucion no es destruir las SOCIMIS haciendolas tributar al 25% si no bajar la tributacion por construccion o venta de viviendas para hacerlo tan o mas atractivo.

Por experiencia cuando en estos temas salen las SOCIMI no es para hacer el mercado mejor si no para [...] tambien a la [...] de las SOCIMI (que ya bastante [...] son y de hecho su numero no crece desde 2025).

Tenemos exceso de regulación de la vivienda por el interés común frente a la libertad individual y luego pasa esto:

Ignatius dijo:

(mensaje citado en revisión)

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Se agradece, pero es imposible.

¿Alguien ha visto alguna vez un medio de comunicación español analizando la estructura de incentivos del mercado de la vivienda?

Como en el ejemplo que abre este hilo, pueden llegar a diagnosticar el problema de la oferta, pero hasta ahí, sin definir causa ninguna, no vaya a ser que alguien se moleste.

¿Quién va a publicar un análisis que concluye que el sistema de incentivos que enriquece a la banca, a los fondos y a los propietarios de suelo es el mismo que impide construir vivienda asequible?

Los mismos bancos que se benefician del sistema son accionistas, acreedores y anunciantes de los medios que deberían fiscalizarlo.

Es un conflicto de intereses estructural que produce autocensura automática, igual que el ayuntamiento no aplica la edificación forzosa porque contradice sus incentivos, el medio no publica el análisis porque contradice los de sus propietarios.

Por eso estos debates solo ocurren en foros como este.

Además España tiene una combinación que no se da en casi ningún otro país europeo, con una tasa de propiedad de vivienda del 75% que convierte cualquier bajada de precios en impopular para la mayoría, una banca que es a la vez accionista y acreedora de los principales grupos mediáticos, una dependencia publicitaria extrema del sector financiero-inmobiliario, y la ausencia total de un solo medio generalista de referencia con estructura fundacional o cooperativa.

El Confidencial es el que más se acerca, y es digital y nicho.

Solo países como Italia, Grecia o Portugal están peor en este sentido.

En otros países sí existen medios con modelos fundacionales como el FAZ, The Guardian, Le Monde, o cooperativos como el TAZ alemán. Eso no los hace inmunes a presiones, pero sí les permite publicar lo que aquí es impensable.

Sin ir más lejos, el Frankfurter Allgemeine Zeitung lleva dos artículos en tres días machacando la política de vivienda alemana, uno sobre la calidad deplorable de lo que se construye y otro llamando directamente solución fraudulenta a la nueva Compañía Federal de Vivienda del vicecanciller Klingbeil.

El FAZ esto lo puede hacer porque su propietario es una fundación (FAZIT-Stiftung) sin accionistas bancarios, sin cotización en bolsa y sin dividendos.

Comentaremos estos artículos del FAZ próximamente en este hilo.

Discordante dijo:

La solucion no es destruir las SOCIMIS haciendolas tributar al 25% si no bajar la tributacion por construccion o venta de viviendas para hacerlo tan o mas atractivo.

Por experiencia cuando en estos temas salen las SOCIMI no es para hacer el mercado mejor si no para [...] tambien a la [...] de las SOCIMI (que ya bastante [...] son y de hecho su numero no crece desde 2025).

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Cuando dice que la solución es bajar la tributación por construcción está admitiendo que hay una asimetría fiscal entre retener y construir, y es lo que llevo argumentando todo el hilo.

Pero si bajamos la tributación por construcción y mantenemos el 0% en Sociedades para las SOCIMIs, lo que estamos haciendo es ampliar el agujero fiscal total, no corregir la asimetría.

Alguien tiene que financiar las infraestructuras, los colegios, los centros de salud de esos barrios nuevos.

Probablemente sí habría que bajar impuestos a la construcción pero no tiene sentido que un régimen de tenencia tribute al 0% en Sociedades mientras la promotora que arriesga capital, gestiona licencias durante años y pone ladrillos paga el 25%.

El incentivo fiscal debería estar donde está el cuello de botella, que hoy no es la falta de capital para comprar edificios existentes, ese capital sobra como demuestra que la capitalización de las SOCIMIs haya subido un 18% en un solo año.

El cuello de botella es que no se construyen suficientes viviendas.

Las SOCIMIs no están muriendo, se están consolidando, porque el vehículo de tenencia funciona perfectamente, es el de producción el que está roto, y mientras el incentivo fiscal siga orientado hacia la tenencia, no hay razón para que eso cambie.

1. Con el escudo social ha reventado el mercado de alquiler privado y público. Sobre el segundo: no hay incentivos de crear un amplio parque público en régimen de alquiler ya que con el escudo social con que no paguen los vulnerables rompe cualquier matemáticas financieras para mantener un buen parque público de viviendas en régimen de alquiler.

2. En España como en tantos países hay derecho de superficie. El suelo es público. Se concede su uso por un período largo (65 a 99 años) para construir vivienda social y vuelve a la administración pública tras el fin de la concesión. La administración pública pone el suelo y la urbanización mientras los que consiguen la concesión se financian con crédito privado. No se usa mucho en España ya que la administración pública local debe poner suelo público urbanizado y es la administración pobre en España. Apenas tiene inversión propia. Las autonomías es la que pueden poner dinero público. Pero se necesita amplios consensos de largo plazo. Casi excepcional fueron las VPO de Vitoria. El Gobierno Vasco y el ayuntamiento crearon un gran parque público de VPO tras un acuerdo transversal.

3. Vía impuestos no es suficiente crear un parque público efectivo (30 o 40% del parque total y poder poner precio de referencia en el mercado). La única manera seria una banca comercial pública. Captar masivamente depósitos para prestar hipotecas VPO y promotores con VPO. Para evitar lo que pasó con las ex cajas de ahorros esta banca pública como la antigua Argentaria debería estar bajo mando del Banco de España. Problema: la U.E. no lo ve con buenos ojos.

Cinco mecanismos de oferta que funcionan donde la edificación forzosa fracasa

Sin resolver el problema del suelo, ningún mecanismo de financiación funciona. Y sin cambiar los incentivos del actor local, el suelo no se libera.

Entonces ¿hay algún sitio en el mundo donde esto se haya resuelto?

Buenas noticias, hay al menos cinco mecanismos probados, con evidencia cuantificable, que producen el efecto de la edificación forzosa sin depender de la voluntad del ayuntamiento.

Todos comparten estas tres características:
- son automáticos.
- aplican un coste de retención suficiente.
. operan por encima del actor local.

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1. Impuesto sobre el valor del suelo en Harrisburg, Pensilvania (EEUU)

En 1982 Harrisburg era la segunda ciudad más deprimida de Estados Unidos, y aplicaron un impuesto que grava el suelo seis veces más que los edificios, el split-rate tax.

El mecanismo es simple, si tienes un solar vacío en zona cara, pagas lo mismo que el vecino que tiene un edificio de apartamentos, pero sin ingresar nada.

El incentivo es demoledor, o construyes o vendes a quien construya.

Veinte años más tarde, las estructuras vacías cayeron de 4.200 a menos de 500, los negocios en el padrón fiscal se multiplicaron casi por cinco, y el valor del parque inmobiliario pasó de 200 a 1.600 millones de dólares.

Forbes la nombró segunda mejor ciudad de EEUU para las familias.

El estudio de Oates y Schwab sobre Pittsburgh, que aplicó un diferencial similar, documentó un incremento del 70% en permisos de construcción frente a una caída del 14% en 15 ciudades comparables.

En España, el Catastro ya separa el valor del suelo y el de la construcción en cada recibo de IBI. Transformar el IBI en un impuesto exclusivamente sobre el valor del suelo es técnicamente posible mediante reforma de la Ley de Haciendas Locales, que es competencia estatal. Hacienda cobraría automáticamente sin pedir permiso al ayuntamiento.

Fuentes:
UBC - Land Value Tax in Harrisburg
Land Value Tax Guide - Pittsburgh Experience
Lincoln Institute - Banzhaf & Lavery (2010)

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2. Zonificación centralizada con derecho automático a construir en Tokio, Japón

Japón tiene 13 categorías nacionales de uso del suelo fijadas por el Parlamento y la vivienda está permitida en todas excepto en la zona exclusivamente industrial.

Si un proyecto cumple el código nacional de edificación y la zonificación, obtiene permiso automático para construir, sin revisión discrecional del ayuntamiento. Desde 1999, consultores privados pueden autorizar permisos.

Como resultado, Tokio construye entre 116.000 y 140.000 viviendas al año, entre 4 y 5 veces más que Nueva York por unidad existente.

La oferta de vivienda casi se ha triplicado desde 1963, y el ratio precio-ingreso de Tokio es de 4,7 veces, frente a 10 en Auckland o 18,8 en Hong Kong, con rentas inferiores a las de cualquier otra gran capital desarrollada.

El sistema fiscal japonés penaliza a los municipios cuando crece su población, reduciendo las transferencias per cápita, los ayuntamientos no tienen incentivo para atraer residentes, pero como no pueden bloquear el desarrollo conforme, el efecto fiscal adverso es irrelevante.

Las reglas nacionales de derecho a construir son más poderosas que los incentivos fiscales locales.

En España, la STC 61/1997 estableció que el urbanismo es competencia exclusiva de las CCAA, así que el Estado no puede centralizar la zonificación a la japonesa, pero sí puede establecer condiciones básicas de igualdad (art. 149.1.1ª CE) que limiten la discrecionalidad municipal.

El modelo japonés demuestra que el veto local es el problema, no la solución.

Fuentes:
Sightline Institute - Japan Housing
Gleeson - How Tokyo Built Abundant Housing
UCLA Lewis Center - Tokyo Housing
MLIT Japan - Urban Land Use Planning

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3. Un 3% anual sobre suelo zonificado sin desarrollar en Irlanda

Irlanda introdujo en 2025 el RZLT (Residential Zoned Land Tax), el 3% anual del valor de mercado de todo suelo zonificado residencial y dotado de servicios que no se desarrolle.

Las autoridades locales publican mapas anuales con las parcelas sujetas, y el impuesto lo gestiona la Hacienda irlandesa (Revenue), no el ayuntamiento.

En su primer año, 40 millones de euros recaudados sobre 1.800 declaraciones. Anticipándose al impuesto, las ventas de suelo aumentaron un 30% y el precio del suelo residencial zonificado bajó un 6%.

Es decir, el mecanismo empezó a funcionar antes de que se cobrara, solo con el anuncio.

Para España es el mecanismo más directamente exportable. España zonifica suelo residencial a través de los PGOU exactamente igual que Irlanda.

Un impuesto estatal del 3% anual sobre suelo clasificado como urbanizable o urbano no consolidado que permanezca sin edificar podría crearse usando la competencia de planificación económica general (art. 149.1.13ª CE), con gestión de Hacienda, no del ayuntamiento.

Con esta medida el suelo acumulado sale al mercado o paga.

Fuentes:
Revenue Ireland - RZLT Update 2025
Government of Ireland - RZLT
Grant Thornton - RZLT One Year On (2026)
Citizens Information - RZLT

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4. Impuesto del 3% sobre viviendas vacías en Vancouver, Canada

Vancouver impuso en 2017 el Empty Homes Tax, un impuesto del 3% del valor catastral sobre viviendas vacías.

A diferencia de España, los valores catastrales canadienses se aproximan al valor de mercado real.

Como resultado, las viviendas vacías cayeron de 2.960 a menos de 1.000, una reducción del 67%. El estudio del C.D. Howe Institute, encontró 5.355 viviendas menos vacías que sin el impuesto, sin impacto negativo en la construcción, con una recaudación total de 194 millones de dólares.

En España, el recargo de IBI por vivienda vacía de la Ley 12/2023 (hasta del 150%) se aplica sobre un IBI medio de 315 euros al año y solo a propietarios con cuatro o más viviendas, y el recargo máximo añade 475 euros anuales. En un mercado donde los pisos se revalorizan 40.000 euros al año es insignificante, por eso nadie lo aplica y nadie lo teme.

En Vancouver funciona porque el 3% sobre valor de mercado real de un piso de 700.000 dólares canadienses supone 21.000 dólares al año, y eso sí duele.

Fuentes:
City of Vancouver - EHT Record Low Vacancies (2025)
C.D. Howe Institute - Ripple Effects (2024)

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5. Cooperativas y Regla de los dos tercios en Viena

Viena gestiona 220 mil viviendas municipales directas, el 25% del parque residencial, más 200 mil en cooperativas sin ánimo de lucro, totalizando un 40% de vivienda social.

El alquiler base municipal es de 6,67 euros por metro cuadrado frente a 19-35 euros en el mercado privado.

Solo el 18% de los vieneses sufre sobrecarga de vivienda frente al 57% en Los Ángeles.

La regla de zonificación de 2019 es clave, dos tercios de todo nuevo desarrollo de más de 5.000 metros cuadrados deben ser vivienda subvencionada.

El fondo municipal de suelo y renovación urbana de Viena (Wohnfonds Wien) adquiere suelo y gestiona concursos de promotores donde el precio del suelo se fija de antemano y la selección se basa en la calidad del proyecto, no en quién paga más.

El Wohnfonds Wien hace dos cosas fundamentalmente:

Primero, compra y reserva suelo. Tiene acumulados 3 millones de metros cuadrados de suelo reservado para construcción de vivienda social; cuando un terreno sale al mercado en Viena, el Wohnfonds tiene capacidad para adquirirlo antes de que lo compre un promotor privado.

Esto rompe la espiral especulativa porque el suelo en lugar de subastarse al mejor postor, se reserva para vivienda asequible.

Segundo, gestiona los concursos de promotores con un modelo único donde el precio del suelo se fija de antemano y no se negocia. Los promotores compiten no por quién paga más por el suelo, sino por quién presenta el mejor proyecto según cuatro criterios: sostenibilidad social, calidad arquitectónica, sostenibilidad medioambiental y viabilidad económica, con el jurado Grundstücksbeirat (consejo asesor de suelo), que evalúa las propuestas.

Este fondo municipal se financia con un impuesto del 1% sobre todos los salarios de Viena (la mitad pagado por el trabajador y la otra mitad por el empleador), que genera unos 240 millones de euros anuales. Además recibe unos 200 millones anuales en retorno de préstamos, alquileres del suelo público y rentas del parque existente. En total, unos 440 millones al año dedicados exclusivamente a vivienda.

Viena es esencialmente el anti-modelo español, donde aquí los ayuntamientos venden suelo público para cuadrar presupuestos, el Wohnfonds Wien compra suelo privado para sacarlo del mercado especulativo. Donde aquí el promotor que más paga se lleva el suelo, en Viena el que mejor proyecto presenta se lleva la concesión a precio fijo.

El forero @esfuerzo fiscal que mencionó Vitoria señaló exactamente el mismo patrón. El Gobierno Vasco puso financiación, el ayuntamiento puso suelo, y hubo pacto transversal.

Viena lo hizo a mayor escala y con un instrumento normativo que España ya tiene, el derecho de superficie, por el que los patrimonios municipales de suelo pueden otorgar derechos de superficie a cooperativas con fórmulas de reventa limitada.

No hace falta inventar nada nuevo, la regla de los dos tercios es implementable mañana mismo mediante modificación de PGOU.

Fuentes:
GPLA - Vienna Social Housing System
GPLA - Vienna Housing Ecosystem
Social Housing Vienna (portal oficial)
Housing2030 - Helsinki Public Land Leasing

El patrón común

Los cinco mecanismos descritos hacen que retener suelo sin edificar sea más caro que construir, y lo hacen sin pedirle permiso al ayuntamiento.

Harrisburg lo consigue gravando el suelo más que el edificio.

Tokio lo consigue quitando al ayuntamiento el poder de bloquear.

Irlanda lo consigue cobrando el 3% anual al propietario que no desarrolla.

Vancouver lo consigue cobrando el 3% al que deja un piso vacío.

Viena lo consigue obligando a que dos tercios de todo desarrollo nuevo sea vivienda asequible.

En España seguimos dependiendo de que el ayuntamiento inicie un expediente de edificación forzosa contra un propietario que es su votante, lo tramite durante años, lo defienda en los tribunales y al final expropie con dinero que no tiene.

¿Se inician hoy expedientes de edificación forzosa?

En toda España, el único caso documentado reciente es Valencia, que reactivó su Registro de Solares en 2017 tras tenerlo paralizado desde 2008.

De 99 parcelas registradas, solo 7 propietarios rechazaron edificar y el ayuntamiento anunció que procedería a la venta forzosa, siete solares en una ciudad de 800.000 habitantes.

Ese es el balance total del mecanismo más ambicioso de edificación forzosa en la España del siglo XXI.

Cuatro siglos de evidencia dicen que la edificación forzosa municipal no funciona, pero estos cinco ejemplos demuestran que hay alternativas probadas.

La pregunta no es si se puede, es si se quiere.

Lo siguiente va para los que dicen que "hay que construir más" (por suerte, en este caso concreto, el PODER CONSTITUIDO sabe que esa opción no es viable y no hace caso a los que creen que las GRANDES urbes pueden crecer hasta el infinito y más allá. Sí, hasta ese punto de DEMENCIA y NULIDAD INTELECTUAL ha llegado gran parte del PUEBLO LLANO. Pero es lógico, porque el PODER necesita un PUEBLO LLANO nulo e incapaz para todo lo que no sea obedecer al PODER, llorar, patalear, sentirse víctima, y enfrentarse y odiarse entre sí atribuyéndose unos a otros la culpabilidad de todo lo que pasa.

Veamos:

Construir más en las GRANDES URBES y/o seguir aumentando el tamaño de éstas ---> es intentar "solucionar" un problema agrandando la causa que lo generó.

El problema principal (y no sólo del precio de la vivienda, sino de casi todos los demás problemas del siglo XXI) son las GRANDES URBES, es decir, el HACINAMIENTO, las GRANJAS HUMANAS. Concentración de la población en grandes urbes que es impulsada por el PODER (por el PODER CONCENTRADO); a más concentración y dependencia de la población de las estructuras verticales del ESTADO, más fácil es su dominación. Y a más concentración de la población más dependencia de ésta del TRABAJO ASALARIADO MASIVO PAGADOR DE IMPUESTOS, por tanto, también más dependencia del CAPITALISMO.

Repasemos otros factores subsidiarios del principal que han influido en la subida del precio de la vivienda (alquiler y venta).

1- El divorcio (que hace necesario el doble de viviendas) y que no sólo está relacionado con el feminismo, sino también y sobre todo con el BIENESTARISMO, egocentrismo, hedonismo, epicureísmo, eudemonismo, tecnofilia, cientifismo, materialismo, etc. de los que TODO EL MUNDO está imbuido (no sólo pogre ateos, también los hiper-creyentes).

2- La inmi gración masiva (que hace necesaria más viviendas y que encarece el precio de éstas) y que la trae el ESTADO y el GRAN CAPITAL (y también las pymes, OJO) porque de lo contrario todo hubiera colapsado mucho antes. Y suerte que los forasteros, en general, sí juntan varias personas en un mismo domicilio.

3- La mecanización, bancarización del medio rural y el REWILDING (que de forma directa o indirecta expulsa a la gente del medio rural, para ir a vivir a las ciudades, y que produce aún más demanda de viviendas dentro de las ciudades) también lo lleva a cabo el ESTADO REGULADOR DE TODO que todos defendéis (y cuando no es el ESTADO, es su descendiente, el CAPITALISMO (y su lógica capitalista) que defienden los demás. Y eso, por cierto, también lo hizo, y a gran escala, FRANCO, que obligó a emigrar a más de 6 millones de personas desde el medio rural a la gran urbe.

4- El bienestarismo-hedonismo del 99% de la población, que prefiere dedicarse a placeres mundanos (que siempre van a más y que nunca sacian) y al consumo de bienes materiales (que siempre van a más y que nunca sacian). El turismo (de fin de semana, vacacional, etc.), sin ir más lejos, necesita un mínimo de 3000€ al año por persona; dinero éste que no lo hay para criar descendientes, claro. Turismo que, casualmente, llena las arcas del ESTADO (impuestos) y de la GRAN EMPRESA turística y auxiliares al turismo. Incluso con el alto porcentaje de divorcios que hay, si los pocos que no se divorcian (o no casados pero que son pareja) tuvieran descendientes, esto les obligaría a vivir juntos a una sola vivienda; pero sin tener descendientes, se pueden permitir vivir cada uno en su vivienda (parejas liberales).

5- Las VIVIENDAS VACACIONALES que producen más beneficios que la venta o el alquiler de larga estancia, y que hace que haya menos viviendas disponibles para larga estancia.

6- La HUIDA (cierto, impulsada por el ESTADO, como todo lo demás) DE TODAS LAS RELACIONES INTERPERSONALES, no sólo las de pareja que redunda en que todos quieran su piso de soltero, y además redunda en que la totalidad de las necesidades de las personas sean cubiertas por el SISTEMA VERTICAL del ESTADO (Estado de Bienestar, llevado a cabo por mercenarios de los cuidados y otros muchos mercenarios) o el SISTEMA (a la larga, también vertical) CAPITALISTA (todo se compra y todo se vende) lo cual a su vez redunda en que las personas no se necesiten entre sí, de forma HORIZONTAL, entre iguales, y que, por tanto, ya no necesiten vivir en viviendas junto a más personas.

7- Necesidad imperiosa del ESTADO y sus sucursales autonómicas y municipales de seguir recaudando impuestos (muchos y altos).

8- Etc.

9- Etc.

Pero para unos el problema son SÓLO la inmi gración, los pogre y los "globalistas"; y para otros el problema son los "facinerosos". Y para otros el capitalismo.

El problema no es lo que les diferencia a todos ellos, sino PRECISAMENTE todo aquello en lo que están fusionados:

Urbanismo-urbanofilia, estatocapitalismo, bienestarismo, derechohabientismo, desarrollismo, pogre material, cientifismo, tecnofilia, hedonismo, epicureísmo, eudemonismo, asocialidad, inconvivencialidad, individualismo, etc.

Unos y otros, izquierdas y derechas, [...] capitalistas y anticapitalitas... todos ellos URBANITAS DERECHOHABIENTES BIENESTARIZADOS, se echan las culpas mutuamente, cuando la cruda realidad es que todos son CORRESPONSABLES de todo lo que sucede.

Un urbanita derechohabiente bienestarizado de izquierdas comparte un 80% de ideología y un 95% de quehaceres diarios con un urbanita derechohabiente bienestarizado de derechas.

Cuando una civilización cae, no es por las diferencias existentes dentro del pueblo llano, sino por las COINDICENCIAS, que son la inmensa mayoría.

Lo determinante es la NORMA, no la EXCEPCIÓN.

Para eso sirve la IDEOLOGIZACIÓN extrema (y luego el conspiracionismo) para que nadie se sienta responsable de nada y todos se sientan VÍCTIMAS, y nada más que víctimas. Y como tales víctimas, siempre necesitados de TUTELA DESDE ARRIBA, siendo ese "arriba", DIOS, LA IGLESIA, el ESTADO, el GRAN CAPITAL, etc.

Así quieren sentirse, y así son tratados, lógicamente, por el PODER (ese PODER que todos reverencian, y al que critican sólo llorando y pataleando, como niños).

Y sobre ocupación:

Ni tienen razón los que defienden la ocupación, ni la tienen los que defienden la propiedad privada ILIMITADA (y menos aún si esa propiedad es inmobiliaria).

Tampoco tiene razón la gente DE A PIE que tiene sólo un "pisito" que alquilan; ellos quizá estén en el escalón más bajo del ESTATO-CAPITALISMO, pero estar... ESTÁN.

Toda propiedad privada, empezando por la vivienda, debería ser conseguida con el PROPIO ESFUERZO, y no con el ESFUERZO de los demás.

Además, en un sistema con TRABAJO ASALARIADO MASIVO PAGADOR DE IMPUESTOS, todos los que admiten dicho sistema son CORRESPONSABLES de todo lo que conlleva dicho sistema, y no sólo víctimas. El TRABAJO ASALARIADO unido a la PROPIEDAD PRIVADA ILIMITADA genera RELACIONES VERTICALES DE PODER, genera, por tanto, CONCENTRACIÓN DE PODER económico.

Y el ESTADO en sí mismo es CONCENTRACIÓN DE PODER, y no casualmente es el padre del CAPITALISMO, y no su enemigo, tal y como nos venden tanto los estatistas como los capitalistas en su sempiterno FALSO DEBATE.

Y el ESTADO es el principal interesado, por ejemplo, en CONCENTRAR A LA POBLACIÓN EN GRANDES URBES, para su mejor CONTROL. Y es el más interesado en que crezca el CAPITALISMO con TRABAJO ASALARIADO MASIVO PAGADOR DE IMPUESTOS.

Y la concentración de la población en grandes urbes (subsiguiente a la concentración del PODER) genera MIL Y UNA disfunciones, siendo una de ellas la escasez creciente de vivienda, la lo cual, a su vez, dentro de un sistema capitalista de libertad de precios (ley de oferta y demanda lo llaman, y NO LO ES) genera especulación. Y ésta genera mayor subida de precios de la vivienda, y esta genera más okupas.

Todo ello de forma muy resumida.

En el caso de edificios completos de viviendas en propiedad de bancos o fondos de inversión, sucede muchas veces que dichos propietarios firman contratos privados con los ocupas, a modo de alquiler con precio simbólico, con fecha de caducidad. Es decir, que los ocupas pactan su salida para una fecha X con el propietario. Esto se hace cuando el banco o el fondo buitre prefiere esperar mejor momento para reformar, vender o alquilar el edificio, es decir, esperar a cuando pueda sacar más dinero por él. De esta forma se garantizan que no entrarán otros ocupas diferentes en ese intervalo de tiempo.

Eso también es CAPITALISMO, en concreto el único posible: el estatocapitalismo.

El asunto de la ocupación es muy extenso y complejo; hay ocupaciones que todos aplaudiríamos, y otras que son un completo escándalo. Los casos que todos aplaudiríamos serían, por ejemplo, los de vivienda sin uso o en propiedad de banco, ocupada por familia honrada con descendientes, que ha llegado a esa situación por diversas circunstancias que no son 100% de su responsabilidad.

En el otro extremo estaría el de una vivienda propiedad de alguien honrado, que ha sido ocupada por [...] .

Pero aquí hay mucho tomate. Veamos:

Todos, tanto socialistas-pogre como capitalistas, admiten el concepto (y el "derecho") de PROPIEDAD PRIVADA ILIMITADA, y admiten el TRABAJO ASALARIADO. Por tanto, si un millonario ha conseguido su patrimonio por "vía legal" y con su "esfuerzo", todas sus propiedades son inviolables. Si ese millonario tiene empresas con un total de 5.000 empleados, es visto (por TODOS) como emprendedor y ejemplo a seguir.

Prisma Capitalista: si ese empresario es el dueño de todo el país, y lo ha conseguido por "vía legal" y con su "esfuerzo", también habría que respetarlo ¿no?

Prisma estatista: si ese dueño de todo el país fuera el ESTADO, lo mismo, ¿no? Recordemos que el ESTADO, llegado el caso, podría nacionalizar TODO, si lo considerara necesario. TODO.

Lo que, por desgracia, no entiende NADIE (del pueblo llano) es que todo PODER CONCENTRADO (del ESTADO o del CAPITALISMO) tiende a SER LIBERTICIDA.

Lo que tampoco se entiende es que dentro de un sistema ESTATO-CAPITALISTA, es decir, de PODER CONCENTRADO, están igual de envilecidos los ricos y poderosos que los pobres y sin poder (cada uno en su papel).

Si os fijáis, cuánto más avanza la crisis sistémica (en realidad civilizacional) más "derechos" concede el ESTADO, y más se llena la gente la boca con ellos: TENGO DERECHO.... TEEEEENGO DEREEEECHO A...

Los ricos se llenan la boca con su "derecho" a la propiedad privada absoluta (que existe y por tanto es "legal"), y los pobres se llenan la boca con su "derecho" a una vivienda digna (derecho que recoge la Constitución, lo cual no significa que el ESTADO deba proveer).

Ninguno se siente responsable de nada, todos se sienten VÍCTIMAS:

Los ricos creen que su ejercicio de propiedad privada absoluta y masiva no conlleva ningún problema; según ellos todo son ventajas para todo el mundo, no sólo para ellos. Y cuando llegan los problemas, éstos son por culpa exclusiva de los pobres, ya que éstos "no se esfuerzan lo suficiente".

Los ricos practican PARASITISMO DESDE ARRIBA.

Los pobres, por su parte, creen que desenvolverse por la vida en base a los "derechos" es lo correcto, y ello los lleva, precisamente, a ser cada vez más flojos e incapaces, ya que todo "derecho" del que no puedan disfrutar sería responsabilidad de los ricos y poderosos.

Los pobres practican PARASITISMO DESDE ABAJO.

La cruda realidad es que TODOS SON CORRESPONSABLES de todo lo que sucede, dado que todos aprueban la existencia del ESTADO, del CAPITALISMO, y de la herramienta de dominación de ambos, el TRABAJO ASALARIADO MASIVO PAGADOR DE IMPUESTOS.

El ESTADO, el CAPITALISMO y el TRABAJO ASALARIADO son vectores de PODER CONCENTRADO, y luego de tiranía; tanto por separado, como sobre todo juntos, que es como van siempre.

El ESTADO lanza derechos como si lanzara caramelos desde una carroza en la cabalgata de los reyes magos... "derechos" para todos, para los de alto poder adquisitivo y para los pobres, y todos ellos encantados con sus "derechos" que, de facto, son incompatibles entre sí.

Con ello, el ESTADO se garantiza al máximo su estabilidad, al mismo tiempo que divide y enfrenta al pueblo llano. Porque se da la circunstancia de que una mitad del pueblo llano (la mitad de "derechas" y/o "capitalista") defiende el derecho de los ricos y poderosos, porque esa mitad del pueblo llano tiene como meta (ingenua) llegar a ese status, porque lo ven legítimo. Y la otra mitad del pueblo llano, la mitad pogre-socialista, defiende a los ocupas porque esa otra mitad del pueblo llano se siente irresponsable y víctima, y cree que la culpa de todo es de los ricos y poderosos.

El resultado, como digo, es que el dúo ESTADO-CAPITAL (las minorías poderhabientes que lo conforman, de izquierdas y derechas) salen reforzadas con esa fruta DERECHOHABIENTE dentro del pueblo llano.

Sí, así es, las minorías poderhabientes del ESTADO y del CAPITALISMO son defendidas, de facto y por desgracia, por el pueblo llano. Y cuantos más "derechos" pida o enarbole el pueblo llano, más esclavo del dúo ESTADO-CAPITAL será.

Con el hilo conductor del supuesto "derecho" a no tener descendientes (derecho que como tal ni siquiera está contemplado en ningún texto legal, y es sólo una extensión derechohabientista que hace el pueblo llano de forma suicida) escribí este texto:

Como en todos los hilos y temáticas, siempre os mostráis como víctimas, es decir, como no responsables de todo lo malo que sucede (igual que se muestran los colectivos victimizados oficiales que criticáis).

La cruda realidad es que todos sois corresponsables de lo que sucede. Casi todos defendéis la existencia del ESTADO que regule TODO. Y los que no defendéis al ESTADO defendéis a su mejor (peor) creación, el CAPITALISMO, que también "regula" la totalidad de la existencia del PUEBLO.

También estáis TODOS de acuerdo en que es mejor un ESTADO grande que uno pequeño, y una economía grande que una pequeña.

También estáis TODOS de acuerdo en el concepto de POGRE MATERIAL y BIENESTARISMO y vida en GRANDES CIUDADES.

Pues TODAS esas cosas en las que TODOS estáis de acuerdo producen los efectos que TODOS veis y de los que os sentís NO RESPONSABLES.

Por ejemplo, si unimos ESTADO GRANDE, ECONOMÍA GRANDE, POGRE MATERIAL, VIDA EN CIUDAD y BIENESTARISMO, el resultado es BAJA NATALIDAD (eso sucede EN TODAS PARTES). Y esa baja natalidad también baja en los urbanitas derechohabientes bienestarizados [...], en los [...] y en los capitalistas.

Y esa baja natalidad hace necesaria la INMI GRACIÓN MASIVA; sin inmi gración masiva el SISTEMA QUE TODOS DEFENDÉIS hubiera colapsado mucho antes.

Por tanto el ESTADO hace lo que tiene que hacer, que es CRECER, dándole igual a costa de qué. Los nancy hicieron crecer el ESTADO a su manera (pero también metiendo inmi gración masiva, en este caso obligada); los pogre lo hacen a la suya; los jacobinos de la revolución francesa lo hicieron a la suya. Y en ese proceso de crecimiento sin fin del ESTADO, crece sin fin el CAPITALISMO, porque el ESTADO se financia con CAPITALISMO, o lo que es lo mismo, con TRABAJO ASALARIADO MASIVO PAGADOR DE IMPUESTOS. Por eso el ESTADO creó el CAPITALISMO.

Os lo resumiré más: todos buscáis responsables y culpables FUERA DE VOSOTROS, para así sentiros VÍCTIMAS y sólo VÍCTIMAS.

Sólo veis problemas en aquello que vosotros no hacéis o creéis no hacer; por contra, tenéis la idea fija en la cabeza de que todo lo que pensáis, decís y hacéis es lo correcto; o en caso de no serlo, siempre encontráis formas de JUSTIFICAR vuestros pensamientos, palabras y actos:

Pero es que...

Pero es que...

Pero es que...

Vuestras (nuestras) vidas son un permanente PEROESQUE.

Y mientras sigáis (sigamos) prefiriendo sentirnos VÍCTIMAS estaremos reforzando todo aquello que (de forma acertada o no) criticamos.

Queréis sentiros víctimas e infantiles (por tanto necesitados de tutela desde arriba, de la cuna a la tumba) en vez de sentiros ADULTOS RESPONSABLES; y lógicamente así sois tratados por el PODER (de hecho es el PODER el que os ha construido como VÍCTIMAS, porque una víctima, por definición, siempre necesitará TUTELA DESDE ARRIBA).

En un modelo CON ESTADO no existe el SECTOR PÚBLICO, existe el SECTOR ESTATAL.

El problema lo tenéis los que confundís PUEBLO con ESTADO (es decir, la inmensa mayoría, por desgracia).

El ESTADO funciona según el interés de las minorías poderhabientes que conforman el dúo ESTADO-CAPITAL. El ESTADO nunca hace nada según el interés del PUEBLO, sino que siempre obra por interés del propio ESTADO, y el de su descendiente, el CAPITALISMO.

Y es el ESTADO el que (sistema educativo mediante) ha hecho creer al PUEBLO que el ESTADO es bueno y es necesario, y que está para mirar por el interés del PUEBLO. Y que el ESTADO sólo hace cosas malas por culpa de los corruptos, y no debido a la propia naturaleza, origen y objetivos del ESTADO.

Si no queréis que el PODER decida según qué cosas, no permitáis la existencia de ese PODER CONCENTRADO por encima de ti (poder militar, político, judicial, económico, sanitario, educativo, etc.)

En el momento en el que permites la existencia de un poder por encima de ti... por más que te hayan dicho o te hayas creído, JAMÁS podrás hacer nada para que el PODER haga algo que a ti te guste. Simplemente esperarás a que, por casualidad, el PODER haga algo que a ti te guste.

Sin más.

Creer que desde abajo se puede dirigir al PODER es INFANTIL.

Creer en la posibilidad de la existencia de un PODER BUENO es INFANTIL.

El que piensa en la posibilidad de la existencia de un PODER CONCENTRADO BUENO hace parecer a los niños (y su pensamiento infantil) adultos en pleno uso de sus facultades.

El PODER debe estar repartido de forma HORIZONTAL y dentro de diferentes comunidades abarcables (humanas). Y digo comunidades dado que los humanos tienden a vivir en comunidad y no aislados unos de otros.

BASES PARA UNA REVOLUCIÓN INTEGRAL

Manual para una revolución integral Vol. 1 y Vol. 2

Un ESTADO no es ni puede ser una COMUNIDAD, sino que es una CÁRCEL o un CAMPO DE CONCENTRACIÓN.

Lo de los políticos como lastre es cierto, pero no hace falta un plan.

No hace falta que nadie se reúna en un despacho para decidir que la vivienda sea inaccesible.

Basta con que cada actor siga su incentivo individual:

El ayuntamiento no aplica la edificación forzosa porque el propietario del solar es su votante.

El promotor construye vivienda de 350.000€ porque el margen es del 28% frente al 11% de la VPO.

El banco financia lo que se revaloriza.

El propietario no alquila porque mantener vacío cuesta 237€ al mes y el piso sube 7.000€ al mes.

El político no propone bajar el precio de la vivienda porque el 75% de su electorado es propietario.

Ninguno necesita coordinarse con los demás.

Cada uno actúa por su cuenta y el resultado agregado es el que vemos.

Es peor que un plan, porque un plan se puede desmontar identificando al planificador, pero un sistema de incentivos perversos se autoprotege sin que nadie lo dirija.

Atribuirlo a un plan es reconfortante porque implica que alguien tiene el control y que bastaría con cambiar a las personas.

La realidad es que da igual quién gobierne si los incentivos no cambian.

El siguiente hará exactamente lo mismo.

Solo hay que retroceder en el tiempo unos pocos lustros para recordar un tiempo en el que españa no tuvo mayorías para formar gobierno, y estuvimos muchos meses, casi un año (2015-2016). Solo con poder legislativo, judicial y un gobierno en funciones que no pintaba nada.

Y ESPAÑA empezó a funcionar bien, por que los altos funcionarios empezaron a trabajar tranquilos y sin presiones politicas. Cuando los indicadores económicos, y sociales empezaron a ser muy buenos, a los políticos no les quedo más remedio que ponerse de acuerdo rápidamente para formar un gobierno, por que se estaba viendo al rey desabrigado.

Luego goberno Rajoy con mayoría y no hizo nada, luego se fue a un bar a ponerse ciego de alcohol mientras Abalos proclamaba a Sánchez emperador.... Y el resto es historia zaina de ESPAÑA.

En un post anterior vimos cinco mecanismos internacionales que consiguen lo que la edificación forzosa española no ha logrado en setenta años:

que retener suelo sin edificar sea más caro que construir.

Harrisburg en Pensilvania-EEUU grava el suelo a 6 veces más que el edificio.

Tokio quita al ayuntamiento el poder de bloquear con una zonificación nacional automática.

Irlanda cobra el 3% anual sobre suelo zonificado sin desarrollar.

Vancouver cobra el 3% sobre viviendas vacías a valor de mercado real.

Viena obliga a que dos tercios de todo desarrollo nuevo sea vivienda asequible.

Entonces, si son tan eficaces ¿por qué solo existen en unos pocos sitios?

La respuesta es sencilla: en la mayoría de democracias occidentales, entre el 60% y el 75% del electorado es propietario de vivienda y cualquier reforma que amenace el valor de esa vivienda constituye un quitarse la vida electoral.

Da igual quien gobierne, da igual la ideología.

Cuando la amenaza es local y concreta, el propietario pogre se opone a la densificación con la misma intensidad que el conservador.

La evidencia académica

William Fischel (2001) acuñó el término homevoter para describir al propietario como vigilante hiperactivo de cualquier decisión que pueda afectar el valor de su vivienda. A diferencia del accionista que diversifica entre decenas de empresas, el propietario tiene toda su riqueza concentrada en un solo bien inmueble vinculado a un solo barrio.

Hall y Yoder (2022) analizaron 18 millones de registros electorales individuales en Estados Unidos y demostraron que comprar una vivienda causa un aumento sustancial en la participación electoral local, que se duplica cuando hay cuestiones de zonificación en la papeleta.

Marble y Nall (2021) encontraron que los propietarios que se declaran pogre apoyan políticas redistributivas de vivienda a nivel estatal pero se oponen a la densificación en su propio barrio con la misma intensidad que los conservadores. El autointerés patrimonial anula la ideología.

Ben Ansell (2013) demostró que cuando sube el precio de la vivienda, los propietarios perciben un aumento de riqueza y demandan menos Estado del bienestar. Es decir, la burbuja no solo enriquece al propietario sino que lo desplaza políticamente hacia la derecha, reduciendo el apoyo a las mismas políticas que podrían corregirla.

Hay incluso una barrera cognitiva, Nall, Elmendorf y Oklobdzija (2024) descubrieron que solo el 30-40% de los votantes creen que aumentar la oferta de vivienda reduciría los precios, a pesar de comprender perfectamente la ley de oferta y demanda en otros mercados. La vivienda tiene un estatus especial en la mente del votante que la excluye de la lógica económica básica.

Las excepciones son excepciones por algo

Cada uno de los cinco mecanismos del post anterior se adoptó en condiciones políticas besugoes. Ninguno surgió del funcionamiento ordinario de una democracia con alta tasa de propiedad.

Harrisburg - 1982
Era la segunda ciudad más deteriorada de Estados Unidos, con más de 4.000 edificios vacíos, cuando el alcalde Stephen Reed implantó el impuesto sobre el valor del suelo, no porque fuera una buena idea en abstracto sino porque la ciudad estaba en bancarrota y no había alternativa.

Y funcionó, en 20 años los edificios vacíos cayeron de 4.000 a 500 y la inversión privada superó los 4.800 millones. Pero cuando Pittsburgh intentó una revaluación que elevó los valores catastrales del suelo un 81%, miles de propietarios recurrieron y la ciudad abandonó el sistema tras 88 años.

El impuesto sobre el valor del suelo funciona hasta que los propietarios descubren cuánto les cuesta.

Japón - 1968
La zonificación centralizada no surgió de una reforma puntual sino de una tradición de planificación estatal que viene del período Meiji y se consolidó con la reconstrucción de posguerra.

Pero el factor decisivo no es institucional sino cultural, las viviendas japonesas se deprecian a valor casi cero en 20-30 años. La Agencia Tributaria fija una vida útil fiscal tras la cual la casa vale nada, solo el suelo y esto convierte la vivienda en un bien de consumo, no en un activo de inversión.

Si tu casa no se revaloriza, no tienes motivación para bloquear que construyan al lado. El NIMBYismo desaparece cuando desaparece el incentivo patrimonial.

Esta condición es absolutamente irrecuperable en democracias occidentales donde la vivienda es el principal vehículo de acumulación de riqueza de la clase media.

Irlanda - 2022
El impuesto RZLT se aprobó después de que el crash del Celtic Tiger provocara una caída del 56% en los precios de Dublín, un rescate bancario de 64.000 millones y una crisis de asequibilidad persistente donde los salarios subieron un 23% mientras los precios subían un 77%.

Aun así, el lobby agrícola arrancó exenciones, los promotores alegaron que el coste se trasladaría al comprador, la primera fecha de cobro se retrat un año y múltiples propietarios presentaron impugnaciones judiciales.

El RZLT está operativo desde 2025 pero ya debilitado por exenciones y aplazamientos.

Vancouver - 2017
Fue necesaria una crisis de asequibilidad extrema provocada por flujos masivos de capital extranjero que hicieron de Vancouver uno de los mercados más caros del mundo.

Aun así, en 2023 el nuevo gobierno municipal frenó un aumento previsto del impuesto del 3% al 5% y creó nuevas exenciones para promotores. El C.D. Howe Institute concluyó que el impuesto redujo eficazmente las viviendas vacías pero no las rentas medias.

Viena - 1919
El modelo nació de una catástrofe humanitaria, el 75% de los 550.000 apartamentos carecían de agua corriente, más del 25% estaban hacinados y 90.000 personas vivían sin hogar.

El gobierno socialdemócrata de la Viena Roja construyó 64.000 viviendas en 15 años, pero la decisión política más importante no fue construir sino no vender.

A diferencia de Londres, que vendió más de 1,5 millones de viviendas públicas bajo el Right to Buy de Thatcher, o Berlín, que privatizó 200.000 unidades, Viena nunca privatizó su parque.

Replicar este modelo requiere no haber vendido el patrimonio cuando otros lo hicieron, una condición que casi ninguna otra ciudad occidental cumple.

El patrón es claro, las medidas se adoptan cuando el dolor de no adoptarlas supera el coste político de aplicarlas.

En condiciones normales, el sistema se autoprotege.

Incluso las reformas exitosas se degradan

Dinamarca es el mejor ejemplo, su impuesto sobre el valor del suelo (grundskyld) se introdujo en 1902 bajo influencia directa de Henry George, y llegó a financiar la mitad de los ingresos estatales.

Pero desde entonces las tasas se han reducido sistemáticamente, en 2001 se impuso una congelación tributaria que duró más de dos décadas, y la reforma de 2024 redujo los tipos máximos al 0,3% introduciendo un aplazamiento permanente que permite a los propietarios diferir cualquier aumento hasta la venta.

El impuesto que financiaba el 50% del Estado aporta hoy menos del 2%.

Nueva Zelanda es el caso más reciente. En 2021, con un ratio precio-ingreso de 10,8 en Auckland, gobierno laborista y oposición conservadora aprobaron juntos los Medium Density Residential Standards, toda parcela residencial podía tener hasta 3 viviendas de 3 alturas sin permiso urbanístico.

Los permisos de construcción se duplicaron en cinco años y las rentas fueron un 26-33% inferiores a lo que habrían sido sin la reforma, pero el acuerdo bipartidista duró solo 18 meses, hasta que el nuevo líder conservador ganó las elecciones y convirtió los estándares en opcionales para los ayuntamientos.

En otras palabras, incluso cuando se consigue aprobar la reforma, la presión del votante-propietario la erosiona hasta vaciarla de contenido.

Por qué España es especialmente resistente

España concentra todas las condiciones de bloqueo en una configuración particularmente dura.

Una tasa de propiedad del 73,7% que hace que tres de cada cuatro hogares tengan interés directo en que los precios suban.

Una dependencia fiscal municipal del IBI que representa el 60-66% de toda la recaudación tributaria de los ayuntamientos.

Una fragmentación competencial donde 17 comunidades autónomas tienen competencia exclusiva en urbanismo y la Ley de Vivienda de 2023 necesita que cada una la aplique voluntariamente.

Un nexo banca-medios donde el 59% de los propietarios legales de medios españoles son actores financieros.

Y la ausencia total de un movimiento YIMBY organizado, el activismo de vivienda en España es antipropiedad y antifinanciarización, no pro-construcción.

Ningún partido político español ha propuesto jamás un impuesto sobre el valor del suelo, un equivalente al RZLT irlandés o una zonificación centralizada, ni siquiera se ha discutido en sede parlamentaria.

La única tendencia que puede romper el bloqueo

La propiedad de vivienda en España cayó del 80,6% al 73,7% entre 2007 y 2024, y la proporción de inquilinos a precios de mercado alcanzó un récord del 15,4% en 2023.

Si la tendencia continúa, en algún momento los no-propietarios cruzarán un umbral electoral que haga rentable para algún partido proponer reformas reales.

Pero la pregunta es si eso ocurrirá antes o después de que el coste social de no hacerlo se haya vuelto irreversible.

La manifestación del 5 de abril de 2025, con más de 100.000 asistentes en Madrid, fue la mayor movilización por la vivienda en la historia de España, pero sus demandas se centraron en la regulación de alquileres, no en la liberalización de la oferta ni en la fiscalidad del suelo.

La evidencia internacional dice que las reformas del suelo solo se adoptan cuando la crisis es suficientemente grave para que el coste político de no actuar supere al coste político de molestar al propietario.

Harrisburg necesitó ser la segunda ciudad más deteriorada de Estados Unidos, Irlanda necesitó un crash inmobiliario del 56% y Viena necesitó que el 75% de sus pisos no tuvieran agua corriente.

¿Cuánto dolor necesita España para romper el bloqueo?