El plan perfecto para forrarse con los tipos negativos

QueVuelve

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14 Jul 2018
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Partiendo de la base de que sea dispone de capital suficiente para adquirir una vivienda

El plan es el siguiente:
1) Comprar una vivienda que requiera una reforma completa
2) Hacer la reforma (con gremios que trabajes bien y cobren poco. No contratar empresas de reformas, que tiene un margen que asusta)
3) Ponerla en alquiler
4) Hacer ruta de bancos para ver quien la valora más alto, quien da más % de préstamo sobre el valor total, préstamo más largo
5) Elegir el préstamo que más nos interese
6) Volver a empezar

Con números.
1) Comprar piso de 150k
2) Reforma completa 30k
3) Alquilar por 800€
4) Préstamo de 220k€ y cuota fija de 600€ a 40 años

Teniendo en cuenta que los tipos de interés van a seguir bajando y por tanto reduciendo los márgenes de la banca van a tener que volver a estirar las hipotecas y dar más% sobre el valor de la casa.

El negocio iría mejor si se hace a través de una sl y son préstamos a empresa.

Donde veis que hace aguas el plan?


PD: La idea se basa en que una vez llegue la crisis bajen el precio de los inmuebles y el BCE baje los tipos de interes. Solo entonces se ejecuta el plan, no ahora.
 
Última edición:
muchisimas cosas que pueden salir mal para tan poco beneficio. Para empezar eso solo lo puedes hacer en madrid, barcelona, valencia, y muy pocos sitios mas. Das por hecho que cuando entre la crisis se seguirá alquilando a 800€, cuando en la anterior crisis NO ha sido asi.
Eso de dar por hecho que el mercado del alquiler en Madrid/Barcelona va a seguir estable simplemente no lo sabes.

Pero en general si, a tipos negativos el inmobiliario es una buena opcion.
 
Bueno, mi abuela se dedicó a hacer esto durante los últimos cuarenta años de su vida, y le fue muy bien. Se hizo con cinco inmuebles casi sin capital inicial.

Compraba una casa -la primera, con un acuerdo muy ventajoso-, la alquilaba, y con esa renta, se dedicaba a pagar la compra hipotecada de otra casa. Y le funcionó, incluso con tipos del 20% de interés, y alquileres mucho más baratos que hoy en día. Bien es cierto que también la compra era mucho más barata. Por ejemplo, 2 millones de pesetas le bastaron para adquirir un apartamento en Madrid que hoy está valorado en 400.000 euros.

Pero le funcionó.
 
QueVuelve dijo:
Partiendo de la base de que sea dispone de capital suficiente para adquirir una vivienda

El plan es el siguiente:
1) Comprar una vivienda que requiera una reforma completa
2) Hacer la reforma (con gremios que trabajes bien y cobren poco. No contratar empresas de reformas, que tiene un margen que asusta)
3) Ponerla en alquiler
4) Hacer ruta de bancos para ver quien la valora más alto, quien da más % de préstamo sobre el valor total, préstamo más largo
5) Elegir el préstamo que más nos interese
6) Volver a empezar

Con números.
1) Comprar piso de 150k
2) Reforma completa 30k
3) Alquilar por 800€
4) Préstamo de 220k€ y cuota fija de 600€ a 40 años

Teniendo en cuenta que los tipos de interés van a seguir bajando y por tanto reduciendo los márgenes de la banca van a tener que volver a estirar las hipotecas y dar más% sobre el valor de la casa.

El negocio iría mejor si se hace a través de una sl y son préstamos a empresa.

Donde veis que hace aguas el plan?
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En economía y en los negocios no existe nada ni remotamente parecido a un plan perfecto, dependen de tantos factores y tan variables que tu plan se puede ir a la guano en cualquier momento...
 
Pretendes hacer ese plan dando por hecho que bajaran los tipos, primer punto flaco. En economía no puedes dar por hecho nada, ninguna crisis es igual a otra, por eso se llaman crisis, porque nadie se la ve venir o al menos su magnitud. ¿Eres libre de hacer ese plan? Por supuesto ¿Que la puedes defecar como nunca se ha visto? También.
 
Diego de Almagro dijo:
Pretendes hacer ese plan dando por hecho que bajaran los tipos, primer punto flaco. En economía no puedes dar por hecho nada, ninguna crisis es igual a otra, por eso se llaman crisis, porque nadie se la ve venir o al menos su magnitud. ¿Eres libre de hacer ese plan? Por supuesto ¿Que la puedes defecar como nunca se ha visto? También.
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El tocho nunca baja ,hombre. Eso lo sabe todo el mundo. Es de primero de burbujo. roto2
 
Tu plan es una patidifusez. Damos por hecho que ya tienes vivienda, sino donde vas a vivir si tienes tu piso alquilado.

Entonces son 220k+lo q pagues de tu casa. ¿Ves como no es tan facil?

Ahora debes 600 pavos al mes de los cuales has de meter Ibi, seguros y los destrozos e impagos del inquilino aparte del sablazo de hacienda.

Llegamos al punto de que los 800 de renta no cubren y ya vas poniendo pasta tuya que supongo necesitarás para tu vida.

Si los tipos suben, date por perecid.
Si la vivienda baja de precio, date por perecid.
Si te quedas en paro, date por perecid.

Pd: se nota q no eres propietario de nada. Las inversiones deben hacerse sin dinero apalancado para que funcionen.
 
El exclavizador de mentes dijo:
la realidad de esa inversion es:

1. compras una vivienda.
2. te la okupan.
3. fin del hilo.
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Otra posibilidad:

1. Compras una vivienda.
2. La reformas
3. La alquilas
4. Pides una hipoteca
5. Te okupan la vivienda
6. Sigues pagando la luz, el agua, la comunidad, el IBI y la hipoteca
7. Te quedas sin dinero
8. Te embargan tu patrimonio por no pagar la hipoteca
9. Los okupas siguen en la vivienda hasta que los desaloje el banco si quiere y puede
10. Fin del hilo.
 
No sabes cómo va a estar el panorama en uno, dos, cinco, diez años. Y en alquileres en las grandes ciudades hay un burbujón que vete a saber cómo termina petando.

Además casi nunca ha ansioso bien lo de pedir pasa para reinvertirla... las pilladas de dedos son importantes y si no que se lo pregunten a los pasapiseros del 2003-2007

Si juegas a deber lo mínimo y a ir aumentando ahorro y invertir lo que no tengas que usar no tendrás dolores de cabeza. Eso sí, tampoco saldrás de pobre.
 
bigplac dijo:
muchisimas cosas que pueden salir mal para tan poco beneficio. Para empezar eso solo lo puedes hacer en madrid, barcelona, valencia, y muy pocos sitios mas. Das por hecho que cuando entre la crisis se seguirá alquilando a 800€, cuando en la anterior crisis NO ha sido asi.
Eso de dar por hecho que el mercado del alquiler en Madrid/Barcelona va a seguir estable simplemente no lo sabes.

Pero en general si, a tipos negativos el inmobiliario es una buena opcion.
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MIP dijo:
Realidad escenario alternativo 2

1. Compras una vivienda
2. Por fin peta todo y suben los tipos al 18%
3. Te lo comes y fin del hilo.
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Diego de Almagro dijo:
Pretendes hacer ese plan dando por hecho que bajaran los tipos, primer punto flaco. En economía no puedes dar por hecho nada, ninguna crisis es igual a otra, por eso se llaman crisis, porque nadie se la ve venir o al menos su magnitud. ¿Eres libre de hacer ese plan? Por supuesto ¿Que la puedes defecar como nunca se ha visto? También.
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EL BRAYAN dijo:
El tocho nunca baja ,hombre. Eso lo sabe todo el mundo. Es de primero de burbujo. roto2
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Higadillas dijo:
No sabes cómo va a estar el panorama en uno, dos, cinco, diez años. Y en alquileres en las grandes ciudades hay un burbujón que vete a saber cómo termina petando.

Además casi nunca ha ansioso bien lo de pedir pasa para reinvertirla... las pilladas de dedos son importantes y si no que se lo pregunten a los pasapiseros del 2003-2007

Si juegas a deber lo mínimo y a ir aumentando ahorro y invertir lo que no tengas que usar no tendrás dolores de cabeza. Eso sí, tampoco saldrás de pobre.
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Culpa mia por no haberlo puesto en el OP.
La idea se basa en que una vez llegue la crisis bajen el precio de los inmuebles y el BCE baje los tipos de interes. Solo entonces se ejecuta el plan, no ahora.
 
El exclavizador de mentes dijo:
la realidad de esa inversion es:

1. compras una vivienda.
2. te la okupan.
3. fin del hilo.
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elKaiser dijo:
El inquilino no te paga y pasas un año gastando en abogados hasta el desahucio.
Luego, el piso está deteriorado y el sujeto es insolvente.
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amenhotep dijo:
Otra posibilidad:

1. Compras una vivienda.
2. La reformas
3. La alquilas
4. Pides una hipoteca
5. Te okupan la vivienda
6. Sigues pagando la luz, el agua, la comunidad, el IBI y la hipoteca
7. Te quedas sin dinero
8. Te embargan tu patrimonio por no pagar la hipoteca
9. Los okupas siguen en la vivienda hasta que los desaloje el banco si quiere y puede
10. Fin del hilo.
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Coincido en que el tema la ocupacion seria uno de los mayores quebraderos de cabeza.
Posibles soluciones?
Pedir nomina, 2 meses de fianza, seguro segarro. Algo mas?
 
Nefersen dijo:
Bueno, mi abuela se dedicó a hacer esto durante los últimos cuarenta años de su vida, y le fue muy bien. Se hizo con cinco inmuebles casi sin capital inicial.

Compraba una casa -la primera, con un acuerdo muy ventajoso-, la alquilaba, y con esa renta, se dedicaba a pagar la compra hipotecada de otra casa. Y le funcionó, incluso con tipos del 20% de interés, y alquileres mucho más baratos que hoy en día. Bien es cierto que también la compra era mucho más barata. Por ejemplo, 2 millones de pesetas le bastaron para adquirir un apartamento en Madrid que hoy está valorado en 400.000 euros.

Pero le funcionó.
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Muy interesante. Cuenta mas por favor, siempre es interesante saber de casos de exito y como lo han hecho.
 
eufor dijo:
En economía y en los negocios no existe nada ni remotamente parecido a un plan perfecto, dependen de tantos factores y tan variables que tu plan se puede ir a la guano en cualquier momento...
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Es una forma de hablar, se sobreentiende que no hay un plan perfecto. Pero lo veo bastante bien.
 
descendiente dijo:
Tu plan es una patidifusez. Damos por hecho que ya tienes vivienda, sino donde vas a vivir si tienes tu piso alquilado.

Entonces son 220k+lo q pagues de tu casa. ¿Ves como no es tan facil?

Ahora debes 600 pavos al mes de los cuales has de meter Ibi, seguros y los destrozos e impagos del inquilino aparte del sablazo de hacienda.

Llegamos al punto de que los 800 de renta no cubren y ya vas poniendo pasta tuya que supongo necesitarás para tu vida.

Si los tipos suben, date por perecid.
Si la vivienda baja de precio, date por perecid.
Si te quedas en paro, date por perecid.

Pd: se nota q no eres propietario de nada. Las inversiones deben hacerse sin dinero apalancado para que funcionen.
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Ya he puesto que se debe contar con fondos como para comprar una vivienda. No estoy diciendo que sea para cualquiera.
 
QueVuelve dijo:
Muy interesante. Cuenta mas por favor, siempre es interesante saber de casos de exito y como lo han hecho.
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Era durante el Franquismo, cuando la idea de un inquilino segarro era de otro mundo, y no digamos ya un okupa. Si tenías un inquilino era como casarte por la Iglesia.

Y la relación entre coste de adquisición y renta de alquiler era mucho más ventajosa para el propietario. En 10 años de renta podías pagar la hipoteca del piso.

Hoy en día veo demasiados riesgos para hacer esas cosas.
 
QueVuelve dijo:
Culpa mia por no haberlo puesto en el OP.
La idea se basa en que una vez llegue la crisis bajen el precio de los inmuebles y el BCE baje los tipos de interes. Solo entonces se ejecuta el plan, no ahora.
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...y entonces todo el mundo tendría la misma idea,subiría la demanda y subirían los precios,con lo cual,sólo podrían comprar los que atesoran "cash sano"...vamos,los de siempre,que por algo cada vez son más ricos.
 
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