En el fondo, hay que reconocer también que es la usura la que pone los alquileres altos. al final de todo es eso lo que hay.

El alquiler a 900 euros por una habitación: usura o precio de mercado​

La cifra que encendió el argumento fue una habitación: 900 euros al mes en Madrid por una habitación, no por un piso entero. Sobre esa cifra se sostiene la tesis de que el problema del alquiler no es un fallo de mercado, sino una cuestión de valores: quien fija el precio podría cobrar menos y no lo hace. La réplica es igual de incómoda y llega desde el otro lado de la balanza: si el propietario apenas saca un 2,5% neto, ¿dónde está exactamente el abuso? El pulso entre esas dos cifras ordena toda la discusión sobre el precio del alquiler, y ninguna ha logrado desalojar a la otra.

Cuánto cuesta de verdad mantener un piso alquilado​

El primer cálculo que aparece es el del propietario que hace números en voz alta. Una vivienda arrendada por 8.400 euros al año deja, después de gastos e impuestos, unos 5.000 euros limpios según su propia estimación. Sobre un valor de mercado cercano a los 200.000 euros, la rentabilidad se queda en un 2,5% anual. La lista de partidas que acompaña ese cálculo es la que rara vez se pone encima de la mesa:

• 700 euros de seguro de impago
• 600 euros de comunidad
• 450 euros de IBI
• Unos 1.000 euros de mantenimiento, con tratamiento de humedades y pintura incluidos

Con esos números delante, la palabra usura chirría a quien está al otro lado del contrato. Un segundo cálculo, hecho sobre una inversión de 300.000 euros y una renta de 900 al mes, arroja un 3,6% anual, por debajo de lo que renta ahora mismo la deuda pública. Quien defiende esa posición no niega que el precio sea alto; niega que sea un chollo.

El impago y la inseguridad jurídica como prima de riesgo​

Hay una partida que no figura en el IBI y que condiciona el precio tanto como los impuestos: el riesgo. Un propietario con viviendas en barrios de distinta renta describe el patrón sin adornos. En los barrios buenos, con inquilinos solventes, no ha hecho falta poner un solo desahucio en veinte años; en los malos lleva tres en el mismo periodo. Esa asimetría, sostiene, se traslada al precio en forma de prima, y explica por qué las rentabilidades son peores en el barrio caro y el precio por metro cuadrado sorprendentemente alto en el barrio barato.

El otro relato que se repite es el del contrato que se rompe. Un propietario alquiló por debajo de mercado —520 euros cuando podía pedir 650— y en el quinto año cobraba 600 mientras los pisos comparables ya pedían 850. El contrato incluía la cláusula que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite para recuperar la vivienda por uso propio, y el preaviso de cuatro meses se cursó. El desenlace se cuenta con cuentagotas y sirve a las dos partes: unos lo esgrimen para explicar por qué se pide de más, otros para explicar por qué cada vez menos propietarios firman a largo plazo.

¿Qué se entiende por usura cuando se habla de alquiler?​

El término no se usa aquí en su sentido jurídico estricto. Uno de los participantes recuerda que hay una ley anti-usura ligada a los préstamos, no a los arrendamientos, y el recuerdo que se invoca en la discusión es el del comerciante que cobra intereses sobre una deuda ajena. La comparación que se hace es con el acaparamiento de alimentos: si nadie puede comprar toda la cosecha de arroz del año para revenderla al doble, se argumenta, tampoco debería poder concentrarse la vivienda de una ciudad en pocas manos. La objeción es razonable: la analogía exige un criterio objetivo para fijar cuándo un precio es abusivo, y ese criterio no aparece por ningún lado del argumento.

¿Por qué se dice que el precio lo pone el propietario y no el mercado?​

Aquí está la fractura principal. Una corriente defiende que la última palabra la tiene quien cuelga el anuncio: ni la mano invisible, ni la competencia, ni la inflación. Nadie puso una pistola en la cabeza a nadie para doblar la renta. La inflación, en esa lectura, no justifica pasar el recibo completo al inquilino cuando los salarios llevan dos décadas estancados y la cesta de la compra ha subido para todo el mundo.

La respuesta desde el otro lado es que el precio no se elige, se descubre. Si hay más demanda que oferta, sube; si el suelo se regula, la construcción se encarece; si las ayudas públicas cubren la renta, el subsidio acaba financiando al arrendador. Y hay una coincidencia difícil de ignorar: donde apenas queda un piso anunciado, los precios se disparan; donde la oferta abunda, no.

El impuesto como herramienta: del 50% al 90%​

La propuesta fiscal más repetida es sencilla y agresiva. Se puede pedir lo que se quiera por un piso, pero a partir de ciertas cantidades el propietario perdería el 50% de lo que rente en el IRPF, y se recuerda que en Estados Unidos se llegó a tipos del 90% en episodios históricos. El objetivo declarado no es recaudar, sino disuadir: encarecer el acaparamiento de un bien de primera necesidad hasta que deje de ser negocio.

Quienes rechazan la vía fiscal responden que gravar la renta no crea ni una vivienda y que el resultado previsible es el que ya se observa: menos pisos en alquiler de larga duración, más venta, más alquiler de temporada y más propietarios dispuestos a dejar la vivienda vacía antes que firmar un contrato blindado.

Qué pasa cuando la oferta desaparece​

El diagnóstico alternativo apunta al suelo y a la construcción. La regulación urbanística, el coste de edificar y la falta de promoción pública de alquiler explican, para muchos, por qué la oferta se ha secado en las zonas tensionadas. La receta que se repite es construir vivienda pública en régimen de alquiler y facilitar la privada, no penalizar a quien ya alquila.

En el extremo opuesto se plantea expropiar a quien acumule más de una vivienda y entregar vivienda estatal que acabe siendo propiedad privada tras ser regalada. Entre ambos extremos, la propuesta más repetida y menos desarrollada es la más obvia: que el dinero público vaya a ladrillo en lugar de a otras partidas. Nadie ha dicho todavía cuánto costaría ni en cuántos años se notaría.

El análisis se atasca exactamente donde empezó. Que 900 euros por una habitación sea una barbaridad no admite discusión. Que un 2,5% neto no compense el riesgo que asume el propietario, tampoco. Las dos cosas son ciertas a la vez y ninguna responde a la pregunta que importa a quien tiene que firmar ese contrato el mes que viene.