Experiencias en compra o venta de proindivisos o division de la cosa comun?

Proindivisos y división de la cosa común: el negocio (y el calvario) de las herencias compartidas​

Un piso heredado entre cuatro hermanos, una parte que uno quiere vender y el resto no. O la oportunidad de comprar un porcentaje de una propiedad a precio de saldo para luego forzar su venta total. El mundo de los proindivisos y la división de la cosa común es un terreno donde confluyen derechos de propiedad, pleitos judiciales y, a menudo, años de paciencia.

El proceso judicial: tiempos que matan la rentabilidad​

Cualquier copropietario puede acudir a los tribunales para pedir la división de la cosa común. Si el inmueble es indivisible (como una vivienda), el juez ordena su subasta. Hasta ahí, la ley parece clara. Pero la realidad judicial española se impone: los plazos se dilatan. Una demanda puede tardar dos, tres o cuatro años en resolverse, según la saturación del juzgado. La reforma legal que introdujo juicios verbales más rápidos no ha surtido efecto en la mayoría de los partidos judiciales.

Comprar proindivisos: ¿inversión o lotería?​

Comprar la parte de un heredero que quiere salir del atolladero puede parecer un chollo. Se adquiere a precio reducido, normalmente entre el 50% y el 65% del valor de mercado de esa cuota. Pero luego hay que gestionar la división judicial, soportar posibles ocupantes (con o sin título), y esperar años hasta que el juez fije la subasta. Un inversor experimentado lo define como "comprar un pleito". En el lado positivo, si se tiene paciencia y el inmueble está libre de okupas, la rentabilidad puede ser atractiva, pero el riesgo de que el proceso se eternice o surjan herencias sobrevenidas (muerte de otro copropietario) es real.

Experiencias reales: dos años y contando​

Un caso práctico ilustra el calvario: un copropietario que inició la demanda de división hace dos años, y tras múltiples incidentes con ocupantes que alegaban vulnerabilidad (drogodependientes, sin título), el juicio para fijar la subasta está a punto de celebrarse. La sensación de impotencia es palpable: "Basura de país, de leyes y de gentuza, familiares incluidos", resume. A pesar de todo, la ley es clara: tarde o temprano se dictará la subasta. Pero mientras, los gastos de comunidad, IBI y derramas siguen corriendo.

La subasta: ¿precio de mercado o ganga?​

El precio de salida en subasta suele fijarse en el 50% del valor de tasación. Sin embargo, la subasta electrónica permite pujar a cualquiera, y los copropietarios también pueden participar. En la práctica, el precio final rara vez baja del 65% y puede acercarse al de mercado si hay interés. Pero comprar a ciegas (sin ver el inmueble) tiene sus riesgos. Quienes conocen el piso desde dentro tienen ventaja.

Alternativas: cesión de proindivisos y fiscalidad​

Si todos los copropietarios están de acuerdo, la solución más limpia es vender la propiedad completa. Pero si solo uno quiere salir, puede ceder su parte a otro copropietario mediante escritura pública. En ese caso, solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), evitando plusvalías y plusvalía municipal. Sin embargo, si la cesión es gratuita, Hacienda lo considera donación. Ojo: la comunidad de propietarios no tiene derecho de tanteo ni retracto sobre estas transmisiones.

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La pregunta que queda en el aire: ¿merece la pena meterse en este laberinto? Para el inversor con nervios de acero y capital para aguantar años, sí. Para el heredero que solo quiere cobrar su parte, quizá sea mejor malvender al primer postor que esperar una subasta incierta. Lo que está claro es que la lentitud judicial y la ocupación de inmuebles son los dos grandes enemigos de un proceso que, sobre el papel, debería ser rápido y eficaz.

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