Explicación de por qué no se construye

El suelo se lleva 80.000€ por piso y la burocracia añade años​

Falta oferta de vivienda nueva porque el negocio rara vez cuadra, no porque nadie quiera construir. El primer obstáculo no es el cemento: es el suelo. Un solar que se paga a precio de expectativa futura y que después se queda atrapado durante años en una tramitación que no depende del promotor. La cuenta final casi nunca sale con el precio que el comprador está dispuesto a poner encima de la mesa.

¿Por qué el suelo es el mayor coste de una promoción?​

Porque su precio se fija mirando lo que valdrá dentro de cinco o diez años, no lo que cuesta tenerlo parado. En un caso expuesto con detalle, urbanizar la zona sale a 15.000€ por vivienda y el impacto del suelo por unidad arranca en 80.000€, una cifra que se apunta mucho antes de colocar un ladrillo. Los impuestos y las tasas municipales, contra lo que se repite en cualquier barra de bar, pesan menos: un porcentaje bajo frente al terreno.

La otra cara es la oferta de suelo disponible. Hay quien sostiene que una parte enorme de la finca no puede dedicarse a vivienda y que revertir esa restricción no le interesa a ningún gobierno. El propietario de un terreno urbanizable puede pasarse dos décadas viendo pasar expedientes: en un caso concreto, unos terrenos familiares llevan desde 2008 en trámites y solo ahora empieza a salir el primero para levantar una promoción.

La burocracia que separa un solar de una promoción​

No basta con un arquitecto municipal más rápido. Entre el suelo y la primera piedra se acumulan catas arqueológicas, informes de impacto ambiental, estudios de accesibilidad, de perspectiva de género y de eficiencia energética, además de exigencias como las plazas para bicicletas o el 30% de vivienda social que se aplica en Cataluña. Cada informe lo firma un estudio distinto y cada firma cuesta meses y dinero.

Agilizar licencias pasaría, se argumenta, por contratar más técnicos municipales. El problema es que eso significa ampliar la plantilla pública, algo que choca de frente con el relato de la austeridad. Así que el expediente sigue su curso y el promotor espera.

Los años que tarda un suelo en dar pisos​

Desde que el promotor compra el terreno hasta que entrega las llaves puede cambiar el ciclo económico entero, y quedarse con un suelo a precio de oro que solo tenía sentido a dos años vista. Diez años es un plazo que se maneja sin exagerar. Si el suelo se compró con préstamo, los intereses van sumando; si se pagó al contado, se deja de ganar en cualquier otra inversión.

A eso se añade el encarecimiento de la energía, los estrangulamientos en el suministro de materiales y un detalle poco glamuroso: en zonas de nueva urbanización se puede estar dos años sin luz mientras se resuelve la conexión.

No queda sector para construir a gran escala​

El sector se desmanteló en la burbuja anterior. Con un millón de viviendas vacías sobre la mesa, se concluyó que sobraban constructoras y sobrarían durante años. Las empresas de obra que siguen en pie se dedican a reformas y promociones pequeñas, sin capacidad para acelerar el ritmo al que se construye ahora mismo. Y no encuentran obreros que contratar.

¿Por qué faltan manos? Los sueldos no resultan lo bastante atractivos y cada vez más estudiantes de formación profesional optan por otras ramas con menos polvo y mejor horario. Sin gente, sin suelo barato y sin plazos cortos, la oferta nueva no va a reaccionar por mucho que se anuncie.

Puede que el futuro pase por movilizar el parque vacío en lugar de levantar otro millón de pisos. Sobre el papel es lógico. Sobre el terreno, nadie quiere vivir donde nadie quiere vivir.