Inversión a largo plazo

Buenos días/tardes/noches

Llevo bastante tiempo leyendo este foro y me decido a poner este post con la intención de que me deis una opinión sobre algo importante y creo que me va a salir bien.

Tengo 30 años y tengo un dinero ahorrado y acabo de ver un local en venta (esta alquilado),
el caso es que se me ha ocurrido invertir en el. Mi idea es seguir alquilando ese local y una vez se acabe el contrato de alquiler o dicha persona deje el alquiler, realizar una pequeña obra de dos pisos.

Me he puesto en contacto con la persona que lo vende para ir a ver el local con un amigo que es albañil, para conocerlo y mis expectativas son las siguientes.

Inconvenientes:

-El local esta reformado hace unos 5 años (no se si es bueno o malo)
-Es una zona escondida, aunque a un lado hay un colegio que esta derruido (según pregunte a gente del barrio quieren hacer un pequeño parque).
-Mientras este alquilado estaría cobrando la cuota y no podría realizar la obra que tengo en mente. ( me da margen de ahorro ).


Ventajas:

-Precio de compra + pequeña reforma, esta por debajo del precio medio de los pisos de la zona, y además vendiendo el mobiliario del negocio.
-Esta totalmente equipado, si hago los dos pisos vendo el material de hostelería, reduzco la inversión de obra.
-No tengo que gastar en equipamiento para los pisos ya que aprovecharía del local, el sanitario, tiene 4 aires acondicionados de frio y calor, mesas, cocina...
-El local antiguamente eran 2 locales y tienen salida a portal los dos, temas legales sin problemas.


Mi idea es gastar no mas de 180000€ el precio del local es de 156000 y el presupuesto que me dan de obra es de 12000 ya que me comenta el albañil no hay mucha obra (reservando la reforma del local). (El dinero lo tengo en mi poder, solo seria dar el paso)

Estimo unos 500€ de alquiler por 2 viviendas = 1000 al mes le calculo que con gastos y demás podre amortizarlo en unos 10-15 años.

Espero que no os aburra con todo esto pero llevo todo el día estudiandolo y necesito ver lo antes posible una inversión así, después de x años también puedo vender los pisos.

Algo que me llama la atención es que esta a dos paradas de metro del nuevo estadio!

¿Y el coste de obtener la cédula de habitabilidad dónde lo pones?

El problema es que vivir en un local comercial es ilegal. Lo de la cedula de habitabilidad que te comentan arriba.
Pero vamos que la ley no es importante en el tema nmobiliario ::

Hola gracias por contestar, 156000 es el precio del negocio (actualmente en alquiler) més a més me va reduciendo el coste +12000 o más de obra, puedo gastarme unos 10000€ más y si finalmente hago los dos pisos con el mobiliario puedo sacar dinero. Mas bien la cédula la veo mas como problema administrativo que económico.

Gracias

taifun dijo:

Hola gracias por contestar, 156000 es el precio del negocio (actualmente en alquiler) més a més me va reduciendo el coste +12000 o más de obra, puedo gastarme unos 10000€ más y si finalmente hago los dos pisos con el mobiliario puedo sacar dinero. Mas bien la cédula la veo mas como problema administrativo que económico.

Gracias

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El problema es que te la den no cuánto te cueste.

Te la pueden dar si cumples ciertos requerimientos.

Un amigo en su día compro dos locales que reformó en viviendas para revender le dieron cédula sin problemas, supongo que dependerá de la normativa local, yo te hablo de un pueblo grande cerca de Valencia.

Que rentabilidad anual esperas sacarle después de gastos?

Unos 10000€ anuales + gastos incluidos. He consultado y me comentan que nada más cumplir requisitos te la dan sin problemas, también si se revaloriza pueda que venda 1 o los dos.

Mañana, hablare con mi gestor os digo algo acerca de gastos gracias a todos

Si no han cambiado las cosas, para obtener la cédula de habitabilidad tienes que haber solicitado previo a las obras un permiso de obra mayor, lo cual implica arquitectos de por medio.

Además, la separación injusta en 2 viviendas también te iba a obligar a hacer un proyecto con un arquitecto y obtener la cédula para ambas viviendas, por tanto en cualquiera de los casos no te vale con "lo que me ha dicho un albañil", si no que vas a tener que pagar arquitectos.

No es tan fácil convertir un bajo en dos viviendas

Buenas a todos

Después de todo el día de llamadas y demás, he llegado a la conclusión de que:

El tema de papeleo, no hay problema para conseguirla el un arquitecto que trabaja con mi gestor me a comentado que no hay problema, el precio ronda los 800-1000€ + 2000€ de tasas, solicitud cédula. Ellos se encargan de hacer los planos, medir y presentar el papeleo.

El gestor me a comentado que inicie todos los tramites, mientras el negocio este alquilado. Mientras este alquilado no hay problema, al contrario te da tiempo para dejarlo todo preparado.

He conseguido bajar de 156000€ a 150000€ por la compra del local, es decir 75000€ cada local.

En la obra ya os comente que a lo sumo 12000€

3000€ gestiones + 150000€ + 12000€= 175000€ sin contar con la venta de mobiliario que usare para comprar accesorios para los pisos.

De momento esperare 10 meses alquilando el local o más.

Que os parece

Anayosky dijo:

Me parece que tienes muy poca mala idea...

Con todos los datos que has dado, mañana si quisiera me plantaba en la puerta de tu casa a pedirte los 150K.

No se puede ir así por la vida, que las ostra nunca las ves venir, como para estar dando tantas facilidades.

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Si hay comunidad y tienes que unir los dos inmuebles, necesitas la unanimidad de la junta de vecinos. Ósea, alguno te podría chantajear.