La caída del stock dispara los precios de venta de la vivienda en la costa

La oferta de vivienda cae en la costa y los precios suben igual​

El dinero se ha encarecido durante doce meses seguidos y la lógica decía que los precios de la vivienda en la costa tenían que haber cedido. No lo han hecho: han subido. El estudio publicado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa, apunta a una causa que no pasa por el euríbor: la oferta de viviendas en venta se ha reducido de forma significativa en casi todas las zonas costeras españolas. Menos producto en el escaparate y el mismo comprador llamando a la puerta. El resultado es un incremento de precios en todo el litoral con una única excepción: la Costa Verde asturiana, donde se mantuvieron estables.

Por qué sube el precio de la vivienda en la costa con la financiación más cara​

El ajuste no ha llegado por el precio, sino por la cantidad. Cuando el stock se seca y el comprador sigue apareciendo —en efectivo, con hipoteca o con dinero de fuera— el vendedor no tiene ningún incentivo para bajar la cifra del anuncio. Eso explica subidas extendidas por el litoral mediterráneo, los archipiélagos y el Cantábrico en un ejercicio en el que el crédito se encareció mes a mes. La única costa donde los precios se mantuvieron estables fue, según el estudio, la asturiana.

Hay quien sostiene que en los municipios sin mar, sin trabajo y sin nada especial el precio acabará cediendo, mientras que las zonas con playa, servicios o empleo seguirán subiendo. Quien lo sostiene admite correcciones máximas del 10% sobre unos precios que en diez años se han llegado a doblar. Eso no es un desplome: es una corrección estética.

En la otra esquina, la previsión más agresiva que circula habla de caídas de hasta el 40% en 2024 y de un escenario del 70% para 2025 y 2026, con el argumento de que el euríbor también aprieta al norte de los Pirineos.

El ladrillo como hucha familiar y el coste real de una caída​

El argumento patrimonial pesa más de lo que parece. Hay quien defiende que los pisos cumplen de facto la función de hucha de ahorro de buena parte de las familias españolas, así que admitir caídas del 50% no es discutir un gráfico: es decirle a un porcentaje enorme de propietarios que sus ahorros van a valer la mitad mientras todo lo demás sigue subiendo, materiales de construcción incluidos. Las herencias, en ese escenario, se quedan en poco más que un trámite.

La contraoferta tiene nombre y apellidos de nómina. Una hipotecada que pagaba 400 euros al mes de variable pasó a más de 900. Ese salto no se compensa con un piso que se revaloriza en el papel: se compensa recortando gastos, y el primero que vuela suele ser el viaje de verano. La temporada turística queda así como termómetro involuntario de todo el asunto.

Quién está comprando: subastas a ciegas y compradores internacionales​

En las subastas judiciales y de entidades financieras, un participante describe frenesí: en las cuatro últimas adjudicaciones en las que ha pujado, los precios han cerrado a valor de mercado o por encima, y se trata de pisos que se compran sin poder verlos por dentro. Según su relato, no son fondos oportunistas buscando ganga: son particulares convencidos de que están haciendo un buen negocio.

El otro flanco es el comprador de fuera. Según un cálculo que circula en el hilo, con 60 o 70 millones de turistas anuales bastaría con que el 0,1% comprara para hablar de unas 60.000 operaciones. Y no compran de uno en uno: un forero describe grupos de dos o tres parejas que adquieren un adosado con jardín y piscina, se reparten dos meses al año y ponen el resto en alquiler vacacional a través de un gestor local. Según los relatos que se comparten en el hilo, en algunos municipios del litoral se ha disparado la venta coincidiendo con comunidades extranjeras asentadas, y en Baleares llegó a plantearse la posibilidad de limitar la compra a no residentes. Esa tensión —cuánto de esa demanda es residencia y cuánto especulación— sigue sin respuesta oficial, y una parte del vecindario la expresa en términos que el dato no respalda.

El suelo, la vivienda protegida y los 64.000 euros de la Axarquía​

Mientras tanto, el margen del promotor se explica por el suelo. En vivienda protegida el terreno suele ser público y se vende a un precio mucho más cercano al rústico que al urbanizable, que puede multiplicarlo por cientos. Hace quince años, en Aragón, el precio de repercusión más barato del que se tenía referencia para un piso de 90 metros rondaba los 30.000 euros, y de ahí para arriba según tipología. Nadie regala nada, pero el especulador se queda sin el tramo goloso.

El caso que estos días se cuenta en el hilo es un piso procedente del SAREB en la Axarquía malagueña: dos dormitorios, garaje, trastero y piscina, 64.000 euros, nuevo a estrenar y sin negociación posible. Amueblado con fibra de alta velocidad, se alquiló en quince días a un teletrabajador alemán de una multinacional estadounidense con un salario de 8.000 dólares mensuales. El seguro de impago hizo de filtro de solvencia.

---

Con esa combinación —stock escaso, comprador internacional solvente y propietario local atado a la hipoteca— el precio de la costa aguanta aunque el dinero sea más caro. La pregunta no es si hay burbuja. Es cuánto tiene que subir el euríbor para que alguien, en algún pueblo con playa, decida por fin colgar el cartel de rebaja.