La protección a los inquilinos que la República postergó y el franquismo se acabó apropiando

La República, abrumada por otros asuntos, no legisló sobre el problema de los alquileres que estalló en 1931. Fue el franquismo, en 1946, quien aprobó una ley que extendía la protección al inquilino, heredando y ampliando medidas de emergencia de la República.

La huelga de alquileres de 1931 se convirtió en el primer gran pulso social de la Segunda República española. Apenas dos semanas después de su proclamación, el 1 de mayo de 1931, la Confederación Nacional del Trabajo (CNT) sacó a miles de personas a la calle, especialmente en Catalunya, clamando contra el paro, la inflación y exigiendo una rebaja de los alquileres. El Gobierno provisional, presidido por Niceto Alcalá Zamora, no atendió la demanda, y la protesta se prolongó durante todo el año, con una dura represión que, según las fuentes, se saldó con entre seis y siete muertos y unos 200 detenidos.

El joven régimen republicano, sin embargo, estaba inmerso en la tramitación de asuntos de gran calado político y social. La redacción de la Constitución, la reforma del ejército, la cuestión religiosa para la instauración de un Estado laico, el Estatut de Catalunya o la reforma agraria acaparaban toda la atención. Si bien la reforma agraria sí incluyó un proyecto de ley sobre arrendamientos rústicos, la problemática de los alquileres urbanos quedó en un segundo plano.

La urgencia de las miles de familias

Las miles de familias que no podían hacer frente a sus alquileres no podían esperar a que se resolvieran los grandes debates constitucionales. La situación escaló hasta desembocar en una huelga que, entre julio y diciembre de 1931, llevó a 100.000 inquilinos a dejar de pagar sus rentas. La concentración principal de esta protesta se encontraba en Barcelona y su área metropolitana. Las exigencias eran claras: una rebaja del 40% en las cuotas, que el depósito sirviera para pagar el primer mes y que los desempleados quedaran exentos de pago.

Para intentar calmar los ánimos, el segundo Gobierno de Manuel Azaña, ya bajo la nueva Constitución, aprobó en diciembre de ese mismo año un decreto. Este decreto prorrogaba el modelo vigente, que a su vez era una herencia de la dictadura de Miguel Primo de Rivera. La medida buscaba favorecer la permanencia del inquilino en su hogar y establecía un tope a las subidas de renta, tomando como referencia los alquileres de 1914. Se presentó como una solución de urgencia, a la espera de una futura Ley de Arrendamientos Urbanos que el Gobierno prometía presentar a las Cortes.

El decreto garantizaba la prórroga forzosa de los contratos de alquiler urbano, a voluntad del inquilino y obligatoria para el propietario. Fijaba un límite a las subidas basándose en los alquileres del 31 de diciembre de 1914, con efecto retroactivo. La única excepción a esta prórroga era cuando el propietario demostrara la necesidad de la vivienda para uso propio o de sus familiares directos. Los contratos de alquileres más altos y los de edificios de nueva planta construidos después de 1924 quedaban fuera del alcance de este decreto.

Una ley prometida que nunca llegó

La prometida ley de Arrendamientos Urbanos, sin embargo, nunca vio la luz durante el periodo republicano. Ni siquiera se redactó un proyecto formal, a pesar de ser una demanda recurrente. Las únicas medidas extraordinarias que se tomaron al respecto ocurrieron durante la Guerra Civil, cuando el primer gobierno de Largo Caballero amplió la rebaja de los alquileres.

La legislación sobre esta materia, convertida en un problema social enquistado, no se abordó de forma definitiva hasta 1946, ya bajo el régimen franquista. La denominada Ley de Bases amplió considerablemente la protección del arrendatario. Llevó la prórroga obligatoria de los alquileres a familiares de hasta tercer grado que hubieran convivido en la vivienda durante el año anterior al fallecimiento del inquilino principal. Además, obligaba al arrendamiento de viviendas que estuvieran desocupadas.

A pesar de las actualizaciones de renta que permitía la ley, esta alteró significativamente el mercado inmobiliario hasta su derogación parcial. Fue en 1985, a través del Decreto Boyer, cuando se empezaron a desmantelar muchas de las protecciones que la ley franquista había consolidado.

El decreto de 1931: un salvavidas temporal

El Decreto de 29 de diciembre de 1931, emitido por el Gobierno republicano, reflejaba la intención de abordar el problema de los alquileres de forma definitiva. Su preámbulo señalaba: "Es propósito reiteradamente expuesto por el Gobierno someter en plazo breve a la deliberación de las Cortes un proyecto de ley que regule de un modo definitivo los arrendamientos urbanos". Sin embargo, la urgencia de la situación, ante la expiración del decreto anterior de 26 de diciembre de 1930, obligaba a una prórroga con modificaciones.

El decreto establecía en su Artículo 1 que los contratos de arrendamientos de fincas urbanas se prorrogarían a voluntad de los inquilinos y de forma obligatoria para los arrendadores, sin alterar las cláusulas, salvo lo que se especificara. El Artículo 2 detallaba las excepciones: edificios de nueva planta o pisos no ocupados antes del 1 de enero de 1924; contratos otorgados después del 1 de enero de 1925 con rentas superiores a 500 pesetas mensuales que no fueran prórrogas de alquileres vigentes en esa fecha; y locales de recreo o espectáculos.

El Artículo 3 extendía los beneficios de la prórroga, en caso de fallecimiento del arrendatario, a los familiares que convivieran con él si la vivienda era de uso residencial, o a los socios o herederos si se trataba de un negocio. El Artículo 4 limitaba la acción de desahucio a la falta de pago, permitiendo al inquilino evitarlo consignando la deuda en el juzgado en un plazo de tres días.

El Artículo 5 establecía que la prórroga no procedería si el propietario necesitaba la vivienda para sí mismo o para sus ascendientes o descendientes, o para establecer su propia industria. El Artículo 6 permitía la revisión de la renta en contratos cuyo precio no hubiera aumentado desde el 31 de diciembre de 1914, o si el aumento era susceptible de elevación. Se fijaba un incremento del 10% para alquileres que no excedieran las 1.500 pesetas anuales en 1914.

El Artículo 7 permitía a los inquilinos solicitar la disminución de la renta si consideraban que el aumento excedía lo autorizado respecto a los alquileres de 1914. El Artículo 8 ofrecía la posibilidad de revisar el importe de alquileres en inmuebles alquilados por primera vez desde 1914, si el inquilino se sentía perjudicado por el precio acordado, tomando como referencia los edificios análogos del distrito en 1914.

Un punto relevante del decreto era el Artículo 20, que excluía de sus beneficios a los extranjeros residentes en España si en sus países de origen existían disposiciones especiales sobre prórroga o tasa de alquileres que no se aplicaran a los españoles. El decreto entró en vigor el 1 de enero de 1932 y estaría vigente hasta la promulgación de la ley prometida.