Inmobiliaria: La vivienda por las nubes, pero no se construye: ¿qué está pasando?

Precios récord sin grúas: la promoción ya no da margen​

El negocio de construir vivienda no sale a cuenta. Esa es la tesis central del informe «¿Por qué el precio de la vivienda no impulsa la construcción?», que firman Daniel Fernández, Santiago Calvo y Gonzalo Melián para el Centro Ruth Richardson de la Universidad de las Hespérides. El documento arranca con la paradoja que cualquiera ve en su ciudad: los precios de compraventa y alquiler marcan máximos y, a la vez, apenas hay promociones nuevas en marcha. La explicación no está en la demanda, que aprieta, sino en la cuenta de resultados del promotor.

Los gráficos que acompañan al estudio muestran una rentabilidad de la construcción de edificios y de la promoción inmobiliaria casi nula. Durante la burbuja de los 2000 era altísima; ahí queda el recuerdo de empresarios de todos los gremios pasándose a promotores. Ahora, con los precios más caros que entonces, ese margen no aparece. Y sin margen no hay grúa.

¿Por qué no se construye si los precios están por las nubes?​

La cuenta es sencilla y demoledora. En un mercado inmobiliario que funcione se levantan unas cuatro viviendas por cada 1.000 habitantes. En España no se llega a 2,5. El problema no es de un trimestre: llevamos más de una década por debajo. De ahí sale un agujero estimado entre 700.000 y 800.000 viviendas, que ningún ejercicio de optimismo rellena solo.

Con una demanda creciente y una oferta que no responde, el precio hace lo que se espera de él: subir. El mercado no está roto por un exceso de apetito empresarial, sino porque los números no cuadran para quien tendría que arriesgar el dinero.

El suelo y la burocracia se comen el negocio​

El primer problema es la materia prima. El suelo urbanizable está restringido por regulación —escasez artificial, lo llaman los autores— y eso lo encarece. Donde sí se puede construir, las alturas y la densidad están limitadas. Resultado: el terreno se lleva una tajada enorme del precio final.

El segundo enemigo es el tiempo. Transformar suelo en vivienda tarda entre 10 y 15 años, y hay casos peores. En Sevilla, según contó un participante a partir de una charla de la gerencia de urbanismo, los primeros papeles para urbanizar Palmas Altas entraron en urbanismo en 2007 y no ha sido hasta ahora cuando pueden empezar a mudarse los primeros inquilinos, entre evaluaciones ambientales, informes sectoriales y nuevas rondas de todo. Para el promotor, quince años con el dinero inmovilizado no son un 20% de rentabilidad: son una ruleta.

Promotores que dosifican la oferta a propósito​

Hay un tercer factor que no aparece en los balances: la estrategia. Quien tiene vivienda terminada o suelo no corre ninguna prisa por inundar el mercado. En Los Berrocales hay 17 obras en marcha con 1.776 viviendas, de las que doce edificios son de precio libre. Según fuentes del sector citadas en el debate, las unidades se sueltan por fases para no tumbar sus propios precios.

No es solo una impresión de sobremesa: un profesional del sector inmobiliario del noroeste de Madrid citado en el debate asegura que gana más vendiendo su cartera de suelo que construyendo, y que en algunas promociones recientes terminadas el margen se ha esfumado, con pérdidas en una de ellas. Detrás hay un cálculo fácil de seguir: si el negocio del suelo paga mejor que el del ladrillo, el capital hace lo lógico.

Sin crédito y con las manos justas​

El golpe que aún colea, según varios participantes, es el de 2008. Entonces quebró el crédito al promotor, mucho más que el hipotecario del particular, y las entidades nunca volvieron a prestar con la alegría de antes. Hoy el promotor tira de recursos propios y necesita un alto nivel de preventas sobre plano —vender antes de construir— para que un banco le abra la mano. Operar así es caro: inmovilizas capital mucho tiempo y renuncias a otras inversiones.

A eso se suma que, según sostiene un forero, construir cuesta hoy el doble que en 2008, entre materiales, normativa energética y nuevos requisitos: fachadas ventiladas, aislamientos, aerotermia, zonas verdes, garajes. Y falta gente. Un forero señala que en su zona piden 35 euros la hora por albañiles, la edad media del sector supera los 45 años y no hay relevo. La construcción prefabricada asoma como salida, pero depende del solar, que sigue siendo el cuello de botella.

¿Por qué la vivienda protegida apenas se construye?​

Porque no da dinero. Según algunos participantes, hay parcelas ya urbanizadas en desarrollos como Los Berrocales que siguen sin promotora dispuesta a comprarlas. Quien puede elegir prefiere vender vivienda libre con un margen corto antes que dedicar cuatro o cinco años a una operación de retorno ridículo. Los pocos activos que se mueven lo hacen en reformas, locales y contratos públicos, donde el dinero está más cerca.

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Datos clave del informe

• Viviendas construidas: poco más de 2,5 por cada 1.000 habitantes, frente a las 4 de referencia.
• Déficit acumulado estimado: entre 700.000 y 800.000 viviendas.
• Plazo de transformación de suelo en vivienda: entre 10 y 15 años.
• Los Berrocales: 17 obras en marcha, 1.776 viviendas, 12 edificios de precio libre.
• Mano de obra: un forero señala que en su zona piden 35 euros la hora por albañiles y la edad media del sector supera los 45 años.