Las casas están un 30% más baratas de lo que veis en Idealista

El precio real de la vivienda está un 30% por debajo de lo que anuncia Idealista​

Un apartamento se vende por 370.000 euros mientras la media de Idealista para esa zona marca 450.000. No es un caso aislado: la diferencia entre lo que se pide y lo que finalmente se firma ante notario ha alcanzado su nivel más alto en dos décadas, según los datos que cruzan los precios de los portales con los registros notariales. Algo se cuece en el mercado inmobiliario español, y no es precisamente una corrección ordenada.

La brecha entre el anuncio y la escritura​

Los portales inmobiliarios publican precios de oferta, no de demanda. Idealista refleja lo que los propietarios piden, no lo que los compradores están dispuestos a pagar. Los notarios, en cambio, registran lo que realmente se paga en cada transacción. Y la diferencia entre ambas cifras es la más alta en 20 años: un 30% de media. Hay casos extremos, como el de un apartamento vendido por 370.000 euros cuando la media teórica de su zona era de 450.000, un 20% menos. Pero la media nacional es aún mayor.

Dinero negro o sesgo de oferta: las dos explicaciones​

Las explicaciones se dividen en dos corrientes. La primera apunta al dinero negro: muchos compradores pagan parte del precio en efectivo, sin declarar, para evitar impuestos. La segunda sostiene que los portales inflan los precios porque solo publican lo que no se vende. Lo que se vende desaparece del portal, y lo que queda es lo que está fuera de mercado. Así, la media de Idealista se alimenta de viviendas sobrevaloradas que nadie compra, mientras que las transacciones reales se concentran en los precios más bajos. Hay quien añade que los precios de Idealista son aspiracionales, y que los vendedores los ponen altos para luego rebajar, pero no tanto como para igualar la realidad.

El ejemplo que lo aclara: por qué no puedes regatear un 30%​

Un análisis detallado desmonta la idea de que puedas ofrecer un 30% menos y que te lo acepten. Imagina diez casas: ocho a 5.000 euros el metro cuadrado y dos a 3.000. La media de Idealista sería 4.600, pero solo se venden las dos de 3.000, así que la media de notarios es 3.000. La diferencia es del 34%, pero la rebaja real es cero: las dos viviendas se vendieron al precio pedido. El cálculo completo, desglosado partida a partida, revela que la brecha no es un descuento, sino un artefacto estadístico. Eso significa que, en la práctica, no puedes regatear un 30% en la mayoría de las viviendas.

Consecuencias para el comprador​

Mientras tanto, el comprador medio se enfrenta a un mercado esquizofrénico. Para un piso de 200.000 euros, necesita 80.000 de entrada (60.000 más el 10% de IVA). Y si consigue hipoteca, el euríbor al 3% y los tipos fijos por encima del 4% hacen que la cuota mensual sea un lastre. La capacidad de compra se ha reducido drásticamente, y los precios de anuncio no se ajustan a esa realidad. En septiembre ya se están viendo bajadas del 30% en algunas zonas, pero no es una corrección generalizada: es una corrección selectiva, que afecta a los pisos más sobrevalorados.

El dato que descoloca: a pesar de la brecha del 30%, los vendedores no aceptan rebajas de ese calibre. La diferencia no es un descuento, es un espejismo estadístico. Mientras tanto, el comprador medio necesita 80.000 euros de entrada para un piso de 200.000, y el euríbor sigue subiendo. El mercado se ajusta, pero no como parece.