Ley 26/2014

La Ley 26/2014, aprobada en noviembre de 2014, eliminó los coeficientes reductores que ajustaban la plusvalía municipal a la inflación, de modo que desde 2015 se tributa por el incremento nominal del valor del suelo y no por el real.

La Ley 26/2014, de 27 de noviembre, cambió la forma de calcular el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la conocida como plusvalía municipal. Hasta su entrada en vigor, el cálculo aplicaba unos coeficientes reductores que ajustaban el incremento del valor del suelo según el número de años transcurridos desde la compra. Esos coeficientes servían, en la práctica, para corregir el efecto de la inflación. La norma los eliminó.

Qué cambió exactamente en el cálculo

Antes de 2015, el incremento se calculaba multiplicando el valor catastral del suelo por un porcentaje que crecía con los años de tenencia. Ese porcentaje ya incorporaba una corrección implícita. La ley suprimió esa corrección y dejó un sistema de porcentajes fijos anuales. El resultado: el impuesto se aplica sobre el incremento nominal del valor del suelo, sin descontar la inflación acumulada durante los años que el propietario tuvo el inmueble.

En un periodo de inflación alta, la diferencia entre el incremento nominal y el real puede ser enorme. Un piso comprado por 100.000 euros y vendido años después por 150.000 puede haber ganado poco o nada en términos reales, pero la plusvalía municipal se calcula igualmente sobre el incremento del valor catastral del suelo, que no tiene por qué reflejar el precio de venta.

Quién paga y por qué se discute

El impuesto lo paga el vendedor. Se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el precio de la vivienda. Eso significa que dos pisos vendidos al mismo precio pueden tributar cantidades muy distintas según el valor catastral del suelo de cada uno. En municipios con valores catastrales altos, la factura se dispara.

La ley fue aprobada por el Gobierno de Mariano Rajoy, con Cristóbal Montoro como ministro de Hacienda. La norma formaba parte de la reforma fiscal de 2014. Desde entonces, el impuesto se ha convertido en una de las quejas recurrentes de los vendedores de vivienda, especialmente en periodos de inflación elevada como el que siguió a 2021.

El efecto en la inversión inmobiliaria

La plusvalía municipal es solo un tributo local. A ella se suma la plusvalía estatal en el IRPF, que también se calcula sobre la ganancia patrimonial. En conjunto, vender un piso con una ganancia nominal modesta puede acabar generando una factura fiscal que se come buena parte del beneficio. Eso ocurre sobre todo cuando la inflación ha erosionado el poder de compra de esa ganancia.

La percepción de que la inversión inmobiliaria en España es una ruina fiscal tiene base en este diseño. No es que el impuesto sea confiscatorio en todos los casos, pero sí puede serlo en operaciones concretas donde el incremento nominal es alto y el real es bajo o nulo. La ley no distingue entre ambos.

Si estás pensando en vender un inmueble, conviene calcular la plusvalía municipal antes de fijar el precio. Consulta con un asesor fiscal.