Los registradores confirman la caída de las compraventas de viviendas

Caen las compraventas de vivienda y los precios no se mueven​

Los registradores confirman una nueva caída de las compraventas de viviendas. El dato, que se repite cada pocos meses, vuelve a poner sobre la mesa la misma paradoja: menos operaciones firmadas ante notario, pero precios que no ceden. La lectura dominante entre quienes siguen el mercado inmobiliario es que el desplome de las transacciones no responde a un enfriamiento de la demanda, sino a que cada vez queda menos producto en venta. En una ciudad media, el stock disponible habría pasado de unas 14.000 viviendas en 2009 a poco más de 1.400 en la actualidad, según el recuento que maneja un operador local.

La consecuencia es incómoda para quien espera una corrección: si la oferta se agota y la demanda sigue ahí, el precio no baja aunque se venda menos. Es el juego de las sillas que describe otro interviniente: cuando suena la música, no importa cuántos se queden de pie, sino cuántas sillas quedan.

¿Por qué bajan las compraventas si los precios suben?​

La respuesta corta es que son dos fenómenos compatibles. Un mercado puede reducir su volumen de operaciones y mantener o elevar precios si lo que se contrae es la oferta, no la demanda. El cuello de botella estaría en la falta de suelo, en la regulación y en el coste de construir, no en la falta de compradores. Hay quien sostiene que la demanda sigue fuerte y creciendo, y que todo lo que sale a la venta se coloca «a casi cualquier precio».

Frente a eso, otra corriente recuerda que un mercado con oferta limitada alimenta la especulación y que acusar al síntoma de ser la causa de la enfermedad es un error de diagnóstico. La escasez no es un accidente: es el marco donde el propietario puede permitirse esperar.

El propietario que no tiene prisa por vender​

La mentalidad que se ha impuesto es la del que aguanta. Si hoy no se vende por 700.000, ya se venderá mañana por 800.000. Mientras tanto, se alquila a precios desorbitados y el activo sigue trabajando. Quien compró para acaparar, con frecuencia en efectivo, no tiene ninguna prisa. Y si el dinero se queda en el banco, pierde valor con la inflación; el ladrillo, aunque esté vacío, se percibe como refugio.

El precedente de 2008 juega aquí a favor de esa mentalidad: quienes mantuvieron su vivienda durante la crisis vieron después cómo recuperaba parte del valor. Ese recuerdo refuerza la idea de que el ladrillo nunca baja. El problema es que una cosa es aguantar y otra aguantar con una hipoteca viva y el paro llamando a la puerta.

Qué cambia respecto a 2008​

El paralelismo con la burbuja anterior tiene límites. Hoy hay menos hipotecados, pero los que lo están lo están por importes más altos. La crisis puede tocar a hogares con buenos ingresos y muchos gastos, que venderían antes de comer piedras. Y el coste de todo está por las nubes: en 2008 comer era asequible, ahora no. La inflación vacía los ahorros a toda velocidad y no hay rescate a la vista.

Hay quien apunta que el mercado puede reducirse sin desaparecer. Siempre habrá quien venda: el que cambia de casa, el que se separa, el que hereda y no puede mantener, el promotor que no aguanta el crédito. Son operaciones forzadas que no mueven el precio general, pero mantienen el mercado vivo.

El stock que no existe y el suelo que no se libera​

El diagnóstico más repetido señala a la falta de suelo y a la maraña regulatoria. Si las administraciones liberasen suelo, redujesen las regulaciones que encarecen la construcción y aligerasen la decena de impuestos que gravan la compraventa, el mercado tendería a corregir por sí solo. La propuesta alternativa es construir vivienda protegida en cantidad, con las instituciones poniendo el suelo y las cooperativas poniendo el capital.

El debate sobre la demanda añade otra capa: la compra por parte de no residentes en zonas costeras, que tensiona los precios de todo lo que no sea un estercolero. Hay quien pide directamente prohibir la compra a no residentes. Es más fácil estrangular la demanda que aumentar la oferta, aunque el remedio tenga costes.

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Con estos mimbres, el mercado inmobiliario español sigue atrapado en su propia contradicción: menos operaciones, precios firmes y un stock que se evapora. El día que los vendedores con prisa superen a los que pueden esperar, el relato cambiará. Hasta entonces, cada dato de compraventas a la baja será recibido con el mismo encogimiento de hombros.