Noticia: «mi inquilino no me paga desde junio de 2023 al ser declarado "vulnerable", ¿quién me ayuda a mí?»

Diez mil euros sin cobrar y una orden de desahucio que no se ejecuta​

El 31 de diciembre de 2022, Montse Díaz López alquiló por 450 euros al mes el único piso que tiene en propiedad, en Arteixo (A Coruña). El inquilino, un hombre de 28 años que firmó el contrato en solitario, dejó de pagar por completo en junio de 2023. Montse ganó el juicio y obtuvo orden de desahucio el 27 de abril de 2024. La orden se suspendió: el inquilino fue declarado vulnerable al amparo del Real Decreto-ley 37/2020. Desde entonces, la deuda acumulada roza los 10.000 euros y la propietaria sigue pagando 364 euros de hipoteca, 70 de comunidad y el seguro de impagos.

El caso no es un impago privado más. Es la fotografía de un choque normativo que enfrenta dos protecciones legales: la del inquilino en riesgo de exclusión y la del pequeño propietario que depende de esa renta para cubrir la hipoteca. La propietaria lo resumió con una pregunta que recorre todo el asunto: «¿quién me ayuda a mí?».

Qué dice la orden de desahucio suspendida​

El contrato se firmó a finales de 2022 por 450 euros mensuales. El inquilino empezó a retrasar pagos en marzo de 2023 y en junio dejó de abonar la renta. Montse tenía contratado un seguro de impagos, que le cubrió un año de renta no percibida, pero el seguro no evita el proceso judicial ni la suspensión posterior.

La propietaria denunció. Ganó. El juzgado fijó la orden de desahucio para el 27 de abril de 2024. No se ejecutó: el inquilino fue declarado vulnerable el 9 de abril de 2024, con informe de servicios sociales, por tener un menor a cargo y una reducción en su nómina. La norma que lo ampara, el Real Decreto-ley 37/2020, se prorrogó en el Congreso tras decaer el decreto ómnibus, y el Gobierno volvió a paralizar los desahucios de inquilinos vulnerables.

La deuda acumulada por rentas impagadas ronda los 10.000 euros. A eso se suma la hipoteca de 364 euros mensuales, 70 euros de comunidad y el coste del seguro. La propietaria vive con su marido en la vivienda de él, comprada antes del matrimonio bajo separación de bienes. El piso alquilado es su único patrimonio inmobiliario.

Quién decide que un inquilino es vulnerable​

La declaración de vulnerabilidad no la hace un juez. La emiten los servicios sociales. En este caso, el informe llegó el 9 de abril de 2024 y fue la pieza que bloqueó el desahucio ya ordenado. El inquilino trabajaba, pero alegó una bajada en la nómina; con un menor a cargo, los servicios sociales le indicaron que podía acogerse a la condición de vulnerable.

Hay quien sostiene que el sistema protege al inquilino que deja de pagar y deja en el aire al propietario que sí cumple. En contra pesa el argumento de que la alternativa —ejecutar el desahucio sin ofrecer realojo— deja en la calle a una familia con un menor. El nudo es que nadie ha articulado una solución intermedia: ni se ejecuta el desahucio ni se ofrece una vivienda alternativa al inquilino, mientras la propietaria asume el coste.

La propia Montse acudió a servicios sociales. La respuesta que recibió fue que podía dejar de pagar la hipoteca y declararse ella vulnerable, ya que tiene una hija menor. Su réplica fue inmediata: si deja de pagar, pierde la vivienda. La sugerencia convierte a la acreedora en morosa potencial.

La respuesta del mercado: menos alquiler y más filtros​

El caso ha reavivado un cálculo que muchos pequeños propietarios hacen en voz alta: si el riesgo de impago prolongado no se puede cubrir, ¿para qué alquilar? La corriente más extendida en el análisis no pide ayudas, pide seguridad jurídica. Sin ella, sostienen, el propietario pequeño se retira y el mercado se contrae.

Las estrategias que se cruzan en la conversación van desde exigir avalista con vivienda en propiedad hasta pedir la vida laboral delante del arrendador, pasando por no alquilar a familias con menores o a quienes tengan nóminas bajas. El filtro migra del contrato a la persona: se descarta al candidato vulnerable antes de que firme, no después de que deje de pagar.

Ese filtro tiene un efecto perverso. Si los propietarios solo alquilan a funcionarios, empleados de grandes empresas o inquilinos con avalistas solventes, los hogares con menos recursos —justo los que la norma quiere proteger— encuentran menos oferta y precios más altos. La protección del inquilino vulnerable acaba reduciendo el número de caseros dispuestos a alquilarle.

El pulso entre dos derechos que no encajan​

El asunto enfrenta dos derechos legítimos. El inquilino tiene derecho a no quedarse en la calle si es vulnerable. El propietario tiene derecho a cobrar la renta pactada o, en su defecto, a recuperar su vivienda. La norma protege al primero suspendiendo el desahucio; no compensa al segundo ni le ofrece una vía rápida de resolución.

La consecuencia práctica es que el coste de la protección recae sobre un particular, no sobre el Estado. El propietario sigue pagando hipoteca, comunidad y seguro mientras la renta no llega. La pregunta de Montse —«¿quién me ayuda a mí?»— no tiene respuesta institucional en el marco actual.

Montse se ha unido a Aprovij, la primera asociación de propietarios de viviendas contra la inseguridad jurídica a nivel nacional, junto a otros caseros de A Coruña y su comarca. Espera que su caso se revise y que la orden de desahucio se ejecute. Mientras tanto, la norma sigue vigente y el piso sigue ocupado sin renta.

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¿Cuántos casos como este hacen falta para que el legislador entienda que proteger a uno no puede significar desproteger al otro?