Ocho de cada diez viviendas no se podrán vender ni alquilar a partir de 2030

La mayoría del parque no cumple y tendrá que rehabilitarse​

¿Puede una norma europea dejar tu piso fuera del mercado? El punto de partida de este asunto es una estimación incómoda: la mayor parte del parque inmobiliario español no reúne los requisitos de eficiencia energética que exige Europa y tendrá que rehabilitarse para obtener el certificado exigido. Hay quien sostiene, a partir de ahí, que buena parte de las viviendas no podrá venderse ni alquilarse sin obras, aunque esa cifra no cuelga de ningún registro oficial. Y el horizonte tiene fecha: 2030.

Qué exige Europa a las viviendas a partir de 2030​

El marco son las directivas europeas de eficiencia energética, que empujan al conjunto del parque construido hacia una etiqueta decente y unas emisiones contenidas. En la versión más dura del relato que circula, a partir de 2030 la vivienda que no alcance la calificación verificada se queda sin poder arrendarse. El certificado ya no es un adorno de la carpeta: el notario lo pide antes de firmar. Y la letra pequeña del BOE —la disposición 4279, publicada en el número 56 de 2024— abre la puerta a ayudas para financiar esas obras, aunque quien hace cuentas descubre pronto que la subvención tapa una parte pequeña del agujero.

Hay un detalle que irrita a cualquiera que haya pasado por una inspección. Si la ITE se revisa cada diez años y media España sigue llena de edificios que la pasan por la puerta de atrás, ¿qué impide que los certificados energéticos se trampeen igual? La respuesta más repetida no es jurídica, es resignada: se trampearán.

Cuánto cuesta rehabilitar una vivienda para aprobar el certificado​

Depende del punto de partida, y el punto de partida español es malo. Cambiar ventanas, aislar la fachada, sustituir la caldera, renovar el aire acondicionado, sellar juntas. La primera factura que aparece es la del propio certificado: alrededor de 100 euros en zonas con poca competencia, calderilla que va sumando. La segunda ya no es calderilla. Hay quien sitúa el suelo de una unifamiliar nueva y eficiente en 300.000 euros, una cifra que deja fuera de la ecuación a la mayoría. Y luego está la cuota mensual: una comunidad con ascensor, calefacción central y jardines que, según el caso citado, ya va por los 165 a 180 euros al mes, antes de la derrama energética.

Aquí las posturas se parten en dos. Para unos, el coste acabará repercutido en el precio o en el alquiler y lo pagarán los jóvenes que llegan al mercado. Para otros, exigir la reforma antes de vender es directamente absurdo: el comprador la hará a su gusto y el vendedor que necesita el dinero no puede gastarlo antes de cobrarlo. Reformarla antes de venderla es dinero tirado, resumen. Y asoma la sospecha fiscal: primero se paga impuesto por la obra, después por la venta.

Los que ya se arrepienten de haber rehabilitado​

La eficiencia energética tiene un problema de reputación que no nace de la norma, sino de las obras. En una zona céntrica, una comunidad metió hace doce años una fachada ventilada de esas que cuestan un pastizal. Hoy los paneles se caen, hay que rehacerlo todo y los vecinos siguen pagando la primera derrama. El caso es el mejor argumento contra la rehabilitación obligatoria, y no lo firma quien niegue el cambio climático, sino alguien que conoce a los afectados.

A eso se añade el miedo material: aislamientos que arden y fachadas que convierten un incendio en una trampa. La construcción tradicional también tiene defensores: ladrillo del bueno, mortero ignífugo, aluminio con rotura de puente térmico y porcelánico en lugar de pladur. Frente a eso, los técnicos recuerdan que una casa tipo Passivhaus es alcanzable con un buen sellado de juntas y una prueba de estanqueidad que verifica las 0,6 renovaciones de aire por hora del estándar.

¿Por qué se mezcla el certificado energético con la herencia?​

Porque una parte del análisis sospecha que el objetivo no es el clima. La hipótesis que circula sostiene que la norma sirve para estrechar el mercado, empujar la propiedad hacia el alquiler y poner la transmisión patrimonial bajo sospecha. Incluye una tesis —el fin de las herencias y una suerte de reparto de vivienda según el comportamiento de cada uno— que no tiene ningún respaldo probatorio y que, aun así, se repite con insistencia.

Lo que algunos auguran es aún más prosaico: empresas públicas y concesiones a dedo para habilitar viviendas con el sello en regla, y un precedente que nadie ha olvidado, el de las etiquetas de los coches, que empezaron siendo informativas y acabaron decidiendo por dónde circulas. Mientras, los números de fondo siguen ahí. En 2019 el español medio destinaba un 40% de sus ingresos al alquiler. Los menores de 30 no pueden comprar ni alquilar en solitario en ninguna región. Y hay 700.000 jóvenes menos emancipados que en 2008.

Y si la demanda cae, ¿quién paga la reforma?​

Aparece entonces el contrapunto incómodo para el alarmismo. Las pirámides de población apuntan a que en dos décadas la demanda interna podría caer, y la única presión que sostendría los precios sería la externa, con la construcción en mínimos. Otros responden que eso no consuela a quien tiene que decidir hoy entre reformar o malvender.

Al final, la casa eficiente con la que todos sueñan tendrá ventanas nuevas, buen aislamiento y un certificado impecable. Solo faltará alguien con 300.000 euros para entrar en ella.