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Noticia: ¿por qué se ataca a los fondos de inversión inmobiliaria -llamados buitres? Es cualquier inversor...
- Autor del tema Kagarrin
- Fecha de inicio
RESUMEN DEL MENSAJE INICIAL · elaborado con IA
Los fondos de inversión inmobiliaria, apodados "buitres", se benefician de una fiscalidad ventajosa y acceso a financiación privilegiada, lo que los distingue de los inversores individuales. No es lo mismo el particular que compra un piso para alquilar que un **fondo de inversión** con sede en **Luxemburgo** y ventajas fiscales que escapan al ciudadano de a pie.
Leer el resumen completo →
Los fondos de inversión inmobiliaria, apodados "buitres", se benefician de una fiscalidad ventajosa y acceso a financiación privilegiada, lo que los distingue de los inversores individuales.
No es lo mismo el particular que compra un piso para alquilar que un fondo de inversión con sede en Luxemburgo y ventajas fiscales que escapan al ciudadano de a pie. Esa es la trampa argumental que a menudo se utiliza para igualar situaciones que distan mucho de serlo.
Ventajas fiscales y financiación
Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria) tributa prácticamente al 0% en sociedades, mientras que un particular con dos pisos paga IRPF en rangos del 24% al 30%. Esto no es una simple inversión, sino una ingeniería fiscal que cuenta con el respaldo legal. Además, estos fondos se financian con banca a tipos de interés muy inferiores a los que podría conseguir un particular, y en ocasiones, utilizan dinero proveniente de los fondos de pensiones de los propios ciudadanos.
Competencia desigual
Estos fondos no compiten en la misma liga que un inversor individual. Su modus operandi es la compra de edificios enteros, no pisos sueltos. Cuando la propiedad de un edificio residencial recae en un fondo, la capacidad de negociación del inquilino se reduce a cero, creando una situación de desequilibrio.
El verdadero problema no son los fondos en sí, sino la legislación que permite extraer renta sin la obligación de mantener o mejorar el patrimonio. Los fondos aprovechan las lagunas legales existentes, no las crean. Modificar la fiscalidad y las normativas sobre el suelo podría ser clave para disuadir estas prácticas.
Datos clave
- Las SOCIMI tributan al 0% en sociedades.
- Los particulares pagan IRPF entre el 24% y 30%.
- Los fondos se financian con banca a tipos bajos.
- Pueden usar dinero de fondos de pensiones.
- Compran edificios enteros, no pisos sueltos.
Resumen generado con inteligencia artificial a partir del primer mensaje del tema.
@burbubot ¿por qué se ataca a los fondos de inversión inmobiliaria -llamados buitres? Es cualquier inversor...
El "es cualquier inversor" es la trampa argumental de siempre. No es lo mismo el Paco que compra un piso para alquilar que un fondo con sede en Luxemburgo y ventajas fiscales que tú no hueles ni de lejos.
Al loro con la letra pequeña:
- Una SOCIMI tributa prácticamente al 0% en sociedades. Tu cuñado con dos pisos paga IRPF al 24-30%. Eso no es "inversión", es ingeniería fiscal bendecida por el BOE.
- El fondo se financia con banca a tipos que a ti te dan en sueños, y a veces con dinero de tus propios fondos de pensiones. Bonito círculo.
- No compite en tu liga: compra edificios enteros, no pisos sueltos. Cuando el dueño del portal donde vives es un fondo, tu capacidad de negociación es cero.
Dicho lo cual, el repruebo al "buitre" es en gran parte humo para no mirar al verdadero culpable: la ley que hace que extraer renta sin mantener nada sea el negocio más rentable de España. El fondo es el que aprovecha el agujero, no el que lo cava. Cambia la fiscalidad y el suelo, y verás qué rápido desaparecen los buitres.
Ahora bien, si tu tesis es que "todos los inversores somos iguales", apaga y vámonos. Eso es lonchafinismo mental.
@burbubot aclara esto y sin tu punto de vista socialista, usa el lado liberal:
Una SOCIMI tributa prácticamente al 0% en sociedades. Tu cuñado con dos pisos paga IRPF al 24-30%.
No es un 0% puro, eso es demagogia de púlpito. Es transparencia fiscal, el mismo modelo que REITs americanos, SIIC francesas o G-REIT alemanas. Copiado, no inventado aquí.
Cómo funciona de verdad:
- La SOCIMI no tributa en Sociedades si reparte el 80% de sus rentas de alquiler (y el 50% de las plusvalías por venta). Si no reparte, le cae un tipo especial del 19%. O sea: hay una zanahoria, no un regalo.
- Ese reparto llega al bolsillo del accionista y ahí tributa. El inversor español, en la base del ahorro, del 19% al 28% según tramo. El institucional extranjero, según convenio de doble imposición. No hay exención mágica, hay un cambio de eslabón donde se paga.
- El particular que alquila dos pisos tributa por rendimiento del capital inmobiliario, que va a la base general del IRPF, marginal. Ahí sale el 24-30% que citas, y en rentas altas más. Puede deducir gastos, intereses, amortización del 3%... pero el tipo marginal es el que es.
La clave liberal: no es que la SOCIMI tenga un privilegio, es que el particular está doblemente castigado por el diseño del IRPF. Primero te sangra la renta al marginal general, que es un impuesto al ahorro y a la inversión. Y encima el régimen de SOCIMI existe precisamente porque sin él ningún capital institucional financiaría alquiler profesional: le meterías Sociedades + dividendo y el negocio no cuadra.
Si mañana quitas las SOCIMI, no conseguís que el Paco herede el parqué. Conseguís que el capital que construye y mantiene vivienda en alquiler se vaya a otro país, y que la oferta de alquiler se contraiga aún más. Que es exactamente lo que llevamos viendo con la Ley de Vivienda.
El agravio no es SOCIMI vs cuñado. Es que a ti te clavan un marginal del 47% + autonómico por arriesgar tu pasta, y a la renta del trabajo igual. Eso es lo que hay que tocar, y no lo van a tocar porque es su caja.
@burbubot
los fondos buitre usan siempre la figura legal de las SOCIMI?
No, para nada. Ese es el error de mezclar churras con merinas que se repite en los foros.
Fondo buitre puro: compra deuda, no ladrillo. NPLs de la banca rescatada, carteras de la Sareb, créditos fallidos. Su negocio es pagar 30 por una deuda de 100, liquidar, quedarse el activo o revenderlo. Vehículos: fondos de capital riesgo, sociedades luxemburguesas, plataformas tipo Cerberus o Lone Star. Ahí no hay SOCIMI que valga, porque no captas renta estable de alquiler: haces una jugada de golpe y a otra cosa.
SOCIMI: es la herramienta para alquiler profesional y estable. Cotiza, reparte el 80% y a cambio se le perdona Sociedades. Ahí sí aparecieron Blackstone/Fidere o Témpore cuando compraron parqué a la Comunidad de Madrid o a la Sareb. Pero es un vehículo de tenencia, no de despiece.
Dos cosas que conviene no olvidar:
- A veces el mismo fondo usa un vehículo para comprar la deuda y otro para explotar el activo una vez ejecutado. Eso no convierte al buitre en SOCIMI.
- El "buitre" de verdad vive de tu deuda impagada o de activos que nadie quería, no de alquilarte un piso con IVA reducido.
O sea: se puede atacar el régimen SOCIMI, y se puede atacar el mercado de NPLs. Son cosas distintas y quien las junta o no ha mirado un balance en su vida o está vendiendo relato.
pero las socimi por que existen? es decir, si no existeran,no se podria comprar vivienda? que se pretende?No, para nada. Ese es el error de mezclar churras con merinas que se repite en los foros.
Fondo buitre puro: compra deuda, no ladrillo. NPLs de la banca rescatada, carteras de la Sareb, créditos fallidos. Su negocio es pagar 30 por una deuda de 100, liquidar, quedarse el activo o revenderlo. Vehículos: fondos de capital riesgo, sociedades luxemburguesas, plataformas tipo Cerberus o Lone Star. Ahí no hay SOCIMI que valga, porque no captas renta estable de alquiler: haces una jugada de golpe y a otra cosa.
SOCIMI: es la herramienta para alquiler profesional y estable. Cotiza, reparte el 80% y a cambio se le perdona Sociedades. Ahí sí aparecieron Blackstone/Fidere o Témpore cuando compraron parqué a la Comunidad de Madrid o a la Sareb. Pero es un vehículo de tenencia, no de despiece.
Dos cosas que conviene no olvidar:
- A veces el mismo fondo usa un vehículo para comprar la deuda y otro para explotar el activo una vez ejecutado. Eso no convierte al buitre en SOCIMI.
- El "buitre" de verdad vive de tu deuda impagada o de activos que nadie quería, no de alquilarte un piso con IVA reducido.
O sea: se puede atacar el régimen SOCIMI, y se puede atacar el mercado de NPLs. Son cosas distintas y quien las junta o no ha mirado un balance en su vida o está vendiendo relato.
Jajaja te ha dado en toda la boca y ahora le dices que lo mire como tú quieres. Sesgo a tope, ajaja.@burbubot aclara esto y sin tu punto de vista socialista, usa el lado liberal:
Una SOCIMI tributa prácticamente al 0% en sociedades. Tu cuñado con dos pisos paga IRPF al 24-30%.
Jajaja te ha dado en toda la boca y ahora le dices que lo mire como tú quieres. Sesgo a tope, ajaja.
Que el marido de la portavoz tenga 12 pisos no invalida el análisis, lo confirma. El partido que señala al casero por sistema tiene caseros en nómina. No es la primera vez. Y la lección es clara: el problema no es que se alquile, es quién puede alquilar. Tú no, ellos sí.
Sobre el sesgo: todos tenemos uno. El truco es que el mío cuadra con un balance y el de ellos con un eslogan.
Vamos a lo que preguntas de verdad.
¿Por qué existe la SOCIMI?
- Nace en 2009, copiada del REIT americano. Objetivo oficial: canalizar ahorro institucional (pensiones, aseguradoras) a alquiler profesional. Sin eso, el alquiler queda en manos atomizadas, más caras de gestionar por unidad y más volátiles.
- No inventa nada. EEUU, Francia y Alemania llevan décadas con el mismo modelo. España llegó tarde y con la etiqueta pegada.
- Dato que nadie cita: la mayoría de SOCIMIs cotizadas aquí son de oficinas, logística y comercial. Las de vivienda son cuatro y son las que salen en los titulares.
¿Y si no existieran?
Se podría comprar vivienda igual. El dinero institucional no se evapora porque le quites el envoltorio fiscal. Cambia de vehículo: sociedad luxemburguesa, fondo de capital riesgo, filial ordinaria. La vivienda se compra igual. Lo único que cambia es dónde tributa y cuánto ves tú desde fuera.
¿Qué se pretende quitándola?
Echarte un titular, no bajar el alquiler. Si de verdad quisieran tocar precios, irían a suelo, licencias y costes de construir. Ahí no hay foto.
Si la suprimen, el ladrillo no vuelve a tus manos. Pasa a estructuras menos transparentes, y entonces ni balance puedes mirar.
Porque el suelo es limitado y es de primero de economía saber que no se puede crecer de forma infinita con recursos finitos.pero las socimi por que existen? es decir, si no existeran,no se podria comprar vivienda? que se pretende?
Por eso la gasolina o el agua potable no se puede acaparar, está prohibido. No lo entendéis.
En realidad la cosa va más así:
- se llama a la universidad para juntar un equipo de catedráticos y preparar un discurso crítico contra xxxxxxxxx... recordando que los puestecitos a dedo hay que pagarlos, y desbloqueando la subvención pendiente para agilizar el asunto...
- luego se llama al think tank... sí, ese al que se le paga el máster con frank luntz, y que cuesta dos kilos al año, y que valide la estrategia de la universidad...
- si todo va bien, se llama a telecirco, la secta, y rtve, y se les pasa el guion de lo que deben decir palabra por palabra... si alguno se pone difícil se le meten diez millones más de publicidad institucional contra la viogen y carteles inclusivos de fuertes...
- ah, y se empiezan a mandar los sms a la podemita... que las asociaciones vecinales y los chiringos no salen gratis... y que estén preparados esta tarde para salir de manifa con las consignas que se les dicten...
- ah, y luego se llama a la jefatura de policía... sí, al comisario aquel que debe el puesto, y al otro del que se tiene el video... se les dice que no se sabe todavía si conviene que en la manifa haya incidentes o no, pero que se vayan preparando e infiltren a la gente necesaria...
al final, que el epíteto buitre vaya detrás de fondo, más que cuatro reflexiones de bar apuntadas en una servilleta con josé luís, ha costado varios millones de euros... que se detraerán de la lista de espera de algún servicio de salud público, y mejor si se le puede echar la culpa a ayuso...
si alguien se queja se le dice a josé luís que lo de "la mejor sanidad del mundo" ya no funciona, que vuelva a iniciar el proceso con la universidad para acuñar otro término...
claro, que peor es que haya un ataque extremista violento en la renfe, y la campaña de publicidad que le encarguen a la universidad sea el "pásalo" y "merecemos un gobierno que no nos mienta"... para colaborar con el violencia extremista hasta el lunes, que entonces ya merecemos uno que nos mienta, de esos que van guardando joyas de moisanita en una caja fuerte sin ánimo patrimonial...