Inmobiliaria: Portugal ataca el problema de vivienda al revés que España: más protección a propietarios

El gobierno portugués de Luís Montenegro lleva al Parlamento una reforma que reduce de tres a dos meses el impago necesario para resolver un contrato de alquiler, permite exigir hasta tres rentas por adelantado y elimina el límite de dos mensualidades para las fianzas. España aprobó dos decretos centrados en la protección del inquilino.

Portugal aprieta al inquilino y relaja la cuerda al casero

El gobierno portugués de Luís Montenegro lleva al Parlamento una propuesta que quiere devolver la confianza a los propietarios. La pieza central es el plazo de impago. Pasa de tres meses a dos para poder resolver un contrato de alquiler. No es un detalle menor. En un mercado donde los caseros temen quedarse sin cobrar, acortar ese periodo reduce el riesgo percibido. Y el riesgo percibido, guste o no, es lo que decide si un piso sale al mercado o se queda vacío.

La norma también sube las garantías que se pueden pedir por adelantado. Los propietarios podrán exigir hasta tres mensualidades por delante, frente a las dos actuales. Desaparece el límite de dos rentas para las fianzas. En paralelo, el ejecutivo de centroderecha quiere eliminar los topes a las subidas de renta que introdujo el anterior gobierno socialista de António Costa. Eso sí, la medida no afecta a la actualización anual de los contratos que ya están en vigor. El objetivo declarado es que los propietarios recuperen la confianza y vuelvan a poner sus pisos en el mercado del alquiler.

El ministro de Infraestructuras y Vivienda, Miguel Pinto, lo resumió así: quieren «devolver la confianza al mercado para aumentar la oferta de vivienda». La protección de las familias vulnerables queda, en su diseño, en manos del Estado. El plan incluye un Fondo de Emergencia para quienes pierdan su casa por dificultades económicas. No hay prohibición de desahuciar, como en España. Solo una red de rescate estatal. Desde la oposición portuguesa critican que la reforma facilita los desahucios. El gobierno responde que los lanzamientos solo se ejecutarán cuando exista fundamento legal y que no dejarán de lado a las familias vulnerables.

La experiencia neerlandesa: prohibir comprar a fondos salió caro

Países Bajos ofrece un espejo incómodo para quien cree que restringir la compra de vivienda por inversores abarata el alquiler. Allí se aprobó una ley de «protección de compra» que dejaba a los municipios vetar la adquisición de casas para alquilar. En Róterdam, un estudio firmado por Marc Francke, Lianne Hans, Matthijs Korevaar y Sjoerd van Bekkum midió el resultado.

Las compras de inversores cayeron un 75%. Hasta ahí, el titular que muchos querrían. Pero la oferta de alquiler se desplomó aún más. Los precios subieron un 4% en los barrios donde se aplicó la restricción, en comparación con los que quedaron fuera. El acceso a la vivienda se complicó para las familias con ingresos más bajos y para los jóvenes, que no tenían capacidad financiera para comprar. El aumento de vivienda en venta para particulares no sirvió de gran cosa. Los precios se mantuvieron prácticamente planos. Ni se contuvo el alquiler ni se facilitó la compra a quienes iban justos de dinero. La lección: una medida que suena bien en el discurso puede terminar cerrando más puertas de las que abre.

España elige el camino opuesto

El Consejo de Ministros español aprobó dos reales decretos centrados en el inquilino. Uno incluye la prohibición de comprar vivienda a los fondos de inversión, una medida que Sumar forzó al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que dirige Isabel Rodríguez. El otro recoge la extensión indefinida de los contratos y la prohibición de desahuciar a familias vulnerables. Ese punto, el de los desahucios, fue uno de los principales focos de fricción con Junts, que condiciona su apoyo al texto en el Congreso. Sin su sí, el decreto no sale adelante.

Los datos de Idealista dibujan el terreno de juego. La oferta de alquiler ha caído un 61% en España en los últimos cinco años. En grandes plazas como Barcelona, donde se aplica la Ley de Vivienda, la reducción llega al 90%. Menos pisos en el mercado, más competencia por cada uno. El resultado son precios que no dejan de subir. La paradoja es que muchas de las medidas que se presentan como solución pueden estar alimentando el problema que dicen combatir.

Un problema europeo con respuestas divergentes

En Portugal, el alquiler subió un 9,1% interanual en el primer trimestre del año. El país vecino ya probó medidas parecidas a las españolas. Restringió los pisos turísticos. Dio al Estado la potestad de obligar a alquilar viviendas vacías. Tres años después, el propio gobierno las califica de ineficaces. El giro portugués consiste en dejar de apretar al propietario y empezar a protegerlo. Es una apuesta por la oferta en un continente donde los precios no dan tregua.

Si funcionará o no, está por ver. La vivienda es un mercado con memoria larga y las políticas tardan en mostrar sus cartas. Lo que sí está claro es que Europa ha dejado de buscar una receta única. Portugal apuesta por la oferta. España, por la intervención. Los resultados dirán cuál de los dos caminos tenía razón. O si, como suele pasar en economía, ninguno la tenía del todo. Antes de sacar conclusiones precipitadas conviene recordar que el mercado inmobiliario se mueve en ciclos de años, no de meses. Las prisas legislativas rara vez se llevan bien con los resultados duraderos. Y en materia de vivienda, como en toda decisión económica o legal, conviene consultar fuentes especializadas antes de tomar partido.