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Un millón en el banco y 50 años: el chalé o vivir de rentas​

¿Qué se hace con un millón de euros en metálico cuando no hay nómina fija y el reloj no se detiene? Un profesional autónomo de Madrid, 50 años, casa pagada y dos hijos de 8 y 10 años, lo plantea sin adornos: quiere comprar un unifamiliar en las únicas zonas que le gustan, donde los precios arrancan en 1 millón y lo habitual son 1,2 millones. Sabe que financieramente es una mala idea y lo dice él mismo. Ahí empieza todo.

Cuánto dura un millón de euros en efectivo​

Aguanta menos de lo que parece, y ese es el primer punto donde casi todos coinciden. Un cálculo que circula en el hilo deja 1 millón en 30 años a 2.777 euros mensuales; otro participante considera corto retirarse con 1.000 euros al mes y sitúa el objetivo deseable en 1.300. Con hijos, además, la austeridad extrema no es una opción cómoda: recortar en casa con familia, se advierte, acaba pasando factura.

La alternativa que domina el arranque es clara: el dinero quieto pierde, y el ladrillo —comprar pisos y vivir de las rentas— aparece como destino natural para un patrimonio de esa magnitud. También como el más problemático.

Del 3% del S&P al 12% de la cartera indexada​

Aquí llega la lluvia de cifras. Meter el millón en un fondo indexado al S&P 500 y retirar un 3% anual permitiría sacar 30.000 euros al año sin agotar el principal, según uno de los cálculos más repetidos. Otro participante aporta su propio historial: una cartera de ETF, ETN y fondos algo mayor al millón con un 7% anual ponderado en los últimos 10 años. Y un tercero sube la apuesta: en los últimos 50 años, una cartera indexada 100% en renta variable nunca habría perdido valor a 10 años vista, con una rentabilidad media cercana al 12%; para encontrar periodos negativos hay que retrotaerse a 1928 y estirar el plazo hasta 17 años.

Frente a eso, la voz escéptica: poner todo un patrimonio en una sola clase de activos exige aguantar ver ese millón valorado en 500.000 euros sin infarto, sin reproches domésticos y sin vender en el peor momento. El desglose de carteras concretas —cuánto a renta variable, cuánto a bonos, cuánto a oro— da para una hoja de cálculo entera.

Pisos en alquiler: rentabilidad, inquilinos y derramas​

La opción del ladrillo se discute con números sobre la mesa. Con 200.000 euros por pisito, impuestos incluidos, el margen se estrecha: se sostiene que con ese presupuesto es difícil —por no decir imposible— encontrar un inmueble con un perfil de inquilino solvente garantizado, ni dentro ni fuera de la M-30. A eso se suman derramas, impagos y una legislación que se describe como cada vez menos favorable al propietario.

Para quien quiere exposición inmobiliaria sin gestionar contratos aparece la vía de los REIT y las SOCIMI: diversificación y gestión delegada. Hay quien ya dio el paso —vender ladrillo físico y mover el dinero a REIT— y asegura que la rentabilidad real y la tranquilidad salieron ganando, con matices sobre sectores concretos como el residencial para mayores. La duda que queda flotando: menos de diez viviendas en cartera se considera poca diversificación.

Comprar cinco pisos, dos o un chalé con escaleras​

Las propuestas se abren en abanico. Desde repartir el millón en cinco pisos en Madrid con entradas y alquileres que vayan pagando las hipotecas, hasta una versión más modesta: dos pisos de 300.000 euros en buena zona, uno por hijo, pensando en la herencia. Hay quien propone combinarlo todo: dos apartamentos con hipoteca al 50%, un 20% a un fondo indexado global, un 10% a un holding tipo Berkshire y otro 10% a value con exposición a materias primas.

Y una voz que reordena las prioridades: primero la vivienda, ese unifamiliar soñado, pero con dos avisos serios. El primero, las escaleras: a los 50 se suben, a los 70 se sufren. El segundo, el mantenimiento de una casa con jardín, piscina y huerto: lo que al principio es afición, a los dos años es una carga. La recomendación intermedia —ir reduciendo la carga laboral y buscar piso de lujo en la costa— también tiene su hueco.

El negocio más raro de Madrid: plazas de garaje​

Entre tanto debate sobre pisos y fondos surge una tesis lateral difícil de rebatir sin datos: en Madrid, las plazas de garaje serían la mejor inversión, con revalorizaciones del 5% al 10% anual en zonas prime como Ópera o Serrano y una liquidez que no ofrecen otros activos. La contraes la obvia: en la almendra central, las rentabilidades del alquiler de garaje son ridículas.

Fuera del ladrillo también hay propuestas exóticas, con alquileres declarados del 12% y una fiscalidad del 5% en Minsk. El dato, no verificable aquí, sirve al menos para recordar cuánto de la conversación es comparación internacional y cuánto, simple deseo.

Al final, el millón da para casi todo menos para tener razón. Unos lo quieren en cinco puertas, otros en una casa con dos plantas que algún día será un problema, y los más veteranos aconsejan lo único que nadie discute: que quien se arruina casi nunca lo hace por elegir mal el activo, sino por no haber decidido nada.