¿Qué opináis de este modelo de inversión en habitaciones de hotel (hotel101)?

208.800 euros por una habitación de hotel en Valdebebas​

208.800 euros más IVA por una habitación de hotel. No es una suite, no es un ático, no es un bajo comercial: es un cuarto estándar dentro de un complejo de 680 habitaciones en Valdebebas, al norte de Madrid, que la cadena Hotel101 Global Holdings Corp presenta como activo inmobiliario con escritura pública e inscripción registral. Hay quien dice que se plantea vender su piso en alquiler de la capital para comprar dos de estas unidades. Y hay quien responde que ese dinero en esa zona no se justifica.

Qué es Hotel101 y qué compra exactamente el inversor​

El planteamiento es sencillo de enunciar y complicado de digerir. El comprador adquiere una habitación con título de propiedad; una única operadora gestiona el hotel entero, de modo que la inversión se presenta como cien por cien pasiva; los ingresos de la explotación se reparten cada mes de forma proporcional entre todos los dueños, sin importar qué habitación se ocupe; y el propietario recibe noches gratis en cualquier hotel de la cadena.

El detalle del reparto es donde empiezan las grietas. Una versión asegura que el propietario percibe el 30% bruto de los ingresos de su habitación y que la operadora asume todos los gastos, incluidas derramas, mantenimiento e IBI. El porcentaje se calcula solo con lo que genera la habitación, sin contar parking, máquinas de vending ni otros servicios del hotel, y queda sujeto a una auditoría de la que el inversor solo tiene la palabra de la gestora. Es el mismo problema que arrastra cualquier negocio donde el socio minoritario no decide nada.

Sobre las noches gratis, el dato concreto es de 10 al año: cinco durante el ejercicio en que se entra y otras cinco canjeables en cualquier establecimiento del grupo. El comprador que busca un uso residencial no lo tendrá: aquí no se vive, se cobra.

El precio: 208.800 euros más IVA por unidad​

El coste actual por unidad es de 208.800 euros más IVA. Un forero asegura haber recibido un anuncio de ese mismo proyecto, un año antes, por 188.000 euros, lo que situaría el encarecimiento en torno a un 11% antes de sumar impuestos, notaría y registro, partidas que, según un cálculo que circula en el foro, acercan el desembolso real a los 250.000 euros.

La comparación con el mercado de suelo y construcción tensiona el discurso comercial. Según los cálculos que plantea un forero, el coste de edificación en Madrid se situaría en torno a los 3.857 euros por metro cuadrado, lo que llevaría levantar un hotel de este tamaño a una horquilla de 160-180 millones. La pregunta que se repite es cuántos metros registrales se segregan por habitación y si las zonas comunes —pasillos, vestíbulos, garajes, azoteas— se incluyen en la escritura o se quedan en manos del promotor para facturarlas aparte. No es un detalle menor: define el tamaño real de lo que se compra y hasta el derecho de paso.

El paralelismo con Canarias ilustra el otro extremo del mercado. Un forero describe apartamentos turísticos en las islas con el alquiler ya firmado hasta 2029 a cambio de 500 euros al mes por un precio de venta de 180.000 euros. La rentabilidad, sin sorpresas, se la queda el intermediario.

¿Cuánto tarda en amortizarse una habitación de Hotel101?​

El cálculo más optimista, el que maneja un forero partidario del modelo, habla de 12 a 13 años para recuperar el capital, siempre supeditado a la ocupación y a la tarifa media por noche. El escenario pesimista llega por el lado fiscal, no por el de la demanda.

Según la estimación que plantea otro forero, la fiscalidad es donde el modelo pierde brillo. Como persona física, las posibilidades de desgravación se limitan al IBI y al seguro, así que el rendimiento se suma a la base del IRPF y puede acabar soportando un tipo marginal de hasta el 47%. A través de sociedad, el techo baja al 25%, pero se complica la estructura. Con esas cuentas, la rentabilidad neta estimada se queda en un rango del 1% al 1,5%, muy por debajo de lo que promete el ADR previsto y la ocupación que se proyecta.

Para calibrar, un forero menciona tres inmobiliarias cotizadas europeas con rentabilidades netas del 5,68% (Hamborner), el 4,64% (Gecina) y el 4,40% (Vonovia), con liquidez inmediata y sin ataduras contractuales.

Por qué la propia cadena no se queda con las habitaciones​

Es la objeción que aparece sin fallar. Si el negocio es tan bueno, ¿por qué la hotelera vende las habitaciones en lugar de explotarlas en propiedad? La respuesta que circula por el lado crítico apunta a la financiación: la venta al público es un modo más barato de levantar el edificio que acudir al crédito a corto, que en el segmento promotor se está firmando a tipos del 10% y más. El coste de ese dinero no sería el interés, sino los pagos mensuales que se comprometen con los propietarios.

La otra pata del argumento señala la asimetría del riesgo. El inversor asume el capital y la parte mala del ciclo, mientras la gestora cobra con independencia de que la ocupación aguante. Es un patrón que varias cadenas están replicando: gestionar hoteles de terceros da ingresos más estables y menos exposición patrimonial.

Qué pasa con la habitación si quiebra la operadora​

Aquí chocan dos relatos. El primero sostiene que la habitación es del comprador, está inscrita en el Registro de la Propiedad y por tanto queda fuera del concurso de acreedores de la sociedad gestora. El segundo recuerda que en un concurso se liquidan activos para pagar deudas: si el hotel es el activo, se vende y el propietario cobra lo que reste, si resta algo. Y añade un matiz incómodo: quien es dueño también es dueño de la deuda asociada, con la posible responsabilidad personal que se derivaría de una calificación culpable.

No hay pronunciamiento judicial que cierre el asunto y el debate se queda exactamente ahí, en la discrepancia. En una estructura donde la operadora es única, el propietario no puede cambiar de gestor ni renegociar el reparto si el porcentaje se revisa a la baja.

Valdebebas, la F1 y el precedente de Valencia​

El emplazamiento se vende con el circuito de Fórmula 1 como telón de fondo. La zona, según describe un forero crítico, arrastra déficits reconocibles: una línea principal de autobús, pocos colegios, calles sin vida comercial y ruido de aviones que las pantallas acústicas no eliminan del todo. La oferta hotelera cercana ya está cubierta con el INNside de Meliá, el aparthotel Be Casa y un Ibis para el tramo barato.

El argumento del motor tiene precedente y no es afortunado. El circuito urbano de Valencia se presentó como un proyecto a coste cero y terminó generando más de 300 millones de euros de deuda, con la sociedad organizadora insolvente y el trazado abandonado tras cinco ediciones, entre 2008 y 2012. Quien invierte en ladrillo con un evento anual como reclamo de demanda debería leer ese expediente antes que el folleto.

La duda de fondo sigue siendo la misma: ¿es una fórmula de inversión inmobiliaria desintermediada o un time-sharing con escritura y mejores modales? Con 680 llaves y un único gestor, el inversor compra el activo y regala la llave.