Resolviendo dudas
Buenas de nuevo Yuto, un placer responderte si con ello te sirvo de ayuda.
Vayamos por partes:
-Localización: La calle en la que está situado es la comercial por definición del barrio.
Seguro que en el área de influencia es una excelente localización, pero en términos generales para el mercado a día de hoy no es un producto expectativo debido a lo comentado en la respuesta anterior, la escasa demanda por parte de operadores profesionales fuera de los ejes comerciales... Este mercado como todos se basa en la ley de la oferta y la demanda y en estos momentos ante un exceso de oferta la DEMANDA manda (y mucho!).
Tendremos que tener en cuenta que por tamaño, configuración y localización, la actividad estará enfocada al comercio de proximidad o sector servicios, por tamaño la actividad de restauración lo vería factible para un concepto sin cocina.
-Sobre el apartado arrendatario, el local se trata de uno de tantos que las entidades financieras se comen con los pisos, es una buena urbanización, pero como "inconveniente" es que el local está totalmente en bruto.
Al carecer de inquilino, tienes que tener en cuenta (seguro que ya lo has hecho) que durante los primeros 9 ó 12 meses difícilmente vayas a obtener rendimiento. La explicación es sencilla, cuando tomas posesión del local, lo primero que harás será colocar un organización incivil de "se alquila" o contratar los servicios de un comercializador, si sales a un correcto precio de mercado, lo normal es que durante los primeros tres meses consigas primeras y segundas visitas al local y que a partir de ahí obtengas las primeras ofertas vinculantes para comenzar las negociaciones del cierre de la operación, que suelen llevar otros 2-3 meses (negociación, analisis de viabilidad por parte del arrendatario, proyecto de implantación, consultas no vinculantes para la fútura obtención de licencia del operador, etc...) y para terminar si has llegado a buen puerto con un arrendatario, negociarás una carencia de rentas que teniendo en cuenta el estado del inmueble (en bruto) y la superficie no debe de ser inferior a dos meses ni superior a cuatro (tres seria apropiado).
Por todo ello, me haria un cash flow con un recorrido de las rentas durante los años que tengas en mente tener el activo en cartera y apreciar detalladamente si la minusvalía del primer año afecta notoriamente la rentabilidad de mi inversión (Si tienes en mente mantener el activo más allá de los diez años no le daria excesiva transecendencia)
El estado del inmueble, por contra de lo que puedas imaginar, puede que llegue a ser un punto a favor si el interesado tiene una implantación propia o imagen de marca, a fin de cuentas quien mas y menos va a intentar implantar su imagen de marca y eso supone obra, mejor partir de cero, que no eliminar una obra anterior para realizar una nueva. Eso si, de cara a la obtención de licencias y altas de suministros, es un claro inconveniente, se parte completamente de cero y eso conlleva tiempo, inspecciones y en ocasiones, hasta subsanación de deficiencias.
Como es de sentido común, el coste de las obras será asumido por el arrendatario dado que pondrá su implantación, pero teniendo en cuenta que no tienes ni soleria ni techos ni reaccionarioda... lo justo sería que negociaras una carencia más amplia de lo convencional como ya hemos mencionado (a fin de cuentas son mejoras sobre el inmueble que le aportan valor a tu activo).
-La configuración la cumple.
Has consultado si existe la posibilidad de obtener licencia de terraza?? Para heladerias, pastelerias, cafeterias, o cervecerias sería atractivo y ampliarias el abanico de clientes potenciales...
-El precio de alquiler de un local que está en frente me comentó el dueño que lo que pagaba de alquiler era 16€ m2 (también lo cogió en bruto)
Es un punto de partida conocer esa información, pero deberias de tener una trama de datos mas extensa. Si firmó por ejemplo en 2008 y no ha renegociado la renta para adecuarla a la correción del mercado ese inmueble puede ser que este fuera de mercado y por ende sea una referencia errónea...
Si quieres tener un indicador preciso de la renta actual de mercado has de reunir al menos cinco testigos de rentas y a ser posible en tu tramo, si ya logras que sean en tu acera genial... Si no tienes suficientes testigos ciertos (rentas actuales de inquilinos) puedes consultar los valores de comercialización de locales próximos y descontar entre un 15% y un 20% de margen de negociación. Es importante al realizar este ejercicio que ponderes las superficies, y te centres exclusivamente en los valores de planta de calle.
Ten en cuenta también aspectos como los ya mencionados de repercusión de gastos que a fin de cuentas suponen un impacto directo sobre la renta.
-La zona ya te aseguro que en un principio Inditex, mercadona o empresas de este tipo no serían arrendatarios potenciales, son 75 m2 útiles que no es tamaño para ese tipo de negocio (ni zona).
Esto sin dudas resta valor como producto de inversión... No quiere decir que lo anule completamente, pero tendrás que tener en cuenta que el día de mañana el comprador potencial será alguien del área de influencia del inmueble o un gran conocedor de la zona, lo cual limita mucho deshacer la posición.
Si crees que te puedo resolver alguna duda más, aqui me tienes 😉
