*Tema mítico* : Seguimiento de stock de viviendas de Idealista (II)

De 145.000 anuncios al millón: el stock que se salió de toda gráfica​

¿Cómo pasa el stock de viviendas en venta de 145.017 anuncios a más de un millón en apenas seis años? Con paciencia. Mucha. Y con una legión de propietarios dispuestos a esperar antes de aceptar lo que el mercado les decía a gritos. Ese recorrido lo retrató un seguimiento artesanal de los anuncios de Idealista que arrancó en 2007 y que, casi dos décadas después, sigue discutiendo los mismos números: primero los de la oferta desbordada, ahora los de un mercado que ha cambiado de signo.

Del medio millón al millón: la cronología del estallido​

En agosto de 2010 el contador marcaba 469.656 viviendas en venta en Idealista. Un mes más tarde, en septiembre, ya había rebasado los 500.000. En mayo de 2011, los 600.000. En noviembre de ese mismo año, los 700.000. En junio de 2012, los 800.000. Y el 10 de septiembre de 2013 el número dejó de caber en cualquier titular sencillo: 1.002.431 anuncios. Un salto de casi el 600% respecto al punto de partida.

La estadística no venía de un ministerio ni de un instituto oficial. Salía de contar, uno a uno, los anuncios que colgaban particulares y agencias en el portal. Eso que un analista de despacho despreciaría como dato menor se convirtió en indicador adelantado del pinchazo: una burbuja que nadie quería reconocer y que, sin embargo, quedaba registrada al detalle en cada recuento diario.

La cifra se volvió adictiva. Hubo días con récords consecutivos, fines de semana que rompían la serie y un detalle hoy casi entrañable: la primera vez que el máximo cayó en lunes se celebró como un acontecimiento. La fiebre del contador.

Los pisos de bancos: el récord que nadie quiso firmar​

Mientras la oferta particular engordaba, apareció una categoría que resumía la crisis mejor que ningún informe. Los anuncios de casas y pisos en venta de bancos y cajas pasaron de los 18.354 de agosto de 2010 a un techo de 70.263 anuncios el 23 de agosto de 2013, con un valor agregado que llegó a superar los 7.700 millones de euros.

Ese bloque no eran particulares esperando. Eran activos adjudicados en manos de entidades, con instrucciones internas de soltar lastre. Que su volumen creciera a la par que el stock total desmonta uno de los mantras del sector: que la oferta era una mera acumulación de anuncios zombis. Los pisos de bancos salían al mercado porque había que venderlos, no porque esperaran comprador.

¿Por qué el COVID no provocó el desplome que todos esperaban?​

La serie vivió su propio terremoto en 2020. En junio de ese año, el stock de compra en Madrid provincia cotizaba 55.381 anuncios, y Madrid capital, 25.889. Un año después, la provincia había bajado a 45.841 anuncios y la capital seguía en 24.488. El vocabulario se llenó de un término nuevo: no mercado. Casi todo lo que salía a la venta lo hacía a precio precrisis, y casi todo lo que se rebajaba partía de precios irreales incluso antes del virus. La oferta no cayó de golpe. Simplemente dejó de moverse.

Entonces se rompió una creencia muy extendida: que un batacazo del PIB arrastraba sin remedio los precios de la vivienda. Los datos de paro y vivienda dibujaban una curva distinta a la de 2008. Las caídas llegaban más tarde, más lentas y con menos fuerza. Algunos sostenían que la impresión de dinero y los rescates sostenían el tinglado. «Se rescataron precisamente para que los precios no se fueran al suelo de manera natural», resumía uno de los análisis más repetidos.

El giro de 2024: el alquiler se dispara mientras la venta se hunde​

Si algo retrata la fase actual es un cambio de signo que no deja de sorprender. Los datos de Madrid son el mejor retrato. En junio de 2020 el portal ofertaba 26.552 alquileres en la provincia; en julio de 2024 eran 13.156, menos de la mitad. En Madrid capital la sangría es más violenta: de los 21.872 de 2020 a los 10.538 de 2024. Y en el tramo corto, entre noviembre de 2023 y julio de 2024, el stock de alquiler en Madrid capital subió un 58%. Al mismo tiempo, la venta se desinflaba: de 41.951 anuncios en la provincia en noviembre de 2023 a 31.398 en julio de 2024.

El resultado es menos oferta de compra, más presión en el alquiler y una sensación de que el mercado se ha reorganizado sin que nadie se lo haya propuesto. Hay quien ve en esa vuelta de tuerca el inicio del pinchazo de una burbuja distinta; hay quien lo atribuye a que buena parte de lo comprado acabó destinado a alquiler.

Airbnb y los 120.000 anuncios retirados​

En pleno lío, un dato cayó como una losa: se retiraron 65.000 anuncios ilegales de Airbnb y se denunciaron otros 55.000 sin número de registro. En algunas provincias el stock de alquiler se movió hasta un 30% en dos semanas. La reacción no se hizo esperar: una parte del análisis recordaba que el conjunto de Airbnb equivale apenas al 0,5%-1% del parque total de viviendas. Otra parte replicaba que ese pinchazo podría reventar por otro lado. Ninguno de los dos bandos tiene la última palabra.

¿Existe el libre mercado inmobiliario?​

La pregunta, formulada así, recorre todo el debate. Está quien sostiene que la ley de la oferta y la demanda funciona en ambos sentidos, y está quien replica que solo opera a la baja cuando conviene al relato oficial, mientras que al alza se invoca siempre un «siempre sube». Entre medias, análisis que enumeran los rescates, la SAREB y la impresión monetaria del BCE como las verdaderas fuerzas que impidieron el desplome natural. La conclusión de uno de los participantes era tan rotunda como breve: «el libre mercado no existe».

Lo que parece fuera de duda es que las reglas del juego cambiaron varias veces en menos de veinte años. Del lado de la venta, la oferta se ha reducido tanto que, con cualquier repunte de demanda, los precios tienen poco margen para ajustarse a la baja. Del lado del alquiler, hay quien sostiene que la oferta ha subido pero a peor calidad y peor precio. Eso, en cualquier manual, presagia movimientos bruscos.

El dato que descoloca​

¿Y qué dice ese contador artesanal que arrancó en 2007 con 145.017 anuncios? Que cuando un mercado se interviene lo suficiente, los ciclos dejan de ser naturales. Ahora casi nadie espera que la vivienda baje un 10% en seis meses. Solo se pide paciencia, ahorrar y más paciencia. Casi veinte años después del primer recuento, la conclusión más honesta sigue siendo la misma: el gráfico sube, el gráfico baja, y el particular con la hipoteca en la mano sigue mirando desde la barrera. El libre mercado, si aparece, será para otros.