*Tema mítico* : Es buen momento para comprar (Parte III)

Hipotecas al 2,20% sin vinculaciones y rebajas en Valencia​

Un funcionario que compró obra nueva en pareja y pide financiación por el 47% del precio con impuestos pregunta qué se firma hoy y recibe respuesta en horas: un 2,20% fijo solo con nómina, sin apenas negociar, y una mixta a cinco años al 1,90% que pasa después a euríbor más 0,45. Ese es el hilo de este tramo, atravesado por dos movimientos a la vez: bajadas que se dejan ver en Valencia y llamadas comerciales que empiezan a salir de las promotoras. Un forero de Málaga cuenta que Metrovacesa le telefoneó sin que él hubiera pedido información, para ofrecerle dos proyectos en el nuevo desarrollo Distrito Z.

Qué se ha sabido​

Subrogación: bcnmarin cuenta que a comienzos de año subrogó con BBVA al 1,75% y que si la promotora es potente suele conseguir buena financiación; menciona una plataforma que cobra unos 150€ y le ofrecía el 2,15%. Otro participante pide experiencias de subrogación en obra nueva.

Tipos de hoy: entre el 2,20% y el 2,50% con la lista de vinculaciones y entre el 2,50% y el 3% sin ellas, según un forero. Otro apunta que una mixta puede conseguirse con diez años fijos sobre el 1,7%. El comprador que recibió el 2,20% duda de si en enero rascará un 2,40%.

Ayudas públicas: se enlaza la ampliación en la Comunidad de Madrid hasta los 40 años y el aval del Gobierno vasco a la entrada a través de Kutxabank. Un tercero precisa que el límite del plan madrileño es de 340.000 euros de precio de compra y no ganar más de 50.000 al año.

El cálculo que se repite: una pareja de dos sueldos de 2.000€ netos cada uno que compre por 390.000 euros con préstamo al 100% y al 3% afronta una letra de 1.644,26€ a 30 años, lo que exige unos ingresos de 4.698€ si se aplica un endeudamiento del 35%.

Bajadas en Valencia: davimo dice que ha notado "el enfriamiento y la ligera bajada", con pisos de más de 60 m² en zonas decentes por menos de 220.000 euros sin negociar, y luego concreta el paso "de 280 a 220". Otro forero sostiene que muchas inmobiliarias eliminan el anuncio y lo vuelven a publicar con la rebaja ya hecha. Un tercero cuenta que antes del verano los escaparates mostraban letreros de vendido y ayer vio letreros de rebajado.

Pontevedra y Málaga: 275.000 euros más IVA por una hora en pleno centro sin garaje, con entrega en dos años, y 440.000 por dos habitaciones con garaje. En la promoción de Málaga que llamó al forero, lo más barato de tres habitaciones y dos baños era un bajo por 359.000 más IVA, y las plantas intermedias se iban por encima de 400.000.

Obra nueva: Naga2x pagó 370.000 euros por una segunda fase cuya primera fase se vendió a 237.000 tres años antes. La tasación fue de unos 420.000 y calcula una subida de casi 50.000 en ocho meses. El más barato sin construir está en 372.000 y el más barato ya construido, en 460.000 en Idealista.

Mercado: se difunden cifras por comunidades con una media nacional del 10,8% en hipotecas, Canarias +31,4%, Castilla-La Mancha +23,2%, Comunidad Valenciana +16,1%, Andalucía +15,7%, Cataluña +14% y Madrid +6,1%, frente a caídas en Baleares (-10,4%), Cantabria (-9,1%) y Galicia (-7,3%). En Aragón se detalla un descenso medio del 12% en firmas: Zaragoza pasa de 805 a 716, Huesca de 204 a 167 y Teruel de 118 a 100. También circula el dato de que comprar una vivienda exige 7,7 años de sueldo íntegro, frente a 7,2 en 2019, con Madrid en 17,9 años, San Sebastián en 15,6 y Barcelona en 14,2. Se enlaza que la inflación alcanzará el 4% en agosto, primera vez desde abril de 2023.

Precios históricos: 2.065€/m² en enero de 2006 y 2.650€/m² en enero de 2026, un 77,92% en veinte años, con el SMI pasando de 540,9 a 1.221 euros al mes. Un piso de 86 m² en Echeverría del Palo, vendido por casi dos millones de pesetas en 1979-80, se podría vender hoy por 450.000 euros sin reformar; otro junto al Mercado Bailén, de 84 m², por 240.000, cuando en 1985 costó 2,5 millones de pesetas. La cuenta que se hace es x16 en cuarenta años frente a salarios x4,25. Sobre el poder adquisitivo, un participante afirma que vivienda, energía y alimentos han subido más de un 60% mientras el IPC lo hizo un 32,2%, dato que atribuye al INE.

Alquiler: en los pueblos del entorno de Granada los precios se han duplicado en cinco años, de 300-400 euros en 2020-2021 a 700-800, y ahora tardan de media un par de meses en anunciarse. Se reporta un levísimo rebote de habitaciones ofertadas en Barcelona provincia y ciudad mientras en Madrid la oferta se dispara, con el debate sobre extender la LAU a las habitaciones. En Mallorca, un forero cita un reportaje en el que una vendedora habla de un año malísimo y de compradores alemanes que solo miran. Otro cuenta que el chino que tenía la tienda debajo de su casa ha traspasado y cerrado otra.

Las posturas​

El choque central sigue siendo si esto baja. khalil insiste en que no es 2008 porque ni se construye ni se dan créditos por encima del 80%, y pide que ojalá acierten quienes esperan; Cabrejas dice que en la gráfica solo ve una tendencia alcista muy clara, sobre todo en usada. Frente a ellos, DaniZM sostiene que cuanto más suba el euríbor, mejor, porque recorta demanda real, y hay quien directamente afirma que comprar a estos precios es un error.

La disputa se traslada a la mecánica de la compra. Un participante defiende que la barrera no es la cuota sino la entrada, y otro responde que sin adelantar el 20% la cuota se dispara y el tipo concedido empeora: "no se puede sorber y soplar". Un tercero apunta que la demanda se enfría por los precios, no por los tipos.

Sobre la obra nueva y la segunda mano, unos sostienen que los pisos de la burbuja tienen malas calidades y necesitan reformas, y otro responde que lo bueno de aquella época era minoritario y caro, y que lo que compraba la gente trabajadora era, de media, peor que lo reciente. Un forero cuenta que reservó en 2022 y le ofrecieron cambiar las ventanas a doble cristal en lugar de triple o pagar más.

Hay un bloque largo sobre sueldos: se discute qué es un buen sueldo, cuánto cobra un A1 (de unos 40.000 euros recién entrado hasta los 90.000 en puestos altos, según un cálculo) y cómo la falta de deflactación del IRPF golpea a los sueldos medios y altos. Un forero con más de 60.000 euros en el área metropolitana de Barcelona dice que vive justo, de alquiler.

También se cruzan quienes defienden que la corrección llegará por el paro con quienes la atribuyen a los tipos y a los extranjeros que dejaron de comprar.

Lo que cambia respecto a antes​

El eje del hilo se mueve de las exigencias para ofertar y el detalle fiscal a las condiciones reales de financiación, las ayudas autonómicas y la subrogación. Aparecen dos casos que antes no estaban: las bajadas concretas en Valencia y las llamadas comerciales de promotoras a antiguos contactos en Málaga. Entra con fuerza el debate sobre calidad de construcción y antigüedad del parque, el alquiler de habitaciones y la comparación entre ciudades. En lo personal, un forero anuncia que se separa y compra la parte de su pareja, y otro prepara la hipoteca de una obra nueva comprada hace dos años.