En el boom de 2000-2007 hubo una expansión extraordinaria de la demanda financiada con crédito: tipos de interés muy bajos, enorme crecimiento del crédito hipotecario, aumento del empleo y unas expectativas de revalorización que alimentaban todavía más la demanda. El Banco de España documenta que el crédito para adquisición de vivienda llegó a crecer alrededor del 20-24% anual en esos años.
Y aquí está lo interesante: la oferta también reaccionó con enorme intensidad. Las viviendas iniciadas pasaron de unas 200.000 al año a más de 700.000, llegando a unas 760.000 en 2006. Aun así, los precios habían subido más de un 150% respecto a 1995.
¿Qué demuestra eso? No que la oferta y la demanda no existan. Demuestra que en aquel momento el shock de demanda —y sobre todo el crédito que lo alimentaba— era enorme y que la construcción estaba reaccionando a él. De hecho, precio y construcción llegaron a moverse con bastante desfase.
La situación actual es distinta. Hoy el problema que describe el Banco de España es prácticamente el contrario: la demanda se ha recuperado con más intensidad que una oferta que es mucho más rígida, generando un déficit acumulado en determinadas zonas y presión alcista sobre los precios.
Por eso utilizar 2007 para decir «cuando se construye mucho los precios suben» es como utilizar un incendio provocado por exceso de combustible para demostrar que echar agua no sirve. Hay que identificar qué está desplazando la demanda y qué está limitando la oferta en cada momento.
Y decir que «la oferta y la demanda no existen porque el mercado está intervenido» tampoco tiene sentido. Precisamente las intervenciones, las restricciones de suelo, los costes de construcción, el crédito, los impuestos, etc., son factores que afectan a la oferta y a la demanda. No hacen desaparecer el mecanismo.
