¿Y si los precios del inmobiliario nunca jamás vuelven a ser accesibles?

El precio de la vivienda no bajará en las zonas que todos quieren​

El precio de la vivienda en las zonas que todo el mundo quiere no va a bajar. Ni con recesión, ni con tipos de interés altos, ni con una ley que prohíba comprar a los extranjeros. Esa es la tesis incómoda que sostiene una parte del análisis inmobiliario y que, ciclo tras ciclo, sigue sin encontrar una refutación seria. La cornisa mediterránea —España, Portugal, Italia, Grecia, el sur de Francia, Malta— se habría convertido en un producto global: un resort para compradores de medio mundo donde el precio lo fija quien llega de fuera, no quien vive dentro. Y el remero medio, mientras, mirando escaparates.

¿Por qué sube la vivienda en la costa mediterránea?​

El planteamiento es sencillo: el mundo ha decidido que esta franja de mapa es el mejor sitio para vivir y esa convicción tiene precio. Se argumenta que a los compradores del norte de Europa —alemanes, noruegos y compañía— se han sumado estadounidenses, canadienses, australianos con ganas de «Europa» y latinoamericanos con capacidad de pago. No es una hipótesis de laboratorio: basta pasear por según qué paseos marítimos.

La predicción más agresiva va más allá y sostiene que localidades hoy consideradas de turismo barato serán producto de lujo en dos décadas. Benidorm era turismo cutre casposo y ahora levanta torres de cristal que parecen Miami, dice el ejemplo que circula. Torrevieja sería el siguiente en la lista. A eso se suma un argumento de fondo: prohibir comprar a no residentes no arregla el problema, solo lo desplaza a otra ventanilla.

El desplazamiento de la ventana de compradores​

El mecanismo que explica la presión no es la llegada de un comprador, sino la expulsión del anterior. Los que ya no pueden pagar Marbella bajan un escalón; los que no llegan a ese escalón se instalan en urbanizaciones de la colina de al lado; y los vecinos de un destino que hace veinte años era de segunda empiezan a recibir presiones, no ofertas, para vender su casa como segunda residencia. La ventana se cierra de arriba abajo.

Hay quien rebate que el mapa no es homogéneo y que se mezclan cosas distintas: no vale lo mismo un piso en Cádiz que en Torrevieja, ni es lo mismo una zona demandada que una zona simplemente costera. La distinción es razonable, pero no consuela: lo que se discute no es qué se considera bueno, sino que lo bueno se paga.

¿Cuánto cuesta una casa donde nadie quiere vivir?​

Aquí llegan los números, y son la parte más incómoda del asunto. Una casa de 180 metros cuadrados con 1.500 de finca, garaje y cobertizo en una aldea gallega a 30 minutos de las Rías Baixas se vendió por 44.000 euros. Un dúplex de 120 metros con garaje cerrado de 60 y patio de 40 se compró por 60.000 euros en un pueblo de Murcia, a 25 minutos de una ciudad de 50.000 habitantes y a una hora de la capital. Un piso de dos habitaciones en Torrevieja aparece anunciado por 52.000.

El contraste funciona igual puertas adentro de las grandes ciudades: se citan pisos de dos habitaciones por menos de 100.000 euros en Puente de Vallecas, Villaverde, Usera o Carabanchel. La conclusión que extrae el análisis más duro es que el problema no es que no haya vivienda asequible, sino que la asequible está donde nadie con opciones quiere vivir. Y ahí entra la objeción clásica: servicios, sanidad, colegios, seguridad y distancia.

¿Basta con la oferta y la demanda para explicarlo todo?​

La explicación estándar es de manual: si la demanda supera a la oferta, el precio sube. Se añade un factor demográfico —proyecciones de población concentrada en áreas concretas y crecientes— y un desplazamiento de la unidad de compra: cada vez se habla menos de viviendas completas y más de habitaciones. Es la versión amable de la misma realidad.

Otra corriente sostiene que el diagnóstico es incompleto y que hay un componente de expectativas: cuando todo el mundo asume que el ladrillo nunca baja, la demanda se adelanta y el precio se profetiza solo. Hay también un pulso sobre si la presión viene de la falta de oferta, de la concentración de la población o de la llegada de residentes extranjeros. Las tres cosas se dicen. Ninguna se demuestra del todo. Como siempre.

Herencias a los 65 y el espejo de 2008​

El otro gran bloque del análisis es generacional. La vivienda se ha convertido en el activo que mejor protege contra la inflación y, a la vez, en una herencia que llega tarde: quien no herede con papeles firmados a los 40 puede estar esperando a los 60. Los datos citados apuntan a que el alargamiento de la esperanza de vida se ha estancado, y a que los progenitores no siempre van a dejar el piso intacto: la hipoteca inversa, el alquiler de una habitación o la venta para pagarse la vejez son escenarios cada vez menos raros.

Enfrente está el recuerdo de la última vez que esto se dijo. «Los pisos tampoco iban a bajar en 2007», resume una objeción que no ha envejecido mal. La réplica es que, cuando estalló la burbuja, los precios siguieron siendo inasequibles en las ciudades y que las zonas que sí se abarataron fueron precisamente las que nadie habitaba.

Si el diagnóstico se sostiene, el resultado a dos décadas no es un país de propietarios, sino de inquilinos de por vida en las zonas que funcionan y de propietarios de saldo en las que no. Previsión con letra pequeña: depende de que el capital extranjero siga queriendo este trozo de mapa, de que los tipos no se disparen y de que nadie invente un impuesto que cambie las reglas a mitad de partida. Cualquiera de las tres cosas rompería el pronóstico. Ninguna está en manos de quien busca piso.