Noticia: Ya no se lleva el "co-living", ahora llega el "flex-living"

El coliving se apaga y el flex-living proyecta 38.716 plazas para 2028​

Cataluña somete desde enero todas las viviendas al tope de rentas, el Gobierno central quiere extender ese modelo vía Ley de Arrendamientos Urbanos y la Comunidad de Madrid ha disparado las inspecciones sobre pisos turísticos. El resultado es un consenso poco habitual entre administraciones de distinto signo: el suelo residencial es para residir, no para estancias temporales. Y mientras se apaga el alquiler por habitaciones, el sector ya tiene sustituto: el flex-living, un híbrido de apartotel y vivienda temporal que se levanta sobre suelo terciario, más barato, y que según JLL pasará de 19.089 a 38.716 plazas en 2028.

Qué es el flex-living y en qué se diferencia del coliving​

Conviene separar dos cosas que el marketing mezcla a propósito. El alquiler por habitaciones —lo que durante un tiempo se vendió como coliving— reparte una vivienda familiar entre desconocidos. El flex-living es otra cosa: una evolución del apartotel de toda la vida, con servicios y estancias temporales, levantada sobre solares pensados para hoteles u oficinas.

La diferencia no es estética, es de suelo. Al no competir por vivienda residencial, el formato se libra de buena parte de la ofensiva regulatoria y del escrutinio vecinal. Ignacio Pareja, CEO de Momentum Real Estate, firma pionera en este tipo de promociones, sostiene que el flex-living «por sí solo, no es la solución al problema», pero defiende que los fondos que lo desarrollan «están ayudando a solucionar una parte»: permiten liberar pisos del centro para residentes y empujar la demanda temporal hacia barrios más periféricos.

Hay quien sostiene que sacar la presión turística del casco urbano alivia el mercado, sí, pero también traslada el problema de convivencia a zonas que hasta ahora no lo tenían.

Madrid: 5.098 pisos turísticos en el centro igualan todo el Plan Vive en seis años​

Los números del INE sitúan en cerca de 400.000 las viviendas destinadas a alquiler turístico en España, menos del 1,5% del parque total. La media engaña. En los distritos del centro ese peso se dispara al 10% y supera el 20% en arterias concretas. Solo en el distrito Centro de Madrid hay 5.098 viviendas de alquiler vacacional.

Para calibrar la cifra: es prácticamente la misma cantidad que las 5.211 casas que el Plan Vive ha entregado en toda la Comunidad de Madrid en seis años. Un distrito, el mismo volumen que seis años de política pública de vivienda. Ahí está el titular que la estadística agregada esconde.

A eso se suma el auge del alquiler por habitaciones, que crece a ritmos del 15% y el 20% en ciudades como Madrid y Barcelona. Menos oferta familiar, más rotación, precios al alza. El cóctel que ha empujado a las administraciones a moverse.

La ofensiva regulatoria: Cataluña, el Gobierno central y Madrid​

Cataluña ha sido la más decidida. Desde enero somete todas las viviendas al tope de rentas, independientemente de si el alquiler es de temporada o por habitaciones. El Gobierno central quiere exportar ese modelo a toda España modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la Comunidad de Madrid, sin tocar el régimen del alquiler residencial, acaba de endurecer el marco de las viviendas turísticas y ha disparado las inspecciones.

Es raro ver a administraciones de signo opuesto coincidiendo en algo. Aquí coinciden: el suelo residencial, dicen, es para residir. Y el cálculo es simple. Si esas casas vuelven al alquiler de larga duración o se venden a familias, la oferta crece mucho más rápido que levantando obra nueva.

Queda la pregunta incómoda. ¿Dónde va toda la gente que ocupaba esos pisos?

Quién vende coliving y quién compra suelo terciario​

Los fondos ya han movido ficha. El año arrancó con dos operaciones significativas: Patron Capital vendió su cartera de coliving y Habyt traspasó su cartera de pisos compartidos para focalizarse en desarrollos sobre suelo terciario. Al mismo tiempo, Stoneshield, Bain, Stoneweg, BGO, BlackRock o Twin Peaks invierten cientos de millones en promover edificios nuevos.

Las cifras que maneja JLL España son elocuentes. A las 19.089 camas operativas actuales se sumarán 19.627 hasta cerrar 2028 con 38.716 plazas. Paola Erhardt, directora de la consultora, lo resume sin adornos: España duplicará su stock de vivienda flexible en tres años.

• 19.089 camas de flex-living operativas en la actualidad
• 19.627 plazas nuevas previstas hasta 2028
• 38.716 plazas totales al cierre de 2028

Para el inversor el negocio es redondo: suelo terciario, más barato que el residencial, y rentabilidades de doble dígito. En Valdebebas, según un usuario del hilo, hace un año se levantaban varios de estos edificios a la vez.

El divorcio a los 45, los 700 euros por habitación y la clase media que se apaga​

Detrás de los balances hay biografías que no salen en los folletos. Una estudiante compartía piso con tres amigas bajo el nombre de coliving y convivía con un matrimonio mayor que acabó llamando a la policía los sábados. Otro caso: un hombre de 45 años, recién divorciado, empezando de cero con el sueldo de hace dos décadas y el doble de obligaciones, pagando 700 euros por una habitación en un edificio con piso turístico arriba.

Ese es el suelo real del mercado. Y explica por qué en la conversación pública ha entrado un asunto que no estaba en el guion: la herencia como mecanismo de acceso a la vivienda. Hay quien sostiene que la única forma de que los hijos lleguen a algo es transferirles patrimonio en vida, y quien sostiene que ceder un inmueble a un hijo no exime de imputar en el IRPF entre el 1,1% y el 2% del valor catastral.

El diagnóstico más repetido es que la clase media se estrecha por los dos extremos y que el trabajo asalariado ha dejado de ser un ascensor. La discusión se atasca justo ahí: en si el flex-living es una solución de mercado, un parche que maquilla el problema o, simplemente, la siguiente capa del mismo negocio con otro nombre. Los datos de 2028 dirán cuál de las tres cosas era.