inversion en plaza de garaje y nota simple incorrecta, cancelo la compra? ayuda!!!

[asm2001]

Hola forer@s, tengo un problema con la compra de una plaza de garaje, algun agente de la propiedad o notario x aqui?

A ver, mi duda es, y voy a intentar explicarme rapido a ver si asi me podeis indicar si esto es un problema y tengo que cancelar la compra o puedo seguir con la operación:

1. La plaza 24 está inscrita en el registro de la propiedad y aparece asi en la nota simple, con una redaccion erronea. Pone bien el tamaño, la cuota de copropiedad (igual que todas las demas plazas), pero no dice cuales son las lindes, y pone:

APARCAMIENTO 24, en la planta de sótano, del CONJUNTO RESIDENCIAL en Madrid, número 3.- Ocupa una superficie construida de quince metros cuadrados, y con parte proporcional de zonas comunes de veintiun metros, tres decímetros cuadrados.- Linda, teniendo en cuenta su puerta particular de entrada: frente, pasillo o zona de maniobra; derecha entrando, el aparcamiento número 17.- SU CUOTA: 0'11 enteros por ciento.- Se forma por DIVISION HORIZONTAL, 17.- SU CUOTA: 0'11 enteros por ciento.-

Para que estuviera bien redactado, tendria que decir:

...Linda, teniendo en cuenta su puerta particular de entrada: frente, pasillo o zona de maniobra; derecha entrando, el aparcamiento número 23; izquierda entrando, el aparcamiento 25; y espalda, aparcamiento número 17.- SU CUOTA: 0'11 enteros por ciento.-

2. La plaza en el croquis que figura en catastro si aparece correctamente:

You must be registered for see images

3. El comercial me dice que no hay problema por ello, ya que tiene nº de finca registral propio en la nota simple, aparece en el catastro con su nº catastral y en el croquis catastral correctamente, y la plaza 25 (tambien tengo la nota simple) está bien redactada, y dice que la plaza 25 linda a la derecha con la plaza 24.



Esta es mi duda shurs, si hay algun problema de que la finca en la nota simple aparezca definida de esa forma que esta claro que es un error de "copiar y pegar" porque ademas repite lo mismo dos veces, pero no se si eso puede implicar que luego, si yo quiero venderla, tenga algun problema para venderla al no venir las lindes bien definidas aunque en el catastro tiene su referencia catastral y aparece bien definida en el croquis catastral.

Lo que no quiero es que si luego quiero venderla no pueda xq la definicion en el registro es incorrecta. Es que es increible que pasen estas cosas y se inscriban en el registro las cosas sin comprobar su correspondencia con el catastro. Cual podria ser el problema en este caso? de que seria yo dueño realmente? de lo que dice en el catastro o en el registro de la propiedad?

agradezco toda la ayuda que podais darme.

 

[asm2001]

En general en España, pais chapucero por excelencia, cuesta encontrar un inmueble en el que no existan discrepancias entre el registro de la propiedad y el catastro, errores de descripcion y otras historietas. Y da igual que la finca sea nueva o vieja. Hasta en las escrituras puedes encontrar cosas diferentes a los dos anteriores.

ya lo veo compi, es que me parece increible. Me meto en catastro.es y miro y bueno, todo parece correcto. Me manda el API que va a gestionar la operacion la nota simple y resulta que sale eso y me dice que no hay problema, que suele pasar. Pero le pregunto que que problema puede haber y no me dice con rotundidad: "ninguno".

No se, aunque parece evidente que es un error de "copiar y pegar", pero me da miedo a comprar algo, en el futuro cuando quiera venderla, el problema lo tenga yo.

Cambiar la descripcion en el registro no es factible, ya se lo he dicho al gestor, ha hablado con la administradora de fincas de la comunidad de propietarios del edificio, y le ha dicho que tendria que hacerse una reunion de la comunidad y aprobar la gestion, y que eso no lo va a hacer nadie ni nadie va a votar el que se arregle la inscripcion de algo que no es suyo.

Mi pregunta "sencilla" seria: Que es lo peor que podria pasar porque este mal definida en el registro de la propiedad aunque tenga su nº de finca registral y referencia catastral correctamente? algun problema legal para mi?

Y como dices, me parece increible este tipo de errores. Nadie revisa las cosas cuando se van a inscribir? estamos de acuerdo que son 100 plazas de garaje las que existen en el edificio, pero no se, estas cosas deberian de controlarse mas.

 

[herodes2]

Pues ni tan mal, en la mayoria de garajes no están definidas lindes ni nada por el estilo, consta en escrituras que eres propietario de una x parte de un todo que es la superficie total del garaje y cosas por el estilo, esto no pasa en viviendas pero en garajes es de lo más habitual; hacerlo bien supondría reunir a todos los propietarios, pagar pasta para peritar, pagar a notario y pagar catastro y registro, un trinc y coste importante, así que normalmente con que la propiedad esté más o menos clara la gente pasa de meterse en estos trinc.

 

[asm2001]

Pues ni tan mal, en la mayoria de garajes no están definidas lindes ni nada por el estilo, consta en escrituras que eres propietario de una x parte de un todo que es la superficie total del garaje y cosas por el estilo, esto no pasa en viviendas pero en garajes es de lo más habitual; hacerlo bien supondría reunir a todos los propietarios, pagar pasta para peritar, pagar a notario y pagar catastro y registro, un trinc y coste importante, así que normalmente con que la propiedad esté más o menos clara la gente pasa de meterse en estos trinc.

si, eso me dice el Agente de la propiedad que está llevando el tema, que lo ha hablado con la administradora y que ellos saben que está bien, pues yasta, no se van a meter en modificar nada en el registro porque como dices, hay que hacer una reunion, aprobarlo y luego, obviamente, pagarlo, y nadie va a querer.

Entonces podria comprarla sin problema no? ya digo, que en catastro.es aparece el croquis catastral que he puesto y sale como es en realidad, y tiene su referencia catastral, su numero de finca en el registro de la propiedad (con IDUFIR, tomo, libro, folio...)

Se supone que si vas al notario, te venden la plaza (aunque no este bien redactada la descripcion ni las lindes) porque consta una referencia catastral, hay un IBI de la propiedad, etc, es porque esta clara cual es la finca y lo que te venden, porque sino el notario digo yo que no permitiria la transaccion si no estuviera claro que te venden algo concreto.

Es que me pareceria increible que el notario permitiera o diera fé de una venta fraudulenta si no estuviera claro que documentalmente lo que te venden es lo que es y está registrado en los sitios que correspondan.

 

[chustazo]

El notario dará fe si ambas partes están de acuerdo y no se va a meter en si la plaza es una u otra.
Ten también en cuenta que el Catastro no tiene nada que ver con el Registro de la Propiedad y es éste el que sirve para dar publicidad ante terceros de la situación de cualquier inmueble. Lo que te han dicho es correcto: es MUY frecuente ver descripciones erróneas.
Con las plazas de garaje hay que tener cuidado, porque pueden no existir en la realidad aunque existan registralmente (a veces se dan de alta con la división horizontal y con posterioridad y para cumplir con normativas varias (giros, incendios, requerimiento de servidumbres...) pueden desaparecer físicamente, aunque permanezcan en el Registro.
Sin embargo si has comprobado personalmente que la plaza existe, tiene pintado el número correspondiente (que además parece ser correlativo) y confirmas con el Administrador que dicha numeración es correcta y que pertenece al antiguo propietario que te han dicho y que figura en el RP, yo no le daría más vueltas.

 

[asm2001]

El notario dará fe si ambas partes están de acuerdo y no se va a meter en si la plaza es una u otra.
Ten también en cuenta que el Catastro no tiene nada que ver con el Registro de la Propiedad y es éste el que sirve para dar publicidad ante terceros de la situación de cualquier inmueble. Lo que te han dicho es correcto: es MUY frecuente ver descripciones erróneas.
Con las plazas de garaje hay que tener cuidado, porque pueden no existir en la realidad aunque existan registralmente (a veces se dan de alta con la división horizontal y con posterioridad y para cumplir con normativas varias (giros, incendios, requerimiento de servidumbres...) pueden desaparecer físicamente, aunque permanezcan en el Registro.
Sin embargo si has comprobado personalmente que la plaza existe, tiene pintado el número correspondiente (que además parece ser correlativo) y confirmas con el Administrador que dicha numeración es correcta y que pertenece al antiguo propietario que te han dicho y que figura en el RP, yo no le daría más vueltas.

gracias shur, el propietario actual es Aliseda, es un edificio que supongo se adjudicó en la anterior crisis y lo está vendiendo ahora, y es el que aparece en la nota simple como propietario.

A lo que comentas de que el catastro no tiene nada que ver, pero supongo que en el registro de la propiedad tienes que inscribir la finca reflejando la referencia catastral del bien que inscribes no? en la nota simple ese dato no aparece. Tengo la nota simple de la plaza 24 y 25 y en ninguna de ellas aparece la referencia catastral, supongo que por privacidad de datos en las notas simples no aparece.

Como ya digo, la plaza fisica esta alli jejejejee, tiene su numero, son correlativos el de todas las plazas de la fila y del parking completo, corresponde con el croquis registral, tiene nº de finca en la nota simple, y tiene referencia catastral en catastro.es. No se ve que sea caso de modificaciones de plazas, ademas es una plaza en el centro del garaje, dificil hacer algun chanchullo de reparcelacion, son todas consecutivas en dos filas y está en el centro del garaje, y ademas en la nota simple de la plaza 25 (que tambien la tengo) dice que linda a su derecha con la plaza 24, osea que indirectamente le ponen "nombre" a la plaza.

Lo que voy a hacer mañana es que me den el recibo del ultimo IBI y si corresponde la referencia catastral con la que existe en catastro, no le tengo que dar mas vueltas.

gracias shur