El marcador: lo que los candados dejan en euros
Este hilo se ha dedicado a describir los candados que, uno a uno, cierran el acceso a la vivienda. Faltaba lo otro, el resultado agregado, medido en euros y multiplicadores.
Dos trabajos publicados este verano permiten mirar las dos caras de ese resultado, y conviene no confundir su rango.
El primero es un informe ministerial elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 con el Instituto de Filosofía del CSIC; reconstruye el
stock patrimonial a partir de la Encuesta Financiera de las Familias del Banco de España.
El segundo es una investigación de datos de elDiario.es; estima el
flujo bruto del alquiler en 2025 combinando la Encuesta de Condiciones de Vida con los datos fiscales de 2023.
Uno fotografía lo acumulado y el otro sigue el dinero que cambia de manos cada año.
A esos dos se suma un tercero, de rango distinto, un Documento de Trabajo del Instituto de Estudios Fiscales, construido no sobre una encuesta ni una muestra, sino sobre registros administrativos individualizados de prácticamente todos los hogares del territorio de régimen fiscal común, con una cobertura del 96,5%.
No mide riqueza, mide renta y pobreza; y sirve para dos cosas, corroborar, desde registros administrativos independientes, la fuerte concentración del ingreso inmobiliario, y desactivar una objeción que este marcador tiene servida.
Publicación institucional, estimación periodística y documento de trabajo oficial: tres registros distintos. No los mezclo, y los cito por separado.
Empecemos por donde lo dejamos. El candado fiscal ya publicado en este hilo: España recauda unos 52.200 millones al año mediante figuras vinculadas a la vivienda y dedica alrededor de 7.614 millones a gasto público en vivienda.
No son partidas finalistas ni magnitudes que deban coincidir euro por euro, lo admite hasta quien gestiona vivienda pública.
Pero la distancia, casi siete a uno, sí retrata una prioridad política: el Estado obtiene mucho más del circuito residencial de lo que moviliza para corregir sus fallos de acceso. En proporción al PIB, un 3,5% de recaudación frente a un 0,48% de gasto.
Ese renglón es el punto de partida. Lo que sigue es el marcador que deja esa estructura con el paso del tiempo.
1. El stock: la foto patrimonial
La fuente oficial, y hay que citarla como tal, es el informe
Renta, riqueza y régimen de tenencia, tercero de la serie
Vivienda, Consumo y Desigualdad, firmado por Javier Gil, García-Duch, Lebrusán y Villas.
Las cifras de renta y patrimonio que siguen son medianas de hogares, no medias arrastradas por unos pocos patrimonios extremos, sino el hogar situado en el centro de cada grupo.
La escalera por posición en el mercado:
Hogar inquilino: renta 21.335 € - patrimonio neto 2.217 €
Hogar propietario de su residencia: renta 32.120 € (+51%) - patrimonio 193.919 € (90x)
Hogar arrendador de una vivienda: renta 50.959 € (2,39×) - patrimonio 407.975 € (184×)
Hogar multiarrendador (2 o más): renta 80.375 € (3,77×) - patrimonio
996.826 € (450×)
Entre el hogar inquilino mediano y el hogar multiarrendador mediano no hay una diferencia patrimonial del doble ni del triple, hay una diferencia de
unas 450 veces.
Y cuanto más arriba, mayor es la distancia, quien alquila cuatro viviendas o más supera los 213.000 € de renta anual y el millón y medio de patrimonio, 1.519.186 €.
Es una categoría abierta, la EFF no distingue por encima de ese umbral, pero marca la dirección.
Al tratarse de la mediana de cada categoría, el resultado no lo fabrica un solo patrimonio extremo, es el hogar típico de cada posición.
La concentración lo confirma en serie temporal, el 10% de hogares con mayor patrimonio residencial ha pasado de acumular el 34,5% de la riqueza en vivienda en 2002 al 41,9% en 2022; el 1% con más patrimonio residencial concentra él solo el 10,7%.
El índice de Gini de la riqueza en vivienda alcanzó 0,591 en 2022, el valor más alto de toda la serie, alrededor de un 18% por encima del de 2005.
La vivienda no ha dejado de construir clase media, pero cada vez funciona menos como ascensor social y más como amplificador de ventajas previas.
2. El flujo: la película anual
Aquí la fuente es distinta y hay que ser honesto con su rango, es una estimación de elDiario.es, no una estadística oficial, construida sobre los microdatos de la ECV del INE y el Panel de Hogares del Instituto de Estudios Fiscales, IRPF de 2023, con sus supuestos publicados.
La cifra progenitora, en 2025 los hogares inquilinos pagaron unos 27.869 millones de euros brutos en alquiler, alrededor del 1,6% del PIB mientras que en 2015 eran 14.000 millones. Se ha duplicado en una década.
Importa marcar qué es y qué no es, no es el beneficio neto del propietario ni una transferencia sin contraprestación, no descuenta hipoteca, mantenimiento, impuestos ni amortización, y es el pago por un servicio de vivienda. Es el flujo bruto pagado por el uso de la vivienda.
Lo relevante es quién soporta ese flujo y dónde acaba concentrándose.
Según la estimación, alrededor del 88%, unos 24.586 millones, termina en manos de 2,4 millones de personas físicas que declaran ingresos por alquiler en el IRPF; el 12% restante corresponde a empresas privadas o públicas, alquileres no declarados y modalidades que no figuran como vivienda habitual.
En hogares inquilinos viven unos diez millones de personas, de las cuales cerca de dos millones son menores.
Y aquí está el hallazgo. Si miramos el origen del dinero, cada decil de renta de los hogares inquilinos aporta una fracción relativamente parecida del total pagado. Eso no significa que el esfuerzo sea igual, los hogares pobres son más numerosos entre los inquilinos y pagan viviendas más baratas, pero el alquiler absorbe una porción mucho mayor de su renta.
En el destino ocurre lo contrario, el 45% de los ingresos por alquiler acaba en el 10% de mayor renta.
Que sea una transacción de mercado no la vuelve neutral, la base que paga es transversal y el destino del ingreso está fuertemente concentrado arriba.
El esfuerzo remata el cuadro. Para el 30% de inquilinos con menos renta, el alquiler absorbe alrededor de 4 de cada 10 euros anuales.
Entre el 30% de caseros con más renta, lo cobrado representa aproximadamente el 14% de sus ingresos brutos.
No son ratios simétricas porque una mide esfuerzo de gasto y la otra composición del ingreso, pero retratan bien cada lado: para unos es un coste básico que condiciona el resto de su vida; para otros, una fuente adicional de renta.
Un tercer registro, ahora oficial y basado en datos administrativos. El Documento de Trabajo 1/2026 del Instituto de Estudios Fiscales descompone la renta de los hogares en seis fuentes y calcula el índice de Gini de cada una.
La renta por arrendamiento de inmuebles pesa apenas el 4,33% del total, pero está mucho más concentrada que la del trabajo: un Gini de 0,63 frente al 0,38 de los ingresos laborales, y solo el capital mobiliario y las ganancias patrimoniales muestran una concentración mayor.
Su ratio s90s10 alcanza 63,18: los hogares del decil superior de renta disponible equivalente reciben, en conjunto, 63 veces más renta por arrendamiento que los del decil inferior. Y en la cima, el percentil 100, el peso del trabajo cae por debajo del 50%, cediendo terreno al capital y al patrimonio.
El IEF no reproduce el importe de elDiario.es ni su 45% exacto, pero corrobora de forma independiente la dirección: el ingreso inmobiliario se concentra con fuerza en la parte alta de la distribución.
3. La renta se comprime, el patrimonio residencial no
El mismo informe del IEF obliga a un matiz que parece jugar en contra.
La desigualdad de la renta bajó entre 2017 y 2023. El ratio s90s10 de la renta disponible equivalente pasó de 33,23 a 23,10, favorecido en parte por la revalorización de las pensiones, la subida del SMI y el Ingreso Mínimo Vital.
Alguien dirá que entonces la cosa mejora. No, es la forma exacta del candado.
El propio IEF mide la potencia de esa redistribución, sin el conjunto de prestaciones públicas monetarias, el Gini de la renta bruta subiría de 0,46 a 0,61 y la pobreza relativa pasaría del 28% al 48%, casi veinte puntos más.
El Estado sí redistribuye renta, y lo hace con fuerza. Y aun así, esa compresión del flujo no impidió que la riqueza residencial marcara en 2022 su máximo histórico de concentración.
No hay contradicción, renta y patrimonio son capas distintas. Una mide lo que entra cada año y se corrige cada año; la otra, la ventaja acumulada y transmisible.
El ingreso se comprime en el margen y vuelve a comprimirse, mientras el activo residencial sigue acumulando ventaja.
Redistribuir el flujo evita que la desigualdad sea mayor, no desconcentra el stock.
Por eso el candado fiscal no se sostiene negando que el Estado redistribuya. Redistribuye, y mucho, pero sobre la renta, la parte visible, la que da titulares de desigualdad a la baja, mientras la concentración del patrimonio residencial sigue su curso.
La renta se reparte cada año; el activo se hereda.
Lo primero protege de la caída; lo segundo decide quién empieza cada generación dentro o fuera de la propiedad.
4. El cambio que casi nadie está mirando
Más de un tercio de esos casi 28.000 millones va a caseros de 65 años o más, unos 9.600 millones. Al mismo tiempo, los menores de 45 aportan más de la mitad de todo lo que se paga, y los inquilinos menores de 35 pasaron de 4.800 millones en 2012 a 7.700 en 2025.
El investigador Miguel Artola lo formula con precisión.
Durante décadas se esperaba que el patrimonio de una persona alcanzase su máximo hacia la jubilación y decreciese después.
Ahora ese pico se desplaza y puede seguir creciendo más allá de los 65, impulsado no por unas pensiones crecientes, sino por rentas adicionales, entre ellas las inmobiliarias.
Para buena parte del mercado, el alquiler del joven funciona como renta previsional del propietario mayor: uno consume su ahorro futuro para pagar techo presente; el otro convierte techo acumulado en ingreso recurrente.
5. No es solo la edad. La tenencia divide más
Conviene fijar este punto contra el marco dominante de
guerra generacional, porque el propio informe lo matiza con sus datos.
Por edad, la brecha de renta es moderada, de 19.651 € en los mayores de 74 a 34.200 € en el tramo 45–54, y los menores de 35 ni siquiera son el grupo más pobre.
En patrimonio hay más distancia, 20.069 € los menores de 35 frente a 223.960 € el tramo 65–74, pero esos aproximadamente 200.000 € de brecha por edad se quedan cortos frente a los 405.000 a 994.000 € que separan al inquilino del arrendador según cuántas viviendas alquile.
Esto no significa que la edad sea irrelevante ni que la vivienda explique por sí sola toda la brecha generacional, edad y propiedad van unidas por el ciclo vital.
Significa que las diferencias descriptivas entre regímenes de tenencia son mucho mayores que las observadas entre grupos de edad.
El IEF, desde los registros administrativos, apuntala la crítica al marco de guerra generacional por dos vías, no el reparto por tenencia, que ese informe no analiza, sino la idea de dos generaciones homogéneas.
Primero, no aparecen dos bloques económicamente uniformes: la renta media equivalente sube de 15.766 € en los hogares de 16–30 años a 24.200 € en los de 45–65 y 23.038 € entre los mayores de 65; la edad importa, pero dentro de cada grupo persisten diferencias enormes.
Segundo, desmonta el retrato del
boomer rentista: en los hogares cuyo sustentador tiene 65 o más, las prestaciones, esencialmente pensiones, suponen entre el 90% y el 100% de la renta bruta en los cinco deciles inferiores; la gran mayoría de esos hogares no vive principalmente del alquiler, sino de la pensión.
El rentismo se concentra en la cola alta, no en una generación.
E incluso entre los hogares jóvenes la desigualdad interna es enorme: un s90s10 de 122 en el tramo 16–30, con una mayoría en situación de precariedad y un segmento reducido de ingresos muy elevados.
El rentista no tiene una edad, tiene una posición.
La edad importa pero la tenencia ordena mejor la fractura.
El propio informe lo lleva hasta el final en su conclusión: los jóvenes no tienen menos riqueza por ser jóvenes, sino, principalmente, por ser inquilinos.
Y las dos dimensiones no son mundos separados. La brecha generacional se materializa precisamente a través de la exclusión creciente de la propiedad: en 2011, el 69,3% de los hogares menores de 35 años era propietario de su residencia y en 2022 solo el 31,8%.
Boomers contra jóvenes es un marco incompleto. La fractura decisiva atraviesa las generaciones: quien posee y acumula frente a quien paga sin acumular.
La edad indica quién se está quedando fuera y la tenencia explica por qué esa exclusión se convierte en patrimonio.
Dónde se rompe
Cerramos donde abrimos. El dato fiscal, la foto patrimonial de la EFF y el flujo del alquiler, estimado por elDiario.es y coherente con la elevada concentración del ingreso inmobiliario que observa el IEF, no prueban una cadena causal única, pero describen un mismo resultado estructural:
- El Estado recauda con intensidad sobre la vivienda y corrige poco sus fallos de acceso
- El Estado redistribuye la renta, pero esa redistribución no ha desconcentrado el activo residencial
- La riqueza en vivienda se concentra, y una gran parte del ingreso por alquiler acaba en hogares situados en la parte alta de la distribución.
El marcador no dice que todo propietario sea rico, que todo inquilino sea pobre ni que la fiscalidad explique por sí sola el problema.
Dice algo más incómodo: el sistema, agregado durante dos décadas, premia mucho más estar dentro de la propiedad que trabajar para intentar entrar.
Los autores señalan tres familias de palancas: acceso, regulación del alquiler y fiscalidad sobre la propiedad.
El candado fiscal no sostiene él solo toda la maquinaria, pero decide si el Estado refuerza el reparto que produce el mercado o intenta corregirlo.
Sin tocarlo, las demás políticas trabajan cuesta arriba.
Y mientras ninguna cambie la dirección del flujo ni el acceso al activo, este hilo solo tendrá que cambiar los números, y la dirección seguirá siendo la misma.
La crisis inmobiliaria está convirtiendo el acceso a una vivienda en condiciones asequibles y estables en un privilegio reservado a las rentas altas.
El trabajador queda atrapado entre salarios que crecen por debajo del coste residencial y un mercado de la vivienda capaz de absorber buena parte de las mejoras de ingresos.
No hace falta imaginar una pinza conspirativa, basta una estructura que convierte las mejoras de la renta del trabajo en renta del suelo y de la propiedad.
Fuentes
Informe "Renta, riqueza y régimen de tenencia" (Consumo / IFS-CSIC) - stock patrimonial sobre la EFF del Banco de España.
La gran transferencia (elDiario.es) - estimación del flujo del alquiler, 27.869 M en 2025.
Documento de Trabajo 1/2026 (Instituto de Estudios Fiscales) - desigualdad de renta y pobreza sobre registros administrativos de la AEAT.
