Casero quiere descontar de la fianza 2000 € por pintar un piso paco de 70m2

2.000 € por pintar un piso de 70 m² tras cinco años de alquiler​

Un inquilino deja un piso de 70 metros cuadrados en Madrid después de cinco años viviendo en él. El casero le retiene los 5.000 euros de fianza y le presenta una factura de 2.000 euros por pintar. Sin presupuesto previo, sin contrato que lo respalde y con la amenaza de quedarse con el depósito como única garantía. El desglose que hace el propietario, según el planteamiento inicial, se limita a una capa de pintura. La cifra, para un piso de ese tamaño, multiplica por cuatro lo que cuesta el trabajo en el mercado libre: hay presupuestos de pintores en Madrid desde 250 euros.

La discusión que genera el caso tiene un eje claro: qué se considera desgaste normal y qué daño imputable al inquilino. El propietario sostiene que los cinco años de tabaco justifican el desembolso. La mayoría de los análisis que circulan lo rechazan de plano: el desgaste por el uso y el paso del tiempo corre a cuenta de la propiedad, salvo que el contrato diga lo contrario. Y si el contrato no lo dice, la pintura no se descuenta.

Qué dice la ley sobre pintar el piso al dejar el alquiler​

La referencia legal que se maneja es la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, que en sentencias de 2010, 2013, 2015 y 2016 ha mantenido que al arrendatario no puede exigírsele que devuelva el inmueble pintado. El criterio es que pintar las paredes de un color u otro forma parte de lo que el inquilino está autorizado a hacer, y no hay base legal para obligarle a restituir el estado original de los paramentos. La pintura, por tanto, no es un daño indemnizable por defecto.

Otra cosa son los desperfectos concretos. Agujeros de tacos, cercos, grafitis o suciedad anormal sí pueden reclamarse. El problema es que la frontera entre uso normal y daño es elástica, y nadie la ha fijado con números. Un juez tendría que decidir si diez agujeros para cuadros son desgaste o si cincuenta y tres ya son otra cosa. Esa ambigüedad es la que aprovechan los propietarios para inflar facturas.

El olor a tabaco como daño indemnizable: el argumento del casero​

La defensa del propietario se apoya en el tabaco. Quien sostiene esa tesis afirma que eliminar el olor de un piso donde se ha fumado durante cinco años puede costar perfectamente 2.000 euros: lavar las paredes con lejía, aplicar ozono, usar pintura especial. No es una cifra inventada del todo. Hay casos documentados de pisos que apestaban a cenicero y en los que ni empapelando ni repintando se fue el olor en seis meses.

El contraargumento es que fumar es legal y que ventilar a diario elimina el problema. Si el piso huele a tabaco al entrar, la pregunta es si eso es un daño imputable o una consecuencia previsible de tener un inquilino fumador. La respuesta no está en la ley, y por eso el caso se decide más por presión que por derecho.

La fianza de 5.000 euros: qué es legal y qué no​

Aquí hay un matiz que conviene no perder. La fianza de 5.000 euros no es ilegal en sí misma. Para contratos firmados entre junio de 2013 y marzo de 2019, la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía pactar garantías adicionales sin límite. A partir de marzo de 2019, el tope son dos mensualidades. Si el contrato es anterior a esa fecha, la cifra puede ser perfectamente legal.

Lo que sí es obligatorio es depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. En Madrid, el IVIMA. Si el casero no lo hizo, Hacienda puede tener algo que decir. Pedir el resguardo del depósito es la jugada más repetida: cuando el propietario no puede demostrarlo, la reclamación de la fianza se vuelve mucho más sencilla.

Qué puede reclamar el inquilino y cómo presionar​

La estrategia que se repite es contratar un pintor barato por cuenta propia, comunicárselo al casero y pedir el resguardo del depósito de la fianza. Si el propietario quiere cobrar 2.000 euros, que presente factura con IVA. Si no la tiene, el inquilino contrata al pintor. La diferencia la paga quien la quiera pagar.

El segundo frente es judicial. Para un inquilino con ingresos moderados, el abogado de oficio es gratuito. El propietario, en cambio, tendría que pagar abogado y procurador, con un coste mínimo de 2.000 euros. Con esas cuentas, lo más probable es que acabe devolviendo la fianza completa antes de llegar a juicio. La asimetría de costes juega a favor del inquilino.

La tercera vía es la amenaza fiscal. Si el alquiler no se declaró, la simple mención de una denuncia a Hacienda suele bastar para que la fianza vuelva entera. No es una solución elegante, pero funciona.

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El caso acaba donde suelen acabar estos: con el inquilino negociando desde la desventaja y el casero jugando con la información. La cifra que descoloca no es la factura. Es que 5.000 euros de fianza sigan siendo legales en contratos antiguos mientras el tope actual son dos mensualidades.