Comprar la nuda propiedad a un señor de 79 años

Nuda propiedad a los 79 años: pagas hoy, esperas una muerte​

Comprar la nuda propiedad de un piso a un señor de 79 años que conserva el usufructo es, en esencia, apostar a cuándo se muere. El comprador paga hoy un precio inferior al de mercado y no puede usar ni alquilar el inmueble hasta que el usufructuario fallezca. A cambio, asume todos los gastos de mantenimiento, derramas y reformas, y se queda con un activo bloqueado durante un periodo indeterminado. La operación, cada vez más frecuente en el mercado inmobiliario español, tiene defensores y detractores a partes iguales.

El planteamiento inicial lo resume bien: el precio es bueno, no excelente. El usufructuario paga IBI, basura y suministros. Pero el comprador se enfrenta a una lista de incógnitas que van desde lo fiscal hasta lo judicial. ¿Qué pasa si el usufructuario alquila el piso por 20 años y muere a los tres? ¿Quién paga el seguro? ¿Cómo se entera el nudo propietario de que el usufructuario ha fallecido? Son preguntas sin respuesta sencilla.

Qué gastos asume realmente el comprador​

La primera sorpresa es fiscal. Al comprar la nuda propiedad se pagan los impuestos de transmisión correspondientes, pero al fallecer el usufructuario hay que registrar la consolidación del dominio pleno. Eso implica costes notariales y registrales adicionales. Un participante lo compara con lo que ocurre al cancelar una hipoteca: hay que eliminar del registro la carga del usufructo.

A partir de ahí, el goteo es constante. Las derramas de la comunidad, las reformas y cualquier avería corren por cuenta del nudo propietario. El usufructuario solo cubre IBI, basura y consumos. Si el edificio necesita una rehabilitación de fachada, el comprador paga. Si el piso se deteriora por falta de mantenimiento, también.

Hay quien plantea una cláusula de prueba de vida periódica. Al constituir el usufructo se puede pactar que el usufructuario acredite cada cierto tiempo que sigue vivo, especialmente a partir de los 75 años. Sin ese pacto, el nudo propietario puede requerir esa confirmación, pero sin abusar: no vale exigirla cada quince días.

El alquiler que sobrevive a la muerte del usufructuario​

Una de las dudas más repetidas es qué ocurre si el usufructuario alquila la vivienda a un tercero y fallece antes de que termine el contrato. La respuesta está en la Ley de Arrendamientos Urbanos: el contrato de arrendamiento se extingue con el usufructo. El propietario debe requerir al inquilino por burofax para que desocupe la vivienda en un plazo de quince días. Si no lo hace, se entiende prorrogado.

Eso no significa que sea fácil. Sacar a un poseedor sin título en España es un proceso lento y costoso. Un participante lo resume con crudeza: da igual que su abuelo fuese el usufructuario o que hayan entrado por una ventana. La diferencia entre un inquilino con contrato extinguido y un ocupante ilegal es, en la práctica, menor de lo que parece.

La venta del usufructo a un tercero es otra vía de complicación. El usufructo puede transmitirse si no se prohibió al constituirse, pero se extingue cuando fallece el usufructuario inicial. No se puede perpetuar vendiéndolo a personas cada vez más jóvenes. Aun así, un usufructuario con problemas económicos podría venderlo a alguien que se instale en la vivienda y genere un conflicto posesorio.

El riesgo de longevidad y el caso Calment​

La esperanza de vida es el elefante en la habitación. Los usufructos se calculan sobre una esperanza de vida de 95 años. Si el precio pagado supera el 80% del valor de mercado, el negocio no es bueno. Un participante lo cifra así: el precio es bueno si pagas menos de un 80% del valor de mercado.

El caso más citado es el de Jeanne Calment, la mujer que vivió 122 años. Un notario francés compró su piso en nuda propiedad con una paga vitalicia y murió antes que ella. Sus herederos siguieron pagando. La anécdota se repite en el debate como advertencia: el usufructuario puede enterrar al comprador.

La estadística juega a favor del comprador, pero no garantiza nada. Un varón de 79 años puede vivir diez o quince años más con facilidad. En ese tiempo, el nudo propietario no puede usar ni alquilar el inmueble, pero sigue pagando gastos. La rentabilidad depende de que el precio de compra sea lo bastante bajo como para compensar esa espera.

La inseguridad jurídica como factor de riesgo​

Más allá de la longevidad, el debate se centra en la inseguridad jurídica. Hay quien sostiene que en España cualquier operación inmobiliaria que se salga del uno más uno es terreno peligroso. Los problemas pueden surgir por vías insospechadas: que el usufructuario acoja a personas vulnerables, que los herederos reclamen, que el inmueble se deteriore.

La ocupación es el fantasma recurrente. Si el usufructuario mete a vivir a terceros, el nudo propietario tendrá que lidiar con ellos cuando fallezca. La ley está de su parte, pero la práctica judicial es otra cosa. Un participante lo expresa sin rodeos: el problema no es la forma de compra, es España y su gobierno.

La conclusión más repetida es que se consulte a un abogado especializado antes de firmar nada. El contrato debe regular la prueba de vida, la prohibición de transmitir el usufructo y las obligaciones de mantenimiento. Sin esas cláusulas, el comprador queda expuesto a un sinfín de contingencias.

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¿Merece la pena? Depende del precio, de la edad del usufructuario y de la capacidad del comprador para tolerar la incertidumbre. La operación puede salir redonda o convertirse en una carga durante años. Lo que está claro es que no es una compra convencional: es una apuesta a largo plazo con final incierto.