Con este paisanaje no vamos a ningún lado como país

Vivienda: el juego de las sillas donde todos culpan a los fondos​

Hay una conversación que se repite en cada comida familiar y que casi siempre termina igual. Alguien explica que la vivienda es, antes que nada, un problema de oferta y demanda; la mesa responde con una palabra: «fondos». No es una anécdota aislada. Es la radiografía de cómo se discute el problema económico más serio del país: faltan casas y sobran explicaciones cómodas.

El razonamiento incómodo es fácil de enunciar y difícil de aceptar. Si hay menos viviendas que familias buscando una, el precio no lo fija la moral, lo fija la escasez. Se puede regular el alquiler, topar la renta, perseguir al inversor o inventar un impuesto nuevo cada trimestre: nada de eso pone un ladrillo más. Es el juego de las sillas, con la diferencia de que aquí quien se queda de pie no pierde una partida, pierde el sitio donde vive.

¿Por qué sube la vivienda aunque se construya más?​

La objeción clásica es que el precio no puede ser solo oferta y demanda, porque en los años de boom se levantaban más casas que en casi todo el continente y los precios subían igual, trimestre a trimestre. Cierto a medias: aquel ciclo se alimentó de crédito barato y, cuando el grifo se cerró, los precios cayeron. El escenario que importa es el contrario, el actual, con tipos altos, inflación y un parque que no se mueve.

Hay quien sostiene que una vivienda vacía no compite con las habitadas: su dueño no necesita vender y, si no vende, el precio aguanta. Se manejan cuatro millones de viviendas vacías que no presionan a la baja precisamente por eso. Y sobre la demanda, la cifra que se repite es la de 15 millones de residentes nuevos atribuidos al flujo de los últimos años, un factor que una parte de la conversación coloca por delante de cualquier especulación.

El inversor no mueve el precio, lo sigue​

Sobre los fondos se dice de todo, casi siempre sin conocer su peso relativo. El argumento que desmonta la leyenda es simple: un inversor institucional no tiene capacidad de hacer subir un mercado por sí mismo; compra donde el precio ya sube, porque ahí está la demanda. Si el mercado se enfría, es el primero que negocia o se retira.

Lo paradójico llega con las medidas pensadas para castigarle. Más del 80% de las viviendas están en manos de propietarios particulares, muchos mayores, que redondean su pensión con un alquiler. Si se les complica alquilar, venden. Y quien tiene estructura para comprar barato, en volumen y aguantando años sin liquidez es, justo, el que se quería combatir. El desglose completo de esa paradoja —quién acaba comprando y a qué precio— da para una hoja de cálculo entera.

Las recetas fiscales que se barajan​

Aparecen propuestas que van mucho más allá de una subvención. Vivienda única libre de IVA y de impuestos, margen del promotor limitado por ley entre el 10% y el 20%, segunda residencia con un recargo equivalente al 1.000% del IBI y un IVA del 25% sobre la compra, tercera residencia con el 10.000% y el 50%, y sin poder transmitirse durante décadas.

Son ocurrencias lanzadas al aire, sin cálculo de quién acabaría pagándolas ni de qué pasaría con el suelo, la obra nueva o el alquiler que se retira del mercado. La tentación de administrar los precios por decreto es vieja; el problema es que el decreto no fabrica vivienda.

Pereza intelectual, consignas y exceso de ruido​

Hay una explicación menos económica y más incómoda. Con información ilimitada, el cerebro desconecta: pensar cuesta energía y casi nadie tiene margen para hacerlo después de un día de trabajo. Se agarra entonces una consigna corta —«fondos», «aticazo», «burbuja»— y se defiende como identidad, no como dato. Rebátela y la respuesta no será un número, será una persona ofendida.

Eso explica por qué el diagnóstico técnico no cambia una sola opinión. Cuando la demografía entra en la ecuación, el tono se calienta y las cifras desaparecen: se atribuye al flujo migratorio un peso que nadie cuantifica frente al suelo, la fiscalidad o los tipos de interés.

Con estos mimbres, cualquier plan se queda a medias. Atacar la oferta implica ladrillo, suelo y vecinos enfadados. Atacar la demanda implica decir en voz alta a quién se deja fuera. El debate no se atasca en los datos. Se atasca en el coste político de decirlos.