Explica por qué no, a ver si tienes una buena razón.
Inmobiliaria: FRIJOL propone dividir zulos en zulos más pequeños y aumentar la altura de los edificios
- Autor del tema Remeros
- Fecha de inicio
a ver, el derecho de vuelo, construir más plantas en un edificio preexistente, es algo ya permitido y contemplado y regulado técnica y normativamente. Lo que ha dicho la persona a la que llamas así no obvia esa parte y afectaría sólo a requisitos burocráticos y de procedimiento, no técnicos.
es de cajón. pero es que, en caso de que no estuviera ya regulado, que lo está, hemos de suponer -porque otra cosa no pero en multiplicar la normativa de construcción somos un país avanzado- que los requisitos técnicos serían muy diferentes a los de la construcción espontánea familiar en grecia y otros países, que van añadiendo plantas según crece la familia, dejando durante lustros o décadas los hierros del encofrado a la vista apuntando al cielo desde la no-cubierta...
El derecho de superficie es un derecho real que permite a una persona (llamada superficiario) construir y ser propietaria de una edificación sobre un terreno o edificio que pertenece a otra persona, de forma temporal y separada de la propiedad del suelo.
El derecho de superficie es una excepción a esa regla. Permite separar temporalmente:
En la práctica, cuando se habla de añadir plantas a un edificio ya construido, suele usarse más el derecho de vuelo, aunque Feijóo se ha referido genéricamente al “derecho de superficie”.
Actualmente ya es posible, pero requiere:
Explicación sencilla
Normalmente, en el Derecho español rige el principio de accesión: “lo que se construye sobre un terreno pertenece al dueño del terreno” (superficies solo cedit).El derecho de superficie es una excepción a esa regla. Permite separar temporalmente:
- La propiedad del suelo (que sigue siendo del dueño original).
- La propiedad de lo construido (que pertenece al superficiario).
Características principales
- Temporal: tiene un plazo máximo de 99 años. Cuando termina el plazo, la construcción pasa automáticamente al dueño del suelo (salvo que se pacte otra cosa).
- Se constituye mediante escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Puede constituirse sobre:
- Un solar vacío (construir un edificio nuevo).
- El vuelo de un edificio ya existente (añadir plantas nuevas encima → sobreelevación).
- El subsuelo (construir sótanos, aparcamientos, etc.).
Diferencia importante: derecho de superficie vs. derecho de vuelo
Aunque a veces se usan de forma parecida, no son exactamente lo mismo:| Aspecto | Derecho de superficie | Derecho de vuelo (o sobreelevación) |
|---|---|---|
| Propiedad del suelo | Se mantiene separada | Las nuevas plantas se integran en la comunidad |
| Régimen de las nuevas plantas | Propiedad separada (temporal) | Se integran en la propiedad horizontal del edificio |
| Duración | Temporal (máx. 99 años) | Puede ser perpetuo |
| Uso más habitual | Construcciones independientes o sobre suelo ajeno | Añadir plantas a un edificio ya existente |
¿Qué pretende Feijóo con esto?
Cuando dice “aprovechar el derecho de superficie para incrementar la altura de los edificios”, se refiere a facilitar legalmente que se puedan construir una o varias plantas más encima de edificios ya existentes (sobreelevación), de forma que esas nuevas viviendas puedan tener un propietario distinto y se incremente la oferta de vivienda sin ocupar nuevo suelo.Actualmente ya es posible, pero requiere:
- Acuerdo de la comunidad de propietarios (mayoría de 3/5).
- Cumplir la normativa urbanística del municipio (altura máxima permitida, edificabilidad residual…).
- Estudio estructural que demuestre que el edificio puede aguantar el peso adicional.
- Licencia de obras mayor.
Además de solucionar la pobreza en el mundo, el cáncer y la esclerosis múltiple.
Bueno, eso lo dices tú. La realidad es que se caen hasta los del siglo XV:
Al menos 4 perecid en el derrumbe de un edificio en Madrid
Un edificio en obras se desplomó el martes en la calle Hileras, cerca de Ópera, dejando al menos cuatro perecidos. Los Bomberos desplegaron 18 dotaciones en la zona y estuvieron trabajando hasta bien entrada la madrugada. El edificio obtuvo una inspección técnica "desfavorable" en 2012 y 2022.
es.euronews.com
https://cadenaser.com/rioja/2023/08...as-derrumbarse-su-reaccionarioda-radio-rioja/
https://elpais.com/espana/2026-03-0...un-derrumbe-en-siete-iglesias-valladolid.html
William y su familia escaparon por poco del derrumbe de Valencia durante el España- Francia: "Si es más tarde no lo contamos"
Unas grietas en el interior y unos pequeños desprendimientos en la reaccionarioda del edifico de tres plantas encendieron las alarmas. Gracias a esas señales los vecinos ser desalojado poco antes del colapso total de la estructura.
www.antena3.com
Muere un trabajador y otros dos resultan heridos en el derrumbe de un edificio en obras en Huesca
Los servicios de emergencia han rescatado con vida a uno de los operarios que quedó atrapado entre los escombros y confirman que no hay más personas en el interior
elpais.com
Rescatados los cuerpos de los dos trabajadores perecid sepultados tras el derrumbe de un edificio de Madrid
El edificio estaba siendo rehabilitado cuando el forjado del mismo se ha derrumbado. Hay dos personas atrapadas. Emergencias Madrid ha confirmado el hallazgo de los cuerpos sin vida.
www.antena3.com
El suelo es extremádamente limitado donde la gente quiere vivir. Por supuesto que si quieres un casoplón en mitad de la nada de Castilla, o irte a vivir a un pueblo abandonado en Teruel, no hay demasiados problemas.
Entonces lo guay es que viva todo el mundo hacinado.
Pequeños cubículos, y calles estrechitas, para aprovechar bien en espacio. Como en la edad media.
En fin ...
Eso es una simplificación de la realidad. Porque al final la gente vive donde puede, hasta en mitad de la nada, como en El Quiñón por ejemplo.
No. El 50% de la gente vive donde encuentra trabajo y otro 40% (al menos en España), en el barrio donde nace. En España hay cientos de pueblos abandonados, con casas que hasta las regalan, y no es que no vayan los españoles. Es que no va nadie, sencillamente porque no hay trabajo ni servicios.
Última edición:
Muy interesante, no conocía esta norma. Para eso estamos en un foro: para aprender todos de todos, no para reprochar a la gente que sugiera borrar mensajes simplemente porque desconoce algo.
No obstante, una simple consulta me ha llevado al Art. 17.6 de la Ley de la Propiedad Horizontal, según el cual se regula que cualquier modificación del título constitutivo de la propiedad o de los estatutos de la comunidad tendrá que ser aprobada por unanimidad de todos los propietarios de la finca.
Visto lo cual, el alcalde Martínez Almeida no tiene la potestad para decidir este tipo de ampliaciones en los edificios.
frangelico
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ya está inventado, desde hace siglos.
en el cairo entre medio millón y millón y medio de personas viven o malviven en los mausoleos y entre las tumbas del cementerio conocido como la ciudad de los perecid que se extiende a lo largo de unos 6 o 7 kilómetros al pie de las colinas de mokattam . el cementerio se remonta al año 642 y tuvo su mejor época para los perecid entre los siglos XV y XVIII
No es como dices:
Aunque el art. 17.6 sigue pidiendo unanimidad, su ámbito de aplicación se ha reducido mucho con el tiempo.
Desde la Ley 8/2013 (y reformas posteriores), muchos actos que antes se consideraban modificación del título constitutivo y exigían unanimidad pasaron a requerir solo la mayoría de 3/5. Los más relevantes son:
- División, agregación o separación injusta de pisos o locales
- Construcción de nuevas plantas (sobreelevación)
- Alteraciones de la estructura o fábrica del edificio
- Cerramiento de terrazas
- Determinadas modificaciones de elementos comunes
El art. 17.6 sigue pidiendo unanimidad, pero solo para aquellos cambios del título o de los estatutos que no tengan una mayoría específica regulada en los apartados anteriores del propio artículo 17.
Resumen rápido
| Periodo | ¿Exige unanimidad el art. 17.6? | Observación |
|---|---|---|
| Hasta 2013 | Sí (y con más alcance) | Muchos actos estructurales exigían unanimidad |
| Desde 2013 hasta hoy | Sí | Pero con menos supuestos (muchos pasaron a 3/5) |
| Actualidad (2026) | Sí | Sigue vigente como regla residual |
Muy bien, pero es que la ampliación del edificio con nuevas viviendas también requiere la modificación de los estatutos de la comunidad porque modifica las cuotas de participación de cada propietario, y esto sigue exigiendo unanimidad.
Lo unico viable es derribar edificios bajos y construir alturas a saco en el solar. Hay un montón de edificios bajos antiguos en el centro de las grandes ciudades que no tienen valor histórico. Tocaría derribar y para arriba, triplicando por lo menos las alturas y por debajo plazas de aparcamiento.
La ampliación si, pero la división de las existentes, no.
Claro, claro. Que dejen vivir.
Que cansinos.
¿Y lo de gestionar la inmi gración conforme a la ley?
Esto sí me parece factible, pero lo de levantar alturas lo veo una completa locura.
Si después de levantar nuevas viviendas sobre el vuelo de la finca resulta que se derrumba, el problema es serio, máxime cuando la mayoría de las fincas ya no tendrán ninguna documentación sobre las capacidades de carga, cimentación, materiales usados en la construcción ni nada parecido.
Esto parece que requiere la aprobación de 3/5, lo cual tampoco será fácil de conseguir porque nadie quiere tener un vecino más de los que tiene ahora.
frangelico
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Pero eso necesitará aprobación municipal, la vivienda estándar española no es muy divisible si atendemos a las exigencias mínimas que cada comunidad plantea para una unidad residencial, el piso ha de ser grande y se pierden metros en mcuhos casos con los accesos, aparte de que no vas a poder meter zonas húmedas donde quieras. Eso de fabricar mucho zulos lo veo más viable en bajos. Se pueden dividir diar pisos antiguos y grandes pero esto siempre se ha hecho y se hace rutinariamente. Estos ultimos años se han convertido pisos grandes en "colivings" o en varios zumos turísticos , wpro el piso medio español es pequeño..
de nuevo no es así:
La justificación normativa de por qué la sobreelevación (construcción de nuevas plantas) no requiere unanimidad
La razón principal no está vinculada a la duración temporal del derecho (como ocurre con el derecho de superficie, que es temporal —máximo 99 años—), sino a una decisión de política legislativa tomada en 2013.
Fundamento legal
La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas eliminó la exigencia de unanimidad que existía en el antiguo artículo 12 de la LPH y la sustituyó por la mayoría de 3/5.Justificación que dio el legislador (Exposición de Motivos de la Ley 8/2013)
El legislador explicó expresamente que:Objetivos que se perseguían
- Facilitar la rehabilitación y regeneración de los edificios existentes.
- Evitar que un solo propietario (o una minoría) pudiera bloquear actuaciones de interés general o de mejora del parque edificado.
- Fomentar el aumento de la oferta de vivienda densificando el tejido urbano ya consolidado (añadir plantas) en lugar de urbanizar nuevo suelo.
- Alinear la LPH con las políticas de regeneración urbana y eficiencia energética.
Resumen de la lógica jurídica
| Antes de 2013 | Desde 2013 (vigente) |
|---|---|
| Unanimidad (antiguo art. 12 LPH) | Mayoría de 3/5 (arts. 10.3.b y 17.4 LPH) |
| Se consideraba modificación del título constitutivo | Se mantiene como modificación del título, pero se excepciona expresamente del régimen de unanimidad |
Aunque la sobreelevación sigue afectando al título constitutivo (cambia la descripción del edificio, las cuotas, etc.), el legislador decidió excepcionarla del régimen general de unanimidad del art. 17.6 LPH por razones de interés público y de política de vivienda y regeneración urbana.
No se fundamenta principalmente en que se trate de un derecho de duración limitada (eso sería más propio del derecho de superficie puro), sino en la necesidad de evitar el bloqueo de las comunidades de vecinos en actuaciones que la propia Administración puede autorizar o imponer.
y rediseñando los callejones y callejas evidentemente. Barrios enteros esperando la piqueta, precisamente los más gentrificados.