Hablemos claro el problema de la vivienda esta causado por la inmi gración descontrolada + encuesta

Vivienda: más gente que casas y nadie dispuesto a construirlas​

¿Cuánta gente cabe en un país y cuántas casas hay para meterla? Esa pregunta atraviesa el asunto económico que domina la conversación pública: el problema de la vivienda. La tesis más rotunda se resume en dos frases: han entrado millones de personas, no hay casas para tantas y encima no se construye porque falta mano de obra. La réplica llega con una sola palabra, multifactorial. Traducción: la migración es una pieza del motor, no el motor entero.

Cuánta demanda se ha sumado al mercado​

Los números que sostienen la primera tesis son de orden de magnitud. La prensa económica habla de más de un millón de llegadas en los últimos tres años. Hay quien sube la cifra a medio millón anual desde la pandemia y añade que el registro se queda corto, porque parte de quienes entran lo hacen como turistas y nunca consta la salida. Con ese volumen, la presión sobre un parque que apenas crece se traslada a los precios.

Y no solo en las grandes capitales. Se sostiene que hasta un 70% de los viajeros del metro y el bus en Valencia son personas de fuera, señal de que el fenómeno ha dejado de ser cosa exclusiva de Madrid o Barcelona. A eso se suma la compra extranjera, el turismo y los estudiantes de temporada, cada uno con su propio calendario y su propio presupuesto.

¿Por qué no se construye más vivienda aunque los precios suban?​

Porque faltan brazos y porque las cuentas no salen. El argumento más repetido es de aritmética simple: nadie acepta un oficio duro por 1.200 euros al mes cuando el alquiler de un piso se va a 1.500. Recalificar suelo o agilizar licencias municipales no arregla un cuello de botella que está en otra parte: si no hay quien ponga el ladrillo, la norma se queda en el papel.

De ahí la conclusión que se impone en buena parte del análisis: sin mano de obra, el problema no tiene solución a corto plazo por mucha medida que se apruebe.

El papel de la banca y del crédito​

Otra lectura desplaza el foco desde la frontera hasta la ventanilla del banco. Los precios estarían fijados por quien concede la hipoteca: si no se prestara un euro, nadie podría pujar. En contra pesa un dato de la etapa anterior, cuando se daba financiación a cualquiera y se construyó en cantidades industriales sin que el stock bastara para enfriar los precios.

Lo que sí ha cambiado es el filtro de entrada. Estudiar una hipoteca exige hoy disponer de entre 50.000 y 60.000 euros apalancados antes de que la entidad mire siquiera la operación, y una pareja de mileuristas queda fuera del alquiler y de la compra a la vez. Las matemáticas, dicen, no dan.

Del piso que tardaba meses al que se vende en una semana​

Toda burbuja necesita demanda y la demanda necesita prisa. Entre 2008 y 2022 vender un piso costaba meses, a veces años, y obligaba a bajar el precio. Después, el mismo inmueble se coloca en una o dos semanas, al doble que en 2018 o 2019, y un anuncio de alquiler recibe un centenar de llamadas el primer día.

La conclusión que extraen algunos análisis incomoda a los dos bandos: la especulación sería consecuencia, no causa. El símil que se repite es el juego de las sillas: da igual cómo se muevan los jugadores si faltan asientos.

Fondos, propietarios y carteras acumuladas​

Queda el capítulo de los inversores institucionales y de los particulares que atesoran carteras de más de veinte viviendas. Su peso agregado queda, según los cálculos más críticos, muy por debajo del 1% de la demanda anual. Es el homeópata perfecto: distrae con el nombre famoso mientras el volumen real entra por otra puerta.