Hipoteca inversa, a la langostada le están empezando a preparar trampas (y a los herederos también!)

Hipoteca inversa: el préstamo al 5% que acaba pagando el heredero​

Un ejemplo que circula en el debate: un matrimonio de 75 años firma una hipoteca inversa sobre su piso. Cobra 150.000 euros de golpe, salda deudas y sigue viviendo en la casa. Cinco años después vende el inmueble por 350.000 euros. Antes de firmar la venta tiene que devolver cerca de 170.000 euros: 20.000 son intereses. La casa era el aval, no el pago. Y el préstamo sigue ahí, con su tipo y su factura.

Según el Banco de España, la hipoteca inversa es un préstamo o crédito garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual. La diferencia con una hipoteca normal es cuándo se paga: no hay cuota mensual, los intereses se liquidan al final, cuando se cancela el préstamo o cuando fallece el titular. Ahí empieza el problema. La media de tipo es del 5%, frente al 1,5% de una hipoteca al uso, y puede llegar al 7%.

Qué pasa cuando el titular fallece y quién paga la hipoteca inversa​

El mismo préstamo de 150.000 euros al 5% mantenido 20 años hasta el fallecimiento deja a los herederos una deuda de 237.500 euros para recuperar la casa. Son 87.500 euros solo en intereses. La deuda crece con el tiempo porque los intereses se acumulan sobre el capital dispuesto. Cuanto más se cobra, más se debe al final.

Llegado ese momento, los hijos eligen entre pagar la deuda más intereses y quedarse el inmueble, o cobrar el capital restante de la operación. La primera opción suele compensar. La segunda, si queda algo, rara vez cubre lo esperado. El banco se cubre por diseño: presta en torno al 40% del valor de la vivienda para asegurarse la devolución del dinero más los intereses, no la adjudicación del inmueble.

Cuánto se cobra realmente y por qué la renta pierde valor​

La modalidad más habitual convierte el préstamo en una renta mensual. Evita gastar el capital de golpe y no consume el total de la hipoteca, solo lo dispuesto. El inconveniente es que esa renta no se actualiza con el IPC. El coste de la vida sube, la mensualidad no. El poder de compra cae año tras año, como una pensión congelada.

Para evitar que el dinero se agote antes que el titular, la mayoría de estos productos incluyen un seguro de rentas vitalicias. Garantiza el cobro mensual aunque el préstamo se haya consumido, pero añade coste y no siempre se utiliza. Según los cálculos del Barómetro de Hipotecas de Asufin, los beneficiarios reciben de media un 18% del valor de la vivienda en forma de renta.

Gastos de formalización y el aval que no es el pago​

Formalizar una hipoteca inversa cuesta dinero. Comisión de apertura, gestoría, notaría y tasación de la vivienda, que paga el solicitante de su bolsillo. A eso se suma, según la modalidad, el seguro de rentas vitalicias. El desembolso inicial no aparece en los folletos que venden el producto como una forma de convertir la casa en nómina.

La confusión de fondo es de concepto. La vivienda es la garantía del préstamo, no el pago. Si el deudor o sus herederos devuelven el capital más los intereses, la casa no se pierde. Si no lo hacen, el prestamista ejecuta la garantía. Igual que en cualquier hipoteca impagada.

El conflicto familiar que casi nadie menciona​

El producto traslada a los hijos una decisión que no pidieron: pagar la deuda para conservar la casa o renunciar a ella. Sin una explicación previa y una planificación, el resultado es un problema presente y otro futuro, cuando toque liquidar la herencia. Hay quien sostiene que nadie está obligado a dejar nada, y quien responde que la vivienda familiar es el último patrimonio de una generación que no recibió herencia.

En el extremo, la operación se lee como una venta encubierta al banco. El titular disfruta el dinero mientras vive y el inmueble acaba en manos del prestamista si nadie paga. La discusión sobre si eso es egoísmo o simple derecho de propiedad sigue abierta.

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Con un tipo del 5% y una deuda que se duplica en dos décadas, la hipoteca inversa funciona mientras el titular vive. El problema empieza justo después.