Guanos dias, la gran fiesta ha comenzado. Bajada un 30% en hipotecas.

Hipotecas en caída libre y compras al contado en máximos​

La firma de hipotecas sobre vivienda se hunde —un 30% según la referencia que abre el hilo, un 24% en mayo según la prensa— y, a la vez, la compra al contado marca máximos históricos. Las dos cosas pasan juntas, y apuntan al mismo sitio: el mercado no se ha detenido, ha cambiado de manos. Quien compra hoy una casa es cada vez menos el asalariado que pide dinero al banco.

Los números sostienen esa tesis sin adornos. Las hipotecas constituidas sobre vivienda cayeron un 24% en mayo, hasta 33.398 préstamos, con el tipo de interés medio ya consolidado por encima del 3%. Los notarios registran que cinco de cada diez compras de vivienda se pagan al contado, un máximo histórico. De 58.880 compraventas en un mes, solo 25.754 fueron hipotecadas.

¿Por qué se firman menos hipotecas en España?​

La respuesta corta es el precio del dinero. Con los tipos al alza, financiarse cuesta más y el comprador que necesita banco se descuelga. Una hipoteca variable revisada en marzo al 4% dejó de ser una rareza; firmar hoy un tipo fijo implica mirar ofertas del 3% o más, y el variable ronda niveles que hace dos años sonaban a chiste. Hay quien señala que algunos bancos siguen pescando con tipo fijo del 2,5% los dos primeros años, gancho suficiente para captar a mucha clientela.

La segunda respuesta incomoda más: hay menos solicitantes solventes. Con cuotas altas, la entidad se vuelve exquisita y el perfil que antes entraba en una hipoteca media hoy no pasa el filtro. El resultado no es que la gente deje de comprar casa: es que la compra se desplaza hacia quien no necesita préstamo.

Cinco de cada diez casas se pagan al contado​

El pago al contado ya está al mismo nivel que la hipoteca en volumen de compraventas. Detrás no solo hay ahorro acumulado: hay inversores, fondos con cartera inmobiliaria y compradores extranjeros, que representan el 16% de las operaciones al contado según un participante del hilo. El rentista compra para alquilar, porque sabe que a muchos inquilinos potenciales no les darán financiación y tendrán que seguir pagando renta mes a mes.

Una parte del análisis sostiene que el proceso avanza hacia un mercado sin propietarios particulares, con grandes tenedores controlando barrios enteros para arrendar. Es una hipótesis, no un hecho consumado, pero encaja con el dato: cada vez menos hipotecas y cada vez más efectivo.

¿Están bajando los precios de la vivienda?​

Depende de qué media se mire. Un participante que cita datos de prensa sostiene que el precio de la vivienda baja desde enero y se sitúa un 30% por debajo de 2008. Otro forero aporta el contraste desde su ciudad: de 2.363 €/m2 en 2008 a 3.787 €/m2 en julio de 2023.

Ahí está el problema de la media nacional: se calcula como si el país fuera un solo mercado. Baleares, Madrid, Cataluña, País Vasco o Málaga no se comportan como Asturias, Galicia o Extremadura. La frase que resume la trampa es la del vecino con dos Ferraris: entre él y tú tenéis uno de media. Y en los municipios turísticos o con gran empleo, nadie apuesta por correcciones serias.

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El alquiler, negocio de quien no puede hipotecarse​

Si el crédito se cierra, el alquiler absorbe la demanda. Y ahí el propietario tiene la sartén por el mango: sube el precio, no baja el precio y espera. Hay quien avisa de que esta dinámica no se corrige sola, porque la entrada de capital institucional en vivienda no busca vender, busca rentar.

El escenario tiene precedentes que conviene recordar: hubo dos ventanas buenas para comprar, la de 2010-2013 y la de 2020-2021, y nadie descarta que se repita algo parecido en la próxima década. Para entonces, el parque de alquiler podría estar bastante menos repartido entre particulares.

El país de propietarios que se prometió​

Hubo un tiempo en que la consigna oficial era no fabricar proletarios, sino propietarios. La frase, de José Luis Arrese, primer ministro de Vivienda con Franco, sigue citándose por quienes ven en la propiedad una forma de libertad. Décadas después, el acceso a esa propiedad se ha vuelto una cuestión de liquidez previa, no de nómina.

Conviene no confundir los tiempos: el ajuste inmobiliario va lento, y quien espere un desplome de un trimestre para comprar barato puede esperar sentado. Pero el movimiento de fondo ya se ve en los papeles que se firman.

Con la hipoteca convertida en producto de lujo y el efectivo comprando media España, queda una duda que nadie resuelve del todo: si se firman menos préstamos y se venden los mismos pisos, ¿quién será el dueño del país dentro de diez años?